Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 4531650 UC EXPL 15-15994 AS/31467
Vonnis van 31 juli 2019
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Grolsche Bierbrouwerij Nederland B.V.,
gevestigd te Enschede,
eisende partij,
gemachtigde: mr. G.A.G. Warfman,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon bij de heer [A] , werkzaam bij gedaagde sub 1,
en
2 de vennootschap onder firma [.] " [gedaagde sub 2] ",
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
3.
[gedaagde sub 3] , vennoot van gerequireerde sub. 2,
[gedaagde sub 3] , vennoot van gerequireerde sub. 2,
4.
[gedaagde sub 4] , vennoot van gerequireerde sub. 2,
[gedaagde sub 4] , vennoot van gerequireerde sub. 2,
beiden wonende en zaakdoende te [woon-/vestigingsplaats] ,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 5] B.V., vennoot van gerequireerde sub. 2,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partijen
gemachtigde: mr. G.L. Breunesse.
Partijen zullen hierna respectievelijk Grolsch, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] c.s. worden genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Bij het tussenvonnis van 2 mei 2018 is de heer [B] , verbonden aan [bedrijfsnaam 1] (verder: de deskundige) als deskundige benoemd. De deskundige heeft twee rapporten uitgebracht die op 26 februari 2019 door de rechtbank zijn ontvangen. Partijen hebben vervolgens ieder een conclusie na deskundigenbericht genomen. Grolsch heeft zich bij akte nog uitgelaten op de door [gedaagde sub 2] c.s. en [gedaagde sub 1] ingediende producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De verdere beoordeling van de zaak
2.1.
De kantonrechter handhaaft wat is overwogen en beslist bij de tussenvonnissen van 18 mei 2016, 20 juli 2016 en 2 mei 2018.
2.2.
De deskundige heeft voor [straatnaam] [nummer-/letteraanduiding] , gehuurd door [gedaagde sub 2] c.s., een huurprijs geadviseerd van € 39.700,00 exclusief btw per jaar met ingang van 1 juni 2013. Voor [straatnaam] [nummeraanduiding 1] , gehuurd door [gedaagde sub 1] , heeft de deskundige een huurprijs geadviseerd van € 43.900,00 exclusief btw per jaar met ingang van 1 juni 2013. Bij de vaststelling van de huurprijs is de deskundige voor [straatnaam] [nummer-/letteraanduiding] uitgegaan van een oppervlakte van 162,87 m2 en een prijs van € 243,47 per/m2 en voor [straatnaam] [nummeraanduiding 1] van een oppervlakte van 181,90 m2 en een prijs van € 241,05 per/m2.
2.3.
Wat betreft de waardering van het deskundigenbericht, overweegt de kantonrechter dat als uitgangspunt heeft te gelden dat de rechter een grote mate van vrijheid heeft. Dit brengt onder meer met zich dat de rechter slechts een beperkte motiveringsplicht heeft als het aankomt op de vraag of de zienswijze van de deskundige al dan niet moet worden gevolgd. De rechter dient bij de beantwoording van deze vraag alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking te nemen en op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang te toetsen of aanleiding bestaat van de in het rapport geformuleerde conclusies af te wijken. De rechter zal op specifieke bezwaren van partijen tegen de zienswijze van de deskundige moeten ingaan, als deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van deze zienswijze (vgl. HR 19 oktober 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB5172, C06/086 en HR 5 december 2003, ECLI:NL:HR:2003:AN8478).
2.4.
De kantonrechter neemt de bevindingen van de deskundig, die logisch en concludent voorkomen, over en maakt ze tot de zijne. Op de door partijen geuite bezwaren over het deskundigenbericht, zal de kantonrechter hierna ingaan. Daarnaast maakt de kantonrechter de kanttekening dat de deskundige geen antwoord heeft gegeven op vraag 1c, zoals verwoord in het tussenvonnis van 20 juli 2016. Dit maakt echter voor de te nemen beslissing niet uit, zoals hierna zal blijken.
Horeca-inbouw
2.5.
