Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 6837319 UC EXPL 18-4540 WJ/40222
Vonnis van 27 maart 2019
inzake
1.[eiser/eiseres sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1]
2.[eiser/eiseres sub 2] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
verder samen in vrouwelijk enkelvoud te noemen: [eisende partij] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. R. Vierhout,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.J. Gutteling.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 april 2018;
- de conclusie van antwoord van 20 juni 2018;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 7 december 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij] heeft van [gedaagde] het appartementsrecht gekocht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] in [woonplaats 1] (hierna: de woning). De woning was toen vijf jaar oud. De leveringsakte is gepasseerd op 15 december 2017. Voorafgaand aan de levering heeft een inspectie plaatsgevonden door [eisende partij] . [eisende partij] heeft de woning niet bouwkundig laten keuren. Op 11 januari 2018 heeft [eisende partij] aan [gedaagde] laten weten dat er waterschade is geconstateerd in het appartement met huisnummer [nummeraanduiding 2] . Dit appartement ligt onder de woning. Later is ook bij de appartementen met huisnummers [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] waterschade geconstateerd. Het appartement met nummer [nummeraanduiding 4] grenst aan de badkamer van de woning. Het appartement met nummer [nummeraanduiding 3] ligt onder het appartement met nummer [nummeraanduiding 4] .
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] om aan [eisende partij] te voldoen € 16.542,83, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 6 april 2018 tot de voldoening. [eisende partij] vordert bovendien een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade aan de eiken parketvloer die is verwijderd in de gang, de kleine slaapkamer, de bergkast en de woonkamer, en dat [gedaagde] de kosten moet voldoen die in redelijk moeten worden gemaakt voor het herstel van deze vloer binnen een week nadat [gedaagde] op de hoogte is gebracht van het bedrag aan kosten dat [eisende partij] heeft moeten voldoen. [eisende partij] vraagt daarnaast om de veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. Ter onderbouwing van die vordering stelt [eisende partij] dat [gedaagde] niet heeft verkocht en geleverd wat [eisende partij] op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten. De woning was pas vijf jaar oud. De badkamer van de woning vertoonde desondanks ernstige gebreken. [eisende partij] wist niet en kon niet vermoeden dat [gedaagde] als ondeskundige de badkamer zelf had aangelegd.
3.2.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten. [gedaagde] voert daartoe aan dat er in de koopovereenkomst is afgeweken van artikel 7:17 BW. [eisende partij] heeft het appartement voor de overdracht mogen bezichtigen en aanvaardde het appartement in de staat waarin het zich bevond. Van verborgen gebreken die de normale woonfunctie aantasten, is geen sprake. Dit wordt bevestigd door het feit dat [eisende partij] de woning al vanaf 1 maart 2018 verhuurt. [gedaagde] voert daarnaast aan dat hij nooit lekkage heeft gehad. [gedaagde] had daarom geen mededelingsplicht. [gedaagde] betwist dat de verbouwing door ondeskundigen is gedaan. De lekkage is bovendien afkomstig uit de warmwaterleiding en die heeft [gedaagde] niet aangelegd.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is in geschil of de woning voldeed aan de koopovereenkomst. Op grond van de hoofdregel in artikel 7:17 BW dient bij koop het geleverde aan de overeenkomst te beantwoorden. Dit is niet het geval indien de geleverde zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Partijen zijn vrij om van deze wettelijke regeling af te wijken. Zij hebben dit gedaan door in de koopovereenkomst in artikel 6.1 op te nemen dat het appartement aan [eisende partij] geleverd zou worden in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst legt daarmee in beginsel het risico voor alle gebreken - zichtbare en onzichtbare - bij de kopers. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst diende [gedaagde] er desondanks wel voor in te staan dat de woning ten tijde van de overdracht beschikte over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als particulier woonhuis. Op grond van deze bepaling geldt daarom dat [gedaagde] wel aansprakelijk is voor gebreken als ten gevolge van deze gebreken een normaal gebruik van de woning wordt verhinderd. [gedaagde] is echter niet aansprakelijk als die gebreken aan [eisende partij] bekend of kenbaar waren op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst.
4.2.
