Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/3800
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juli 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 364.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 31 augustus 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 juni 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een rijtjeswoning. De woning heeft een inhoud van 356 m³ en is gelegen op een perceel van 170 m². De woning ligt op een smalle landtong, met aan de voorkant uitzicht op de haven van [woonplaats] en de achterkant sluit direct aan op het strand.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, te weten € 320.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder heeft de waarde onderbouwd met de door hem overgelegde waardematrix. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is vastgesteld aan de hand van verkoopprijzen die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor objecten die wat type woning, bouwjaar, grootte en ligging betreft goed vergelijkbaar zijn met de woning. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten heeft verweerder rekening gehouden door verschillende waarden voor de inhoud, perceeloppervlakte en de deelobjecten te hanteren.
5. Verweerder heeft voor de woning een bijzondere liggingswaarde aangenomen. Deze liggingswaarde heeft verweerder onderbouwd met drie matrices waarin de verkoopprijzen van de woningen [adres 1] uit 2008, [adres 2] uit 2012 en [adres 3] uit 2015 zijn geanalyseerd. Uit deze analyse heeft verweerder een bijzondere liggingswaarde van € 50.000,- voor de woning afgeleid bovenop een waardeverhogende liggingsfactor van 9.
6. Eiser voert aan dat verweerder een te hoog bedrag heeft opgenomen voor de bijzondere ligging van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de bijzondere ligging van de woning aanleiding geeft om bovenop een waardeverhogende liggingsfactor van 9 nog een afzonderlijk bedrag aan meerwaarde van
€ 50.000,- bij te tellen. Dit blijkt uit de analyses van verkopen vanaf 2008. De [adres 1] is in 2008 met een meerwaarde van € 50.000,- ingeschat en de [adres 2] in 2012 met € 50.000,-. De [adres 3] heeft een uitzonderlijk hoge meerwaarde van € 400.000,-, die niet representatief voor de woning van eiser lijkt maar wel duidelijk maakt dat kopers bereid zijn om voor de ligging aanzienlijk meer te betalen. Eisers stelling dat de Zomerkade 282 een goede aanwijzing is dat de meerwaarde voor ligging geen € 50.000,- kan zijn slaagt niet. Die ligging is onvoldoende vergelijkbaar omdat die woning niet direct aan het strand ligt en de achterzijde van de woning in een woonwijk ligt.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.A. Bultena, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.