Grolsch en [gedaagde sub 2] c.s. verzoeken om de deskundige te vragen vraag 1c alsnog te beantwoorden. Volgens Grolsch heeft de deskundige geen waarde toegekend aan de horeca-inbouw. Indien onherroepelijk vast komt te staan dat de horeca-inbouw op kosten van Grolsch is aangebracht en niet op kosten van de huurders, dient de door deskundige bepaalde huurwaarde immers met de waarde voor de horeca-inbouw te worden verhoogd.
2.6.
[gedaagde sub 2] c.s. voert aan dat vraag 1c nog steeds actueel is omdat de uitspraak van 16 april 2019 in hoger beroep nog niet onherroepelijk is en zij cassatie overweegt. Volgens [gedaagde sub 2] c.s. heeft de deskundige de vergelijkingspanden terecht op basis van een casco-staat meegewogen; de horeca-inbouw is immers al betaald via de huurprijs. Verder voert [gedaagde sub 2] c.s. aan dat Grolsch de investeringen inmiddels al heeft terugverdiend, zo heeft Grolsch ook in hoger beroep betoogd, zodat er geen grond bestaat om de huurwaarde met de waarde van de horeca-inbouw te verhogen. Bovendien heeft Grolsch niet eerder aangevoerd dat de horeca-inbouw tot verhoging van de huurprijs zou moeten leiden, aldus nog steeds [gedaagde sub 2] c. [A] sluit zich aan bij het standpunt van [gedaagde sub 2] c.s.
2.7.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om de deskundige te vragen vraag 1c met betrekking tot de waarde van de horeca-inbouw alsnog te beantwoorden. Vraag 1c is aan de deskundige in het kader van artikel 7:303 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gesteld en in het geval niet onherroepelijk zal komen vast te staan dat de horeca-inbouw op kosten van Grolsch is aangebracht. De cassatietermijn is inmiddels, ten tijde van het schrijven van dit vonnis, verstreken. De kantonrechter heeft noch van de Hoge Raad noch van partijen bericht ontvangen dat cassatie ook ingesteld is. Bovendien heeft [gedaagde sub 2] c.s. weliswaar gesteld dat hij cassatie overweegt, maar geen cassatieadvies overgelegd, zodat de kantonrechter niet kan beoordelen of cassatie kans van slagen had. Daarom gaat de kantonrechter uit van de juistheid van de beslissing van het hof. Dat betekent dat vraag 1c niet meer relevant is voor de verdere beoordeling van deze procedure.
2.8.
Daarbij komt dat in het tussenvonnis van 20 juli 2016 (onder vraag 1b, laatste zin) aan de deskundige is meegegeven om bij de bepaling van de huurprijs ervan uit te gaan dat zowel voor [straatnaam] [nummeraanduiding 1] als [straatnaam] [nummer-/letteraanduiding] de kale huurprijs het gebruik van de panden inclusief de horeca-casco’s omvat. Dat is waar de deskundige ook vanuit is gegaan, zo begrijpt de kantonrechter uit zijn reactie op verzoeken van partijen om vraag 1c te beantwoorden:
“Met inachtneming van bovenstaande en in het kader van een juiste waarderings-toepassing hebben partijen ten tijde van de gezamenlijke opname van het litigieuze object ter plaatse duidelijk de uitgangspunten besproken dienende als vertrekpunt. De door alle partijen overeengekomen uitgangspunten hebben de deskundigen verwoord in werkafspraken, in het bijzonder onder “oppervlakte en opleveringsniveau” die per mailbericht d.d. 4 juni 2018 nogmaals aan partijen is bevestigd. Als belangrijk vertrekpunt voor de waarde vaststelling ex. artikel 7:303 BW is de situatie bij d.d. aanvang van de huurovereenkomst. De aanvangssituatie betrof conform bevestiging van de aanwezige partijen een casco+ staat inhoudende dat het litigieuze object tenminste was voorzien van aansluitingen nutsvoorzieningen, toiletten en CV-installatie e.e.a. volgens de indeling bouwtekening van [bedrijfsnaam 2] B.V. van d.d. 04-02-2016.
Alle referentieobjecten opgenomen in de referentieset zijn op basis van casco-staat meegewogen in het vergelijk.”
2.9.
