ECLI:NL:RBMNE:2019:3046

• Datum uitspraak: 2 juli 2019
• Publicatiedatum: 5 juli 2019
• Zaaknummer: 7760078
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Proces-verbaal
• Rechters: S.H. Bokx-Boom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

VvE mag renovatie binnenterrein gunnen ondanks bezwaren lid

De leden van een VvE besloten tot renovatie van het binnenterrein van hun appartementencomplex en gaven opdracht aan een aannemer. Een lid van de VvE verzocht de rechtbank om deze besluiten te vernietigen dan wel nietig te verklaren, stellende dat de voorbereiding, financiële en bouwtechnische onderbouwing onvoldoende zorgvuldig was.

De rechtbank oordeelde dat het besluitvormingsproces na een 'procesreset' in 2018 zorgvuldig was verlopen, met onder meer een enquête en een ALV met voldoende meerderheid. De financiële onderbouwing was volgens de rechtbank voldoende onderbouwd door de VvE, ondanks bezwaren over de reservepositie en toekomstige kosten.

Ook de bouwtechnische bezwaren van het lid werden niet gegrond verklaard, omdat deze onvoldoende waren onderbouwd en de VvE aannemelijk had gemaakt dat het plan aan de eisen voldeed. Het verzoek tot inschakeling van een onafhankelijke deskundige werd afgewezen.

De rechtbank concludeerde dat de besluiten redelijk waren genomen en wees het hoofdverzoek tot vernietiging en het subsidiaire verzoek tot nietigverklaring af. Tevens werden de tegenverzoeken van de VvE afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing. Het lid werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Het verzoek tot vernietiging en nietigverklaring van de renovatiebesluiten wordt afgewezen en het verzoekende lid wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 7760078 UE VERZ 19-148 MN/38632

proces-verbaal van de comparitie van partijen 2 juli 2019

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. T. Slinger van ARAG Rechtsbijstand,

tegen:

de vereniging

Vereniging van Eigenaars [gedaagde] te [vestigingsplaats] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen de VvE,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. C.E. Verploeg van D.A.S. Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,

Op 2 juli 2019

heeft mr. S.H. Bokx-Boom, kantonrechter,

bijgestaan door mr. M.J. Niersman, griffier,

een comparitie van partijen gehouden in bovengenoemde zaak.

Na uitroeping van de zaak verschijnen:
- [eiser] met mr. Slinger;
- [A] en [B] (leden van de VvE) met mr. Verploeg namens de VvE.

1. 1. Het verloop van de procedure

1.1.

Het procesdossier bevat de volgende processtukken:

- het verzoekschrift met producties 1 tot en met 16 van [eiser] ;
- het verweerschrift met producties 17 tot en met 44 van de VvE;
- de pleitaantekeningen van mr. Slinger;
- een lijst met handtekeningen van leden van de VvE die verklaren dat het verweerschrift mede namens hen is ingediend.

1.2.

Op de zitting van 2 juli 2019 hebben partijen hun standpunten mondeling toegelicht. Na een schorsing van de zitting, heeft de kantonrechter mondeling uitspraak gedaan. Dit proces-verbaal betreft de vastlegging van die uitspraak.

2. Waar gaat deze zaak over?

2.1.

De leden van de [eiser] zijn de eigenaren van een appartementengebouw “ [gedaagde] ” in [vestigingsplaats] . Het gebouw is gerealiseerd in 2007 en omvat 65 appartementen en een bijbehorende parkeergarage. Het complex heeft een afgesloten binnenterrein, waar groot onderhoud aan nodig is.

2.2.

In 2016 is er een commissie binnenterrein opgericht voor de renovatie en herinrichting van het binnenterrein. Op 4 april 2018 heeft de algemene ledenvergadering (ALV) van de VvE een nieuwe commissie binnenterrein opgericht. In de vergadering is een zogenaamde ‘proces reset’ voorgesteld, omdat er onvoldoende vertrouwen was in het tot dan toe gevolgde proces. Deze commissie moest de besluitvorming rond de renovatie van het binnenterrein procesmatig en inhoudelijk in goede banen leiden. Zij had een faciliterende rol; daadwerkelijke (gunnings)besluiten worden door de ALV genomen. Op 15 mei 2018 heeft de commissie een enquête onder de leden uitgezet om de voorkeuren van de leden voor de renovatie te inventariseren en zijn de leden schriftelijk geïnformeerd over de uitgangspunten van het renovatieproces. Op een informele bijeenkomst op 14 juli 2018 heeft de commissie de enquêteresultaten toegelicht aan de leden. Vervolgens zijn de enquêteresultaten gebruikt als basis voor het offerteverzoek. Eind 2018 heeft de commissie dit offerteverzoek uitgezet bij zeven verschillende partijen. De commissie heeft uiteindelijk drie offertes ontvangen, te weten van [bedrijfsnaam 1] B.V. ( [bedrijfsnaam 1] ), [bedrijfsnaam 2] B.V. ( [bedrijfsnaam 2] ) en van [bedrijfsnaam 3] B.V. Op 13 maart 2019 heeft de ALV van de VvE gekozen voor de offerte van [bedrijfsnaam 1] . Omdat op 13 maart 2019 niet de vereiste vertegenwoordiging van 2/3 van de stemmen aanwezig was, heeft de ALV op 10 april 2019 met de vereiste aanwezige meerderheid het volgende besloten: (i) het verstrekken van de opdracht aan [bedrijfsnaam 1] tot het renoveren van het binnenterrein conform de offerte inclusief het sluiten van een onderhoudscontract; (ii) het verstrekken van een aanvullend mandaat aan het bestuur van € 5.000,- voor bijkomende kosten.

