Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/4373
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juli 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. S. Sabur),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking SWW, verweerder
(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuijsen).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 388.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2017.
In de uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser (deels) gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 378.000,--.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 6 juni 2019. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en vergezeld door [taxateur] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1930 gebouwde hoekwoning in [woonplaats] . De woning ligt op een perceel van 97 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 245.000,--. Verweerder handhaaft de door hem vastgestelde waarde.
Nadere stukken
3. Eiser heeft tijdens de zitting nadere stukken overgelegd. Uit artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) volgt dat nadere stukken tot tien dagen voor de zitting kunnen worden ingediend. Als stukken tijdens de zitting worden ingediend, is het aan de rechtbank om te beslissen of de goede procesorde zich ertegen verzet dat de desbetreffende stukken bij de beoordeling van het beroep kunnen worden betrokken. Naar het oordeel van de rechtbank verzet de goede procesorde zich er in dit geval niet tegen dat de deze stukken bij de beoordeling van het beroep worden betrokken. De stukken van eiser gaan namelijk over openbaar toegankelijke gegevens, waarvan verweerder kennis had kunnen nemen. Verweerder wordt dan ook niet in zijn belangen geschaad. De rechtbank zal de aanvullende stukken daarom bij de beoordeling van het beroep betrekken.
Toetsingskader
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
Beoordeling door de rechtbank
5. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats] : de [adres 2] , de [adres 3] en de [adres 4] .
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat deze drie referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder vergelijkt de woning namelijk met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen in [woonplaats] die wat betreft bouwperiode en uitstraling vergelijkbaar zijn met de woning.
7.1
In geschil is of verweerder zich bij zijn onderbouwing op de juiste gegevens heeft gebaseerd. Volgens eiser is verweerder namelijk niet van de juiste inhoud van de referentiewoningen uitgegaan. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser verkoopgegevens van de drie referentiewoningen overgelegd. Hieruit volgt dat de [adres 2] een inhoud van 482 m3 in plaats van 367 m3 heeft, dat de [adres 3] een inhoud van 458 m3 in plaats van 510 m3 heeft en dat de [adres 4] een inhoud van 414 m3 in plaats van 357 m3 heeft. De [adres 2] en [adres 4] zijn volgens eiser dus groter en de [adres 3] is kleiner.
7.2
De verschillen in de inhoudsmaten zijn naar het oordeel van de rechtbank niet dermate groot dat de referentiewoningen niet langer vergelijkbaar zijn. De rechtbank is echter ook van oordeel dat verweerder niet aannemelijk maakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het verschil in inhoud heeft namelijk invloed op de prijs per m3 van de referentiewoningen. De prijs per m3 van de [adres 2] en [adres 4] zou lager worden en die van de [adres 3] hoger. Door bij de waardebepaling van de referentiewoningen van verkeerde gegevens uit te gaan, maakt verweerder de waarde van de woning niet aannemelijk.
8. Aangezien verweerder de waarde van de woning niet aannemelijk maakt, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser zijn waarde van € 245.000,-- aannemelijk maakt. De rechtbank is van oordeel dat ook eiser zijn waarde niet aannemelijk maakt. Uit de taxatiematrix van eiser blijkt dat eiser zijn standpunt onderbouwt door de woning te vergelijken met jaren ’50 woningen. De rechtbank acht dit type woning onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Dit betekent dat ook eiser de door hem gewenste waarde niet aannemelijk maakt.
9. Nu partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank zelf de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 340.000,--.
Conclusie
10. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar. De rechtbank stelt de waarde van de woning voor belastingjaar 2018 vast op € 340.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2017.
Proceskosten en griffierecht
11. Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. Eiser verzoekt om kosten voor rechtsbijstand, kosten in verband met het door eiser ingebrachte taxatierapport en vergoeding van het door eiser betaalde griffierecht. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024,-- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512,-- en een wegingsfactor 1).
Overeenkomstig de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven (Stcrt. 2018/28796) inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties stelt de rechtbank de vergoeding voor het door eiser ingebrachte taxatierapport vast op € 256,52 (4 uur voor een inpandige woningtaxatie à € 53,-- per uur, verhoogd met BTW).
12. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser in de beroepszaak betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2018 vast op € 340.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2017, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.280,52.
draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 46,--aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.