De deskundige heeft de horeca-inbouw, als onderdeel van de huurovereenkomsten, in overleg met partijen in zijn beoordeling meegenomen en daaraan niet een afzonderlijke waarde toegekend. Grolsch heeft bovendien onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de horeca-inbouw tot verhoging van de huur moet leiden. De kantonrechter zal haar standpunt daarom passeren.
De referentieobjecten
2.10.
De deskundige had aanvankelijk acht referentieobjecten geselecteerd, waaronder ook [straatnaam] [nummer-/letteraanduiding] en [straatnaam] [nummeraanduiding 1] . De referentieobjecten zijn voor zowel [straatnaam] [nummer-/letteraanduiding] als [straatnaam] [nummeraanduiding 1] gelijk. Na opmerkingen van [gedaagde sub 2] c.s. en [gedaagde sub 1] om die panden niet als referentieobjecten te gebruiken omdat die onderwerp van het geschil in deze procedure zijn, heeft de deskundige beide panden toch uit de selectie verwijderd. Grolsch voert aan dat [straatnaam] [nummer-/letteraanduiding] en [straatnaam] [nummeraanduiding 1] wederom in de wederzijdse berekeningen dienen te worden meegenomen, zodat de huurwaarde op een hoger bedrag sluit. [gedaagde sub 2] c.s. en [gedaagde sub 1] maken ook bezwaar tegen het gebruik van [straatnaam] [nummeraanduiding 2] in [vestigingsplaats] als referentieobject. Volgens hen is dit pand ongeschikt omdat in dit pand geen actieve horeca-exploitatie aanwezig is, de verschuldigde huur maakt dat op basis van methodische/statische overwegingen sprake is van een “outlier”, de huurder van dit pand failliet is gegaan en er sprake is van langdurige leegstand.
2.11.
De kantonrechter overweegt als volgt. Vooropgesteld wordt dat aan de deskundige enige vrijheid toekomt bij de bepaling van de aantal referentieobjecten. Bij de keuze van de referentieobjecten gaat het om de fysieke aspecten van die panden, zoals ligging, grootte, indeling, kwaliteit en bereikbaarheid vergeleken met het pand waarvan de huurprijs nader moet worden vastgesteld, en niet om de bestemming. (vgl. HR 25 oktober 1985, NJ 1986, 71. Zie ook HR 26 april 1996, NJ 1996, 630) Daarnaast moet bij de keuze van de referentieobjecten de huurprijzen buiten beschouwing blijven. Objecten die in de referentieperiode in het geheel niet verhuurd zijn geweest, maar daarvoor of daarna wel, mogen niet in de vergelijking worden betrokken.
2.12.
De kantonrechter onderschrijft de keuze van de deskundige om [straatnaam] [nummer-/letteraanduiding] en [straatnaam] [nummeraanduiding 1] , hoewel zij geschikt zijn als referentieobject, niet meer in het vergelijk te betrekken. Deze panden zijn immers onderdeel van het geschil in deze procedure.
2.13.
Gelet op het onder 2.11 beschreven uitgangspunt gaan de door [gedaagde sub 2] c.s. en [gedaagde sub 1] aangedragen argumenten ten aanzien van het pand aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] niet op. [straatnaam] [nummeraanduiding 2] is in de referentieperiode wél verhuurd geweest en mag in het vergelijk betrokken worden. Dat de huurder failliet is gegaan of het pand nu leeg staat, doet dus niet ter zake. Ook de huurprijs is niet relevant. Dat het pand kleiner is dan [straatnaam] [nummeraanduiding 1] en [straatnaam] [nummer-/letteraanduiding] , maakt het ook niet anders nu de deskundige conform het verzoek van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] c.s. een correctie van minus 20% heeft toegepast.
Oppervlakte [straatnaam] [nummer-/letteraanduiding]
2.14.