Het is voor de beoordeling in een dergelijk geval niet relevant of de verkopende partij bekend was met deze gebreken. Het is ook niet relevant of [gedaagde] het schadeveroorzakende gebrek heeft veroorzaakt door zelf de badkamer te verbouwen of niet. De kern van de onderhavige zaak is slechts of het door [eisende partij] gestelde gebrek aanwezig was op het moment van de eigendomsoverdracht en, indien deze vraag bevestigend beantwoord wordt, of dit gebrek het normaal gebruik van de woning aantast. In dat geval heeft [gedaagde] immers niet geleverd waar hij op grond van de koopovereenkomst wel toe gehouden was. Onder ‘normaal gebruik’ wordt verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Gebreken die het normaal gebruik aantasten zijn doorgaans ernstige gebreken met betrekking tot de essentiële functies van een woning (keuken, badkamer, woonkamer, slaapkamer).
4.3.
Als vaststaand moet worden aangenomen dat de woning lekkageproblemen heeft gehad als gevolg van een gebrek in de badkamer. Uit het lekdetectierapport van [bedrijfsnaam] B.V. van 19 februari 2018 blijkt dat de lekkage zich bevond in de warmwaterleiding onder de zwevende dekvloer van de badkamer. Deze lekkage heeft tot gevolg gehad dat de woning zelf, het naastgelegen appartement en twee ondergelegen appartementen waterschade hebben opgelopen. Het bestaan van dit gebrek en de ontstane schade wordt als zodanig niet betwist door [gedaagde] .
4.4.
Allereerst moet beoordeeld worden of dit gebrek al aanwezig was ten tijde van de levering van de woning aan [eisende partij] . Er zat slechts een korte tijd tussen de levering op 15 december 2017 en de klachten over waterschade bij de onderburen van 11 januari 2018. [eisende partij] heeft het appartement in deze periode bovendien niet gebruikt. Het gebrek bevindt zich daarnaast in de waterleidingen die gelegen zijn in de vloer van de badkamer. Tegenover deze overwegingen, kan de blote ontkenning ter comparitie van [gedaagde] dat het gebrek er al was ten tijde van de levering geen doel treffen. De aanwezigheid van het gebrek ten tijde van de levering wordt daarom als vaststaand aangenomen.
4.5.
Vervolgens moet de vraag beantwoord worden of het gestelde gebrek naar objectieve maatstaven een normaal gebruik van de woning in de weg staat. [gedaagde] stelt terecht dat een koper niet mag verwachten gevrijwaard te zijn van enig te verrichten onderhoud. Ook is het juist dat niet ieder gebrek ertoe leidt dat van normaal gebruik van de woning geen sprake kan zijn. [eisende partij] mocht gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst er echter wel op vertrouwen dat de woning geschikt was voor normaal gebruik als woning. Het gebrek heeft er in de woning toe geleid dat de stadsverwarming en de hoofdkraan afgesloten moesten worden om verdere lekkage te voorkomen. De verwarming en de watervoorziening zijn essentiële functies voor het gebruik van een woning. Het niet kunnen gebruiken van de verwarming en de watervoorziening doet ernstig afbreuk aan de gebruiksmogelijkheden van de woning. Het gebrek staat daarmee aan normaal gebruik van de woning in de weg. Dat [eisende partij] het appartement wel per 1 maart 2018 heeft verhuurd, doet daar niet aan af. Dat een gebrek aan normaal gebruik in de weg staat, betekent immers nog niet dat een woning onverhuurbaar of onbewoonbaar is. De korting van vijftig procent die [eisende partij] heeft gegeven op de maandelijkse huur bevestigt bovendien dat er een beperking was in het normale gebruik van de woning.
4.6.
[eisende partij] mocht op grond van de koopovereenkomst een badkamer met deugdelijk leidingwerk verwachten, tenzij [eisende partij] de aanwezigheid daarvan had moeten betwijfelen. Gesteld noch gebleken is dat [eisende partij] had moeten twijfelen aan de deugdelijkheid van het leidingwerk in de badkamervloer. De kantonrechter neemt daarbij in overweging dat de woning pas vijf jaar oud was. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon met betrekking tot het normaal gebruik speelt de ouderdom van de woning immers ook een rol. [eisende partij] mocht daarom ten aanzien van de vijf jaar oude woning hogere eisen aan de veiligheid en duurzaamheid stellen dan een koper zou mogen doen bij een oudere woning.
Schade
4.7.