In het verzoek

2.3.

[eiser] verzoekt, samengevat, om vernietiging van de besluiten van 10 april 2019 van de ALV op grond van artikel 5:130 in combinatie met artikel 2:15 van het Burgerlijk Wetboek (BW) dan wel om deze besluiten nietig te verklaren op grond van artikel 2:14 BW, alsmede om schorsing van de uitvoering van deze besluiten. [eiser] heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat de voorbereiding van de besluiten van 10 april 2019 niet zorgvuldig heeft plaatsgevonden en dat de financiële onderbouwing alsmede de inhoudelijke/bouwtechnische onderbouwing van de besluiten niet voldoende zorgvuldig tot stand is gekomen.

In het tegenverzoek

2.4.

De VvE verzoekt, samengevat, om veroordeling van [eiser] (1) in de proceskosten, (2) tot betaling van een vergoeding van € 250,- aan de VvE voor de tijd en energie die vrijwilligers hebben moeten steken in het afhandelen van de negatieve impact van [eiser] en (3) een vergoeding van € 250,- aan de VvE voor verlengde aantasting van het woongenot van alle eigenaren door vertraging van de uitvoering van de besluitvorming. Ook verzoek de VvE om (4) aan [eiser] een beperking op te leggen voor de contactfrequentie met bestuurders en overige vrijwilligers binnen de VvE.

3. De beoordeling

3.1.

De vraag is aan de orde of de besluiten van 10 april 2019 van de ALV van de VvE tot het verstrekken van de opdracht aan [bedrijfsnaam 1] tot renovatie van het binnenterrein (inclusief het sluiten van een onderhoudscontract) en het verstrekken van een aanvullend mandaat aan het bestuur voor bijkomende kosten vernietigd moet worden.

3.2.

In artikel 5:130 BW en artikel 2:15 BW is bepaald dat een besluit vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist. Ingevolge artikel 2:8 lid 1 BW moeten een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet of de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.

3.3.

De kantonrechter toetst een besluit als hier aan de orde marginaal, dat wil zeggen dat slechts een besluit dat een redelijk handelende ledenvergadering van een VvE bij afweging van de betrokken belangen niet had kunnen nemen voor vernietiging in aanmerking komt. Daarnaast spelen de regels van de stelplicht en bewijslastverdeling een rol, dat wil zeggen dat degene die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar/hem gestelde feiten of rechten voldoende moet stellen en, zo nodig, bewijzen.

3.4.

[eiser] heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat de voorbereiding en totstandkoming van de besluiten van 10 april 2019 van de VvE niet zorgvuldig heeft plaatsgevonden. Al in oktober 2006 heeft de ALV gekozen voor een door de eerste commissie binnenterrein voorgelegd ontwerp 1. Ondanks de keuze van de ALV voor dit ontwerp, heeft het bestuur daarna drie andere ontwerpen aan de ALV voorgelegd. Ook deze plannen werden verworpen, maar het bestuur weigerde offertes op basis van het gekozen ontwerp 1 te behandelen. In maart 2019 kwam het onderwerp opnieuw aan de orde tijdens een ALV. Bij brief van 5 april 2019 aan leden heeft [eiser] uitvoerig zijn bezwaren kenbaar gemaakt over de voorgenomen besluitvorming, maar het bestuur heeft enkel gereageerd met een mededeling op het prikbord. Bovendien is de uitkomst van de enquête alleen mondeling op een informele vergadering met de eigenaren gedeeld en niet als vergaderstuk op een vergadering besproken. Het gekozen plan van [bedrijfsnaam 1] is gepresenteerd als de enige goede optie, maar herstelopties zijn niet onderzocht en er zijn ook geen reële opties voor hergebruik van materialen (of andere goedkopere) opties aan de ALV voorgelegd. Volgens [eiser] zijn de mogelijkheden onvoldoende onderzocht waardoor een onnodig duur plan is opgesteld.