[gedaagde sub 2] c.s. stelt dat de deskundige van een onjuiste (gecorrigeerde) oppervlakte uitgaat. Een ruimte van 40 m2 op de bovenverdieping dat tot het gehuurde behoort, moet in mindering worden gebracht omdat zij voor deze ruimte conform afspraak met Grolsch geen huur is verschuldigd. Die afspraak blijkt uit een brief van 2 februari 2004 van Grolsch aan [gedaagde sub 2] c.s. Volgens [gedaagde sub 2] c.s. moet op de gecorrigeerde oppervlakte 6,35 m2 in mindering worden gebracht. Verder stelt [gedaagde sub 2] c.s. dat de deskundige ten onrechte een oppervlakte van 1,8 m2 onderaan de trap tot het gehuurde heeft gerekend. Dit gedeelte wordt niet door haar gebruikt als opslagruimte. In die ruimte bevinden zich de meterkast en een luik voor de watermeter die behoren bij de door pandeigenaren aan derden verhuurde kantoorruimte op de eerste verdieping; die ruimte is dus bij de pandeigenaren in gebruik. Op de gecorrigeerde oppervlakte dient daarom 0,45 m2 (begane grond, overige) in mindering te worden gebracht.
2.15.
De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de overgelegde brief van 2 februari 2004 blijkt genoegzaam dat [gedaagde sub 2] c.s. geen huur hoeft te betalen voor de ruimte van 40 m2 op de bovenverdieping. Het verweer van Grolsch dat deze afspraak gold voor de rechtsvoorganger van [gedaagde sub 2] c.s. gaat niet op, omdat de brief aan [gedaagde sub 2] c.s. is gericht. Ten aanzien van de ruimte onder de trap heeft [gedaagde sub 2] c.s. onvoldoende onderbouwd dat deze ruimte níet tot het gehuurde behoort en dat zij het niet als opslagruimte gebruikt. De kantonrechter zal hiervoor geen correctie toepassen. De gecorrigeerde oppervlakte voor [straatnaam] [nummer-/letteraanduiding] wordt vastgesteld op (162,87 m2 - 6,35 m2 =) 156,52 m2 .
Berekeningsmethodiek
2.16.
Verder voeren [gedaagde sub 2] c.s. en [gedaagde sub 1] aan dat in de berekeningsmethodiek van de deskundige sprake is van een denk-/redeneerfout door de gewogen uitkomst te delen door de weegfactor. De kantonrechter volgt hen hierin niet. Het gewogen gemiddelde wordt berekend door de gewogen uitkomst te delen door het aantal weegfactoren.
Korting2.17. Ten slotte voert [gedaagde sub 2] c.s. aan dat zij met Grolsch heeft afgesproken dat zij een huurreductie van € 187,50 per maand verkrijgt. Dit blijkt uit een brief van 19 augustus 2002 van Grolsch aan [gedaagde sub 2] c.s. Deze huurreductie bedraagt op jaarbasis € 2.250,00 en dient op de vastgestelde huurprijs in mindering te worden gebracht. De kantonrechter zal bij de berekening van de huurprijs hiermee rekening houden.
Eindconclusie
2.18.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de vordering van Grolsch zal toewijzen en de huurprijs vaststellen. De huurprijs voor [straatnaam] [nummer-/letteraanduiding] wordt vastgesteld op (€ 243,47 x 156,52 m2 ) minus € 2.250,00 = € 35.857,92 exclusief btw per jaar. De huurprijs voor [straatnaam] [nummeraanduiding 1] wordt vastgesteld op € 241,05 x 181,90 m2 = € 43.846,10 exclusief btw per jaar.
Proces- en nakosten
2.19.
Gelet op de uitkomst van de procedure zijn er termen aanwezig de proceskosten tussen partijen te compenseren.
2.20.
De nakosten, waarvan Grolsch betaling vordert, zullen op de onder de beslissing weergegeven wijze worden begroot.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
stelt de huurprijs van de bedrijfsruimte, gelegen aan de [straatnaam] [nummer-/letteraanduiding] te [vestigingsplaats] , ingaande op 1 juni 2013 nader vast op een bedrag van € 35.857,92 exclusief btw per jaar;
3.2.
stelt de huurprijs van de bedrijfsruimte, gelegen aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] te [vestigingsplaats] , ingaande op 1 juni 2013 nader vast op een bedrag van € 43.846,10 exclusief btw per jaar;
3.3.
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
3.4.
veroordeelt [gedaagde sub 2] c.s. en [gedaagde sub 1] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Grolsch volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 120,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.M. de Laat, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2019.