Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 17/4674 en UTR 17/4678
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 mei 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F.W. Hoffmann).
Procesverloop
Bij beschikkingen van 30 april 2017 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object [adres] in [woonplaats] voor de belastingjaren 2016 en 2017 vastgesteld op respectievelijk € 435.000,- en € 616.000,-. Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiser als eigenaar van het object ook aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsgrondslag zijn gehanteerd.
Bij uitspraken op bezwaar van 3 oktober 2017 heeft verweerder het bezwaar van eiser over het belastingjaar 2016 ongegrond verklaard en het bezwaar over het belastingjaar 2017 gegrond verklaard, waarbij de waarde voor dat jaar is verlaagd naar € 595.000,-.
Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweerschriften ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 18 april 2019, waar eiser, de gemachtigde van verweerder en [A] als taxateur, aanwezig waren.
Overwegingen
1. Het object is oorspronkelijk een in 1937 gebouwde woning met een inhoud van 390 m3 en een perceel van 485 m2. Eiser is deze woning al jaren aan het verbouwen; daarvoor is een omgevingsvergunning verleend. Op de waardepeildata waren twee aanbouwen van 157 m3 en 160 m3 grotendeels afgebouwd.
2. Het is niet in geschil dat de verbouwing van het object gedurende de jaren steeds iets is gevorderd. Dat betekent dat verweerder bij het vaststellen van de waarde terecht steeds is uitgegaan van de staat van het object aan het begin van het belastingjaar (de toestandsdatum), tegen de waarde op 1 januari van het voorgaande belastingjaar (de waardepeildatum).
3. Verweerder heeft de vastgestelde waarde voor de beide belastingjaren onderbouwd aan de hand van een taxatiematrix. Verweerder heeft daarmee de marktwaarde bepaald, aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen van woningverkopen die volgens hem goed vergelijkbaar zijn.
4. Eiser voert aan dat verweerder er hiermee aan voorbij gaat dat de woning nog lang niet af is en nog niet bewoonbaar is. Op de zitting heeft hij toegelicht dat het object aan het begin van de beide belastingjaren geen vloer op de begane grond had en geen badkamer, keuken en wc.
5. Eiser heeft gelijk. De waarde van gebouwen in aanbouw moet niet worden bepaald op de marktwaarde, zoals verweerder heeft gedaan, maar op de vervangingswaarde. Dit volgt uit artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ en geldt als er een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is verleend en als het gebouw door de bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming. Daarvan is in dit geval sprake: de beoogde bestemming is ‘wonen’, maar in een gebouw zonder badkamer, keuken en wc en zonder vloer kan niet worden gewoond. Verweerder heeft dus een onjuist waardebegrip gebruikt, door bij de taxatie te zoeken naar de marktwaarde.
6. Dan is vervolgens de vraag of aannemelijk is dat de vastgestelde waarde voor de beide belastingjaren niet hoger is dan de vervangingswaarde. De vervangingswaarde is de waarde van de grond, opgeteld bij de stichtingskosten van het object op de beide toestandsdata. De waarde van de grond die verweerder voor de beide belastingjaren als uitgangspunt heeft genomen (€ 254.100,-) is door eiser niet gemotiveerd betwist en vindt de rechtbank aannemelijk. Afgezet tegen de vastgestelde waarden resteert voor de stichtingskosten dan € 181.197,- (voor het belastingjaar 2016) en € 341.218,- (voor het belastingjaar 2017).
7. Voor het belastingjaar 2016 vindt de rechtbank deze stichtingskosten aannemelijk. Er was op dat moment sprake van een in ruwbouw uitgebouwd pand. Verweerder heeft niet berekend hoe hoog de stichtingskosten zijn. Eiser heeft ook niet gesteld hoeveel de bouw hem heeft gekost, hij heeft op zitting alleen gezegd dat er nog wel voor € 100.000,- verbouwd moest worden om het bewoonbaar te maken. Gelet op de aard en de grootte van de woning acht de rechtbank een bedrag van € 181.197,- voor stichtingskosten niet te hoog. Het beroep over dit belastingjaar is ongegrond.
8. Dit geldt niet voor het belastingjaar 2017. Eiser heeft op de zitting toegelicht dat in de periode tussen de beide toestandsdata het dak is afgebouwd, maar dat er verder niet veel veranderd is aan het object. Verweerder heeft daar verder geen informatie over, maar heeft wel een veel hogere waarde vastgesteld. Dat er in de tussentijd zoveel is veranderd waaruit deze hogere stichtingskosten kunnen worden afgeleid is niet gebleken. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep over dit belastingjaar is gegrond.
9. De waarde van € 324.000,- die eiser voorstaat is niet onderbouwd en is ook niet aannemelijk. De rechtbank zal de waarde voor het belastingjaar 2017 daarom schattenderwijs vaststellen op € 450.000,-.
10. De rechtbank ziet aanleiding voor de zaak met nummer UTR 17/4678 (2017) te bepalen dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt van € 46,-. Er is niet gebleken van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
zaaknummer UTR 17/4674 (2016):
- verklaart het beroep ongegrond;
zaaknummer UTR 17/4678 (2017):- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar en verlaagt de waarde naar
waardepeildatum 1 januari 2016 voor het belastingjaar 2017 tot € 450.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig wordt
verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.A. Bultena, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.