3.5.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de voorbereiding en totstandkoming van de besluiten van 10 april 2019 voldoende zorgvuldig plaatsgevonden. De hierop gerichte bezwaren van [eiser] zien met name op het besluitvormingsproces in 2006, dat wil zeggen op het proces voorafgaande aan het instellen van de nieuwe commissie binnenterrein op 4 april 2018 en de zogenaamde ‘procesreset’. Dit is echter niet relevant. Op 4 april 2018 is immers besloten om opnieuw te beginnen met het gehele besluitvormingsproces. In de door de VvE overgelegde productie 17 staan de uitgangspunten van het te volgen proces en de inhoudelijke realisatie duidelijk beschreven. Dit proces heeft zorgvuldig plaatsgevonden. Er is een commissie ingesteld bestaande uit leden van de VvE, er is schriftelijke informatie over de plannen aan de leden verstrekt, er is een informele bijeenkomst geweest ter informering van de leden over de renovatieplannen, er is een enquête geweest om de wensen van de leden te inventariseren, er is ook een inspraakmogelijkheid geweest en vervolgens heeft een ruime meerderheid van de leden tijdens de ALV op 10 april 2019 voor de voorgestelde plannen gekozen (zie ook hiervoor onder rechtsoverweging 2.2). Bovendien is ter zitting nog een lijst met handtekeningen overgelegd van leden die het standpunt van de VvE onderschrijven. Onder deze omstandigheden kan niet gezegd worden dat de VvE de besluiten van 10 april 2019 niet in redelijkheid op genoemde wijze heeft kunnen voorbereiden en tot stand heeft kunnen doen komen.

3.6.

[eiser] stelt verder dat de financiële onderbouwing van de besluiten van 10 april 2019 van de VvE niet voldoende zorgvuldig en volledig is. Volgens [eiser] zijn er onvoldoende financiële middelen om de werkzaamheden voor de binnenplaats uit te voeren. In de balans en resultaatrekening wordt een reserve voor groot onderhoud van € 157.709.08 aangehouden. Bij het volgen van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en de daarin geplande uitgaven is er in 2024 nog een bedrag van € 38.785,- beschikbaar, waarbij nog geen rekening is gehouden met de kosten van de gevelbekleding. De renovatiewerkzaamheden aan de binnenplaats van € 134.000,- zijn niet in het MJOP opgenomen, zodat de eigenaren ongeveer € 2.100,- moeten gaan bij betalen. Ook de kosten voor schoonmaak en gladheidsbestrijding zullen structureel stijgen, waar in de begroting ook nog geen rekening mee is gehouden. De VvE heeft de leden dan ook op het verkeerde been gezet door te zeggen dat de renovatiekosten zonder problemen ten laste van de bestaande reserves kunnen worden gebracht. Ook is [eiser] het er niet mee eens dat het bestaande MJOP pas na de realisatie van het binnenterrein moet worden geactualiseerd, waarna pas een juiste inschatting kan worden gemaakt voor het planmatig onderhoud en de (opbouw) van de reserves kan worden gemaakt. Bij een investering van € 134.000,- is het risico te groot dat er onverwachte uitgaven worden geconstateerd waar dan geen geld voor is.

3.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] zijn stelling dat de financiële onderbouwing van de besluiten van 10 april 2019 onvoldoende zorgvuldig en niet volledig is, gelet op de gemotiveerde betwisting ervan door de VvE, niet (voldoende) onderbouwd met documenten. De VvE heeft daarentegen, onder verwijzing naar een als productie 39 overgelegde brief met berekeningen van de penningmeester van het bestuur, uitgebreid toegelicht dat de investering van € 134.000,- aan de binnentuin vanwege de positieve liquiditeitspositie van de VvE kan worden gedragen op basis van de reserves die al zijn opgebouwd, dat er een beperkte stijging van de maandelijkse contributie nodig is om de reserves op langere termijn op niveau te houden en dat deze eventueel benodigde stijging pas goed te berekenen is na actualisering van het MJOP. Onder deze omstandigheden en gelet op de toegestane marginale toetsing op dit punt, kan niet gezegd worden dat de VvE niet in redelijkheid deze financiële onderbouwing aan de besluiten van 10 april 2019 ten grondslag heeft kunnen leggen.

3.8.

