Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Almere
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/310
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 juli 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort, verweerder
(gemachtigde: J.J. Drost).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 1.292.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 december 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juli 2019. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door
[A] , taxateur.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.
2. De woning is een in 1928 gebouwde vrijstaande woning met twee dakkapellen, een inpandige en een vrijstaande garage. De woning heeft een inhoud van 966 m³ en is gelegen op een perceel van 1.790 m2.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, te weten € 1.134.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreft de volgende, alle in Amersfoort, gelegen referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 1 december 2016 voor € 960.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 november 2016 voor € 1.425.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 13 juli 2016 voor € 1.245.000,-.
6. Eiser stelt in beroep dat hij niet begrijpt waarom vergelijkbare woningen in bepaalde jaren verschillende waardeontwikkelingen kennen. De door verweerder toegepaste vergelijkingsmethode zou er toe moeten leiden dat vergelijkbare woningen een vergelijkbare waardeontwikkeling hebben. Dat is in zijn geval niet gebeurd. De waarde in de periode van 2015-2017 van zijn woning is gestegen met 17,1%, terwijl die voor de groep vergelijkbare woningen die destijds in 2015 zijn gebruikt over dezelfde periode met gemiddeld 2,8% is gestegen. Daarbij komt dat de vergelijkbare woningen na de verkoop zijn verbouwd. Eisers woning is niet verbouwd of anderszins gewijzigd; de laatste aanpassing dateert van 2008.
7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Het betoog van eiser over de verschillen in de waardeontwikkeling ten opzichte van vorige kalenderjaren, kan niet slagen. Daarbij overweegt de rechtbank dat waardeontwikkelingen gezien het systeem van waardebepaling geen rol kunnen spelen bij de beoordeling van de woz-waarde. Doel en strekking van de Wet Woz brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van verkoopwaarden van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend daarbij van belang is. In dit geval is de waarde van de woning van eiser vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum 1 januari 2017 behaalde verkoopcijfers van de met eisers woning vergelijkbare referentiewoningen. Door van die verkoopcijfers uit te gaan wordt bovendien rekening gehouden met eventuele waardeontwikkelingen van de prijzen voor woningen die vergelijkbaar zijn met de woning. Vergelijking met de woz-waarde van andere woningen, die dus niet rond de waardepeildatum zijn verkocht, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt.
8. De rechtbank constateert dat eiser verder niets heeft opgemerkt over de taxatiematrix en de daarbij gebruikte referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met behulp van de taxatiematrix en de daarbij gegeven toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden. Daarbij betrekt de rechtbank dat voor eisers woning ten opzichte van de referentiewoningen de laagste kubieke meterprijs is gehanteerd. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
10. Partijen zijn ter zitting gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te komen op de wijze zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.