Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/477
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 juli 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [woonplaats], verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 392.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2017.
In de uitspraak op bezwaar van 14 januari 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser (deels) gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 374.000,--.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 17 juli 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [B] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1936 gebouwde rijwoning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 114 m2 en ligt op een perceel van ongeveer 128 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 320.000,--. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
4. Om de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met negen referentiewoningen in [woonplaats] .
Is er sprake van een black box?
5.1
Eiser voert aan dat verweerder hem de gegevens had moeten verstrekken die aan de taxatiematrix ten grondslag liggen. Hij stelt in dit kader dat de taxatiematrix van verweerder en de daaruit voortvloeiende vastgestelde waarde van de woning het resultaat zijn van een geautomatiseerd proces, in dit geval een modelmatige waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. De gemaakte keuzes en de daarbij gebruikte gegevens en aannames die aan de matrix en waardebepaling ten grondslag liggen zijn door verweerder niet inzichtelijk gemaakt, waardoor eiser deze niet kan controleren en zo nodig gemotiveerd kan betwisten. Er is volgens eiser dan ook sprake van een “black box”. Eiser beroept zich op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).
5.2
De rechtbank stelt voorop dat eiser zijn verzoek tot inzichtelijkheid van de gegevens achter de matrix pas voor het eerst tijdens de zitting heeft gedaan. Er is niet gebleken dat eiser dit verzoek al op een eerder moment in de procedure heeft gedaan ten aanzien van de gegevens die verweerder toen voor de waardering gebruikte. De rechtbank beoordeelt daarom alleen de taxatiematrix die in beroep ten grondslag is gelegd aan de vastgestelde waarde. Deze taxatiematrix wordt gevormd door de (verkoop/markt)cijfers en de objectkenmerken van de negen referentiewoningen. De rechtbank heeft echter niet kunnen vaststellen dat deze gegevens de uitkomst zijn van een modelmatige waardebepaling in een geautomatiseerd proces. Op de zitting heeft verweerder bevestigd dat hij voor de waardering van de grond geen grondstaffel heeft toegepast en dat hij ook niet heeft gecorrigeerd voor de verschillen tussen de referentiewoningen. De taxatiematrix is slechts een blote weergave van verkoopcijfers en objectkenmerken. De rechtbank overweegt daarbij dat er voor verweerder geen verplichting bestaat om een grondstaffel toe te passen of om te corrigeren voor verschillen. Wel is het aan verweerder om de aan de hand van de verkoopcijfers uit de taxatiematrix de waarde van de woning aannemelijk te maken, waarbij eiser die waarde en de cijfers en kenmerken uit de matrix op zijn beurt kan betwisten. Omdat er slechts sprake is van een blote weergave van gegevens die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand zijn gekomen, is er naar het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de taxatiematrix in beroep geen sprake van een “black box” in de zin van het door eiser aangehaalde arrest van de Hoge Raad.
5.3
Dit ligt anders voor de indexatie van de verkoopcijfers van de referentiewoningen naar de waardepeildatum. Eiser vindt dat verweerder niet inzichtelijk maakt waar deze indexatie op gebaseerd is. Eiser wijst hierbij in het bijzonder op de indexatie van het verkoopcijfer van de [adres] . Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat er aan de indexatie een marktanalyse ten grondslag ligt. Deze wordt opgebouwd door verkoopcijfers van woningen uit hetzelfde segment die in [woonplaats] verkocht zijn rond de waardepeildatum. Omdat deze gegevens alleen bij verweerder bekend zijn, kan hier naar het oordeel van de rechtbank sprake zijn van een “black box”, als verweerder de betreffende gegevens niet op verzoek van eiser overlegt. In dat geval kan een ongelijkwaardige procespositie ontstaan zoals bedoeld in het genoemde arrest van de Hoge Raad. De rechtbank stelt echter vast dat de taxatiematrix van verweerder op 21 februari 2019 is opgesteld, dat deze matrix op 25 februari 2019 bij de rechtbank is binnengekomen en op 27 februari 2019 aan eiser is doorgestuurd. Eiser heeft vervolgens tot op de zitting gewacht met zijn verzoek om de gegevens achter de indexatiecijfers uit de matrix. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser verweerder hierdoor de kans ontnomen om adequaat te kunnen reageren. Van verweerder kan niet verwacht worden dat hij deze – waarschijnlijk omvangrijke – gegevens tijdens de zitting gemakkelijk kan raadplegen, opvragen en/of overleggen. Het verzoek van eiser is dan ook te laat ingediend en is daarom in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal daarom buiten beschouwing laten dat verweerder de indexatiegegevens niet inzichtelijk heeft gemaakt en zal uitgaan van de juistheid van de indexatie.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de daarop op zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen die wat betreft bouwjaar, type, uitstraling, ligging en gebruiks- en perceelsoppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de woning. Met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen heeft verweerder rekening gehouden door verschillende waarden voor de deelobjecten te hanteren en voor de woning een lagere prijs per m2 vast te stellen.
7. Eiser voert aan dat verweerder de staat van onderhoud van de woning ten opzichte van de referentiewoningen niet juist heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt dat verweerder de staat van onderhoud van de woning als ‘matig’ heeft gekwalificeerd. De staat van onderhoud van de referentiewoningen is als ‘matig’, ‘voldoende’ en ‘goed’ aangemerkt. Uit de taxatiematrix volgt dat de kwalificatie ‘goed’ betekent dat het onderhoudsniveau op peil is, ‘voldoende’ dat het niet op peil is, maar dat onderhoud op korte termijn niet noodzakelijk zal zijn en ‘matig’ dat er op korte termijn onderhoud noodzakelijk zal zijn. Eiser vindt de staat van onderhoud van de woning ten opzichte van de referentiewoningen nog slechter dan ‘matig’. Op de zitting is de staat van onderhoud van de woning en de referentiewoningen aan de hand van foto’s met elkaar vergeleken. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de foto’s dat er bij de woning inderdaad sprake is van achterstallig onderhoud, maar de rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de staat van onderhoud van de woning ten opzichte van de referentiewoningen nog slechter dan ‘matig’ zou zijn. Verweerder heeft dan ook aannemelijk gemaakt dat hij de staat van onderhoud van de woning ten opzichte van de referentiewoningen juist (op ‘matig’) heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
8. De rechtbank ziet geen reden om de door eiser aangedragen verkoopcijfers te betrekken bij de waardebepaling van de woning. Eiser wijst op een aantal verkoopcijfers die volgens hem een lagere waarde onderbouwen. De rechtbank overweegt dat het in eerste instantie aan verweerder is om vergelijkbare referentiewoningen te selecteren, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Het staat verweerder vrij om te kiezen voor de hoogst gerealiseerde verkoopcijfers. Door alleen te wijzen op andere beschikbare verkoopcijfers kan eiser niet onderbouwen dat verweerder niet kon uitgaan van de door hem gekozen verkoopcijfers. De rechtbank laat de verkoopcijfers van eiser dan ook buiten beschouwing.
Conclusie
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.