[eiser] stelt tot slot dat de inhoudelijke en bouwtechnische onderbouwing van de besluiten van 10 april 2019 niet voldoende zorgvuldig en volledig is. [eiser] stelt daartoe dat het bouwplan constructief gezien niet voldoet aan de normen van het Bouwbesluit 2012 en de toepasselijke Eurocodes, dat de bijgevoegde constructieberekening niet volledig is, dat de gekozen keramische tegels (te) glad zijn en er geen onderhoudsvoorzieningen zijn getroffen, dat de gekozen keramische tegels de dynamische last van een (bewegende) hoogwerker niet kunnen dragen (terwijl dat voor toekomstig gevelonderhoud wel noodzakelijk is), dat een deugdelijke technische onderbouwing voor de gestelde noodzaak van een dakrenovatie ontbreekt, dat renovatie van het gehele dak (onder de vlonders) niet nodig is voor het herstel van het binnenterrein, dat de huidige composiet planken ten onrechte niet worden hergebruikt, dat keramische tegels te hard zijn (en daarmee ongeschikt als valondergrond voor spelende kinderen), dat de keramische tegels (teveel) zullen opwarmen, dat de offerte van [bedrijfsnaam 2] niet voldoet aan het offerteverzoek, dat in de offerte van [bedrijfsnaam 1] geen rekening is gehouden met de kosten van het verticaal transport voor de werkzaamheden van haar onderaannemer, dat de dakconstructie niet voldoet aan de vlakheidseis van de onderaannemer en dat er geen bouwvergunning is aangevraagd.

3.9.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] zijn stelling dat de inhoudelijke en bouwtechnische onderbouwing van de besluiten van 10 april 2019 onvoldoende zorgvuldig en niet volledig is, gelet op de gemotiveerde betwisting ervan door de VvE, niet (voldoende) onderbouwd met documenten. Gelet op de marginale toetsing door de kantonrechter van (de onderbouwing van) een besluit van de VvE, kan de kantonrechter deze door [eiser] aangevoerde inhoudelijke en bouwtechnische bezwaren niet zelf gaan onderzoeken. [eiser] stelt weliswaar dat de gekozen keramische tegels en de benodigde constructieberekening niet voldoen of anderszins niet (constructief) goed of veilig zouden zijn, maar baseert zich daarbij enkel op zijn eigen mening/uitleg zonder onderbouwing daarvan te geven. De VvE heeft daarentegen gemotiveerd verweer gevoerd en onder verwijzing naar de berekening en toelichting van de door haar ingeschakelde aannemer en constructeur onderbouwd dat het voorgenomen renovatieplan wel aan alle daaraan gestelde eisen voldoet. In hetgeen [eiser] heeft aangevoerd, ziet de kantonrechter geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van deze conclusies en berekeningen van de door de VvE ingeschakelde professionele partijen. Onder deze omstandigheden kan dan ook niet gezegd worden dat de VvE deze inhoudelijke en bouwtechnische onderbouwing in redelijkheid niet aan de besluiten van 10 april 2019 ten grondslag heeft kunnen leggen.

3.10.

[eiser] heeft de kantonrechter tot slot verzocht om een onafhankelijke deskundige in te schakelen om de problemen, oplossingen en benodigde kosten in kaart te brengen. De kantonrechter wijst dit verzoek af, omdat daartoe onvoldoende steun kan worden gevonden in de stellingen van [eiser] . De VvE heeft terecht opgemerkt dat zij al adviezen heeft ingewonnen bij een onafhankelijke aannemer en constructeur. Nu [eiser] daar niets tegenover heeft gesteld, bijvoorbeeld een rapport van een andere professionele partij, ziet de kantonrechter geen aanleiding om daaraan te twijfelen en de situatie door een nieuwe deskundige te laten beoordelen. Bovendien kan het verzoek niet worden toegewezen, omdat [eiser] in het verzoekschrift heeft verzocht om de vernietiging van de besluiten van 10 april 2019 en het inschakelen van een deskundige niet bijdraagt aan de beoordeling van dat verzoek.

3.11.

Gelet op het voorgaande heeft de VvE de besluiten van 10 april 2019 bij afweging van de betrokken belangen naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid kunnen nemen. Het hoofdverzoek tot vernietiging van de besluiten wordt dan ook afgewezen. Ook het (subsidiaire) verzoek tot nietig verklaring van dit besluit wordt afgewezen, nu niet gebleken is dat het besluit in strijd is met de wet of de statuten (voor zover de kantonrechter bevoegd is van dit verzoek tot nietigverklaring kennis te nemen).

3.12.

De kantonrechter wijst de onder rechtsoverweging 2.4. genoemde tegenverzoeken (2), (3) en (4) van de VvE af, omdat de VvE niet heeft toegelicht en onderbouwd dat zij recht heeft op de genoemde immateriële schadevergoedingen en dat het verzochte contactverbod gerechtvaardigd zou zijn.

3.13.

[eiser] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten. Deze worden, tot deze beschikking, aan de zijde van VvE begroot op € 360,- aan salaris gemachtigde (2 punten x € 180,-).

4. De beslissing

De kantonrechter:

In het verzoek :

4.1.

wijst de verzoeken af;

In het tegenverzoek

4.2.

wijst de verzoeken af;

4.3.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van VvE tot op heden begroot op € 360,-;

4.4.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst af het meer of anders verzochte.

Waarvan proces-verbaal,