Aangezien voornoemd gebrek in het leidingwerk een normaal gebruik van de woning verhindert, is er sprake van non-conformiteit. Eisers vorderen vervangende schadevergoeding in plaats van nakoming. Dat is op de voet van het eerste lid van artikel 6:87 van het BW slechts mogelijk indien zij daartoe (1) een verklaring hebben uitgebracht aan gedaagden en (2) verzuim aan de zijde van gedaagden is ingetreden. [eisende partij] heeft [gedaagde] meerdere keren in de gelegenheid gesteld om de schade te vergoeden. In de e-mail van 3 april 2018 heeft [eisende partij] voor de laatste keer [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de schade te vergoeden. [gedaagde] verkeert in verzuim nu hij niet is overgegaan tot de opheffing van het gebrek voor 7 april 2018, zoals in die e-mail verzocht.
4.8.
De volgende vraag die behandeld moet worden is welke schade voor vergoeding in aanmerking komt. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is opgenomen dat de [gedaagde] bij gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan de koper bekend of kenbaar waren, uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van deze herstelkosten moet rekening worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
4.9.
[eisende partij] vordert een totaalbedrag van € 16.542,83 aan schadevergoeding. Dit bedrag is opgebouwd uit de volgende posten:
Loodgieter [achternaam] € 2.259,62
[.] Bouw € 12.519,62
Badkamermeubel € 644,14
Opbouw regendouche € 270,92
Reiskosten € 21,50
Korting huur € 450,00
Bouwdroger € 95,00
Verlichting € 119,84
Afvoer puin € 12,34
Vrije dagen € 150,00
[eisende partij] heeft van posten 1, 2, 3, 4, 7, 8 en 9 facturen of bonnetjes overgelegd. [eisende partij] heeft daarnaast aangevoerd dat vervanging van de badkamer goedkoper was dan herstel. [gedaagde] heeft de specifieke bedragen niet betwist. Wel heeft [gedaagde] in algemene zin aangevoerd dat de herstelkosten ongeloofwaardig hoog zijn. Het had echter op de weg van [gedaagde] gelegen om de opgevoerde posten concreet te betwisten. De enkele stelling dat de noodzaak van vervanging niet is gebleken en dat de kosten ongeloofwaardig hoog zijn, is daartoe onvoldoende. Het gevorderde bedrag van € 16.542,83 is daarom in beginsel toewijsbaar.
4.10.
[gedaagde] heeft echter ook aangevoerd dat vervanging van de badkamer niet nodig was en dat het [eisende partij] in een gunstigere positie plaatst dan voorheen. [gedaagde] heeft echter niet geconcretiseerd in hoeverre de woning door het herstel van de badkamer meer waard is geworden. Uit de verkoopbrochure van het appartement overgelegd door [gedaagde] blijkt dat de badkamer luxe afgewerkt was, met whirlpool, inloopdouche, wastafelmeubel en designradiator. Deze badkamer was bovendien pas vijf jaar oud. Uit niets wat [gedaagde] heeft aangevoerd blijkt dat [eisende partij] er met de vervanging van de badkamer op vooruit is gegaan. Aangezien [gedaagde] heeft nagelaten zijn stellingen nader toe te lichten en geen voor bewijs vatbare concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld die haar beroep op de nieuw voor oud correctie kunnen staven, wordt aan een aftrek nieuw voor oud niet toegekomen.
4.11.
Ter comparitie heeft [eisende partij] aangegeven dat zij uiteindelijk geen kosten heeft gemaakt voor de vloer. Dat deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.
Conclusie
4.12.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] aan [eisende partij] een bedrag van
€ 16.542,83 dient te vergoeden.
4.13.
De wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de hoofdsom is - als niet betwist - toewijsbaar vanaf 6 april 2018.
4.14.
Bij deze uitkomst van de procedure wordt [gedaagde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eisende partij] . De proceskosten worden tot op heden begroot op € 1295,91 (dagvaarding € 99,91, griffierecht € 476,- en salaris gemachtigde € 720,- (2 punten x tarief € 360,-).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisende partij] tegen bewijs van kwijting te betalen € 16.542,83 met de wettelijke rente vanaf 6 april 2018 tot de voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisende partij] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1295,91, waarin begrepen € 720,- aan salaris gemachtigde;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.M.G. de Weerd, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2019.