Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Almere
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/4048
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juli 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: A. Teunisse).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 201.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2017. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 24 september 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juli 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1990 gebouwde woning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 114 m² en is gelegen op een perceel van 152 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, te weten € 189.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met vijf referentiewoningen. Het betreft de volgende, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 5 september 2016 voor € 200.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 21 juli 2017 voor € 225.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 19 september 2016 voor € 207.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 1 augustus 2016 voor € 191.250,-;
- [adres 6] , verkocht op 25 februari 2016 voor € 195.000,-.
5. Eiser heeft ter zitting gesteld dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de grondstaffel en de wijze van indexeren van de verkoopprijzen van de referentiewoningen en hiermee in strijd heeft gehandeld met jurisprudentie van de Hoge Raad van 4 mei 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1315).
6. De rechtbank stelt vast dat eiser in deze zaak pas ter zitting het verzoek heeft gedaan om de grondstaffel over te leggen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder daarom terecht heeft kunnen volstaan met een onderbouwing van de vastgestelde waarde door het aanvoeren van een aantal referentiewoningen zonder daarbij de door eiser gevraagde gegevens over te leggen. Bovendien heeft verweerder ter zitting toegelicht hoe de grondstaffel door de taxateur bij de waardebepaling van de woning is betrokken. Van het gehele perceel wordt de eerste 150 m² gewaardeerd tegen een grondprijs van € 325,- per m². Voor de 50 m² daarboven wordt een prijs van € 200,- per m² gehanteerd en boven de 200 m² een prijs van € 100,- per m². Eiser heeft de juistheid van de gehanteerde bedragen niet weersproken.
Voor wat betreft de geïndexeerde verkoopprijzen van de referentiewoningen heeft verweerder ter zitting toegelicht dat voor 2016 uitgegaan moet worden van een stijging in de markt van 6% tot 7%. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende inzicht gegeven in de wijze van indexeren. Eiser heeft niet met stukken onderbouwd dat dit anders moet zijn. De beroepsgronden slagen niet.
7. Eiser stelt verder dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Badkamer, keuken en sanitair zijn uit 1990 en verkeren in matige tot slechte staat. Deze voorzieningen moeten gemoderniseerd worden en een potentiële koper zal hiermee rekening houden. Ter zitting heeft eiser verder aangevoerd dat de staat van onderhoud en kwaliteit van zijn woning dezelfde kwalificatie had moeten hebben als voor de referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] die goed vergelijkbaar zijn. In het taxatierapport staat ook vermeld dat de kwaliteit en onderhoud van deze referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn, maar deze woningen worden in de taxatiematrix slechter gekwalificeerd dan eisers woning.
8. De rechtbank stelt vast dat verweerder de staat van onderhoud van de woning als ‘voldoende’ heeft gekwalificeerd. De taxateur van verweerder heeft ter zitting toegelicht dat alle referentiewoningen in 1990 zijn gebouwd en recent ook niet zijn onderhouden. De keukens en badkamers zijn allemaal tussen de 10 en 20 jaar oud. Bij de referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] is de staat van onderhoud lager gekwalificeerd, omdat deze woningen inpandig zijn opgenomen. Eisers woning is niet inpandig opgenomen, maar de gehanteerde prijs per vierkante meter voor de woning ligt ongeveer op de gemiddelde prijs per vierkante meter van de referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] . Voor zover bij eisers woning sprake zou zijn van achterstallig onderhoud, is daarmee voldoende rekening gehouden, aldus verweerders taxateur. Gelet hierop kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de voor de woning gehanteerde prijs per vierkante meter in een onjuiste verhouding staat tot de gemiddelde prijs per vierkante meter van deze referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. De rechtbank is verder van oordeel dat eiser geen concrete onderbouwing heeft kunnen geven voor zijn stelling ter zitting dat verweerder bij de referentiewoning [adres 3] van een hogere kwalificatie voor onderhoud en ligging had moeten uitgaan. Daarbij betrekt de rechtbank dat de prijs per m² van de woning lager ligt, zodat er voldoende marge bestaat om de waarde van de woning te onderbouwen.
10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.