Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/4680
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 juli 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar Gemeentebelastingen Amstelland, verweerder
(gemachtigde: J. Dobbelaar).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2018 gericht aan [A] heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 298.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2017.
In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 2 juli 2019. Eiseres is verschenen, vergezeld door haar dochter, [B] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1958 gebouwde hoekwoning met dakkapel. De woning heeft een inhoud van 274 m3 en ligt op een perceel van 187 m2.
2. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 260.000,--. Eiseres is de vrouw van [A] , die is overleden. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Toetsingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel dient verweerder inzichtelijk te maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
Beoordeling door de rechtbank
4. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats] : [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
5. Eiseres voert aan dat de referentiewoning [adres 3] niet vergelijkbaar is, omdat dit pand als beleggingspand is gekocht en al twee jaar leeg staat. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Het feit dat een referentiewoning als beleggingspand is aangekocht of dat het leeg staat, maakt het verkoopcijfer niet bij voorbaat onbruikbaar. Van belang is of het verkoopcijfer op een normale wijze op de markt (vraag en aanbod) tot stand is gekomen. Eiseres heeft niet onderbouwd dat deze transactie niet op een normale wijze tot stand is gekomen. Dit is ook niet ergens anders uit gebleken. De rechtbank zal dit verkoopcijfer dan ook betrekken bij de beoordeling van het beroep. De beroepsgrond slaagt niet.
6.1
Eiseres voert ook aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Volgens eiseres heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met het slechte voorzieningenniveau van de woning, de ongunstige ligging en de slechte staat van onderhoud. Deze beroepsgrond slaagt niet. Hierna zal de rechtbank uitleggen waarom zij dat vindt.
Voorzieningenniveau
6.2
De voorzieningen van de woning zijn volgens verweerder ‘minder dan gemiddeld’ (een 2 op een schaal van 1 t/m 5). Voor dit mindere voorzieningenniveau heeft verweerder een correctie van 10% op de prijs per m3 toegepast. Volgens eiseres had het voorzieningenniveau een ‘1’ moeten zijn, omdat de woning slechtere voorzieningen heeft dan de [adres 4] en verweerder de voorzieningen van deze referentiewoning ook een ‘2’ geeft. De woning heeft namelijk een kleine badkamer die niet zonder een ingrijpende verbouwing van de eerste verdieping kan voldoen aan de huidige wooneisen. Dit schrikt kopers af. Eiseres heeft dit onderbouwd met foto’s. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het slechte voorzieningenniveau van de woning. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de kwalificatie van ‘2’ wordt toegekend als de voorzieningen aan vervanging toe zijn. Uit de foto’s blijkt inderdaad dat de badkamer van de woning klein is. De rechtbank is echter van oordeel dat niet vast staat dat hiervan een extra waardeverminderend effect uitgaat. Met het slechte voorzieningenniveau van de woning heeft verweerder dan ook voldoende rekening gehouden.
Ligging
6.3
Volgens verweerder hebben de woning en de referentiewoningen een ‘gemiddelde’ ligging (een 3 op een schaal van 1 t/m 5). Eiser vindt de ligging van de woning ‘minder dan gemiddeld’ (een 2 op een schaal van 1 t/m 5). De woning ligt namelijk naast sociale huurwoningen die minder goed onderhouden zijn, waardoor de uitstraling minder is. Ook ligt de woning naast een rij garages, wat volgens eiseres een waardedrukkend effect heeft. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat op basis van objectieve gegevens, zoals gerealiseerde verkoopcijfers, niet blijkt dat een ligging naast sociale huurwoningen of garages tot een waardevermindering leidt. Eiseres heeft haar stelling dat de ligging van de woning een waardedrukkend effect heeft niet nader onderbouwd. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning.
Staat van onderhoud
6.4
De staat van onderhoud van de woning is volgens verweerder ‘minder dan gemiddeld’ (een 2 op een schaal van 1 t/m 5). Voor deze mindere staat van onderhoud heeft verweerder een correctie van 10% op de prijs per m3 toegepast. Eiseres vindt de staat van onderhoud van de woning nog slechter (een 1 op een schaal van 1 t/m 5). Er is namelijk al een paar jaar niets aan onderhoud gedaan. Dit uit zich op verschillende manieren zoals onder andere een lekkende riolering in de kelder en verrotte dakkapellen op zolder. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat het onderhoudsniveau ‘2’ wordt toekend wanneer er op korte termijn onderhoud gepleegd moet worden. Voor een onderhoudsniveau van ‘1’ is slechts ruimte als de woning niet langer bewoonbaar zou zijn. Daar zou in dit geval geen sprake van zijn. Eiseres heeft dat niet weersproken op de zitting. Door de staat van onderhoud als een ‘2’ te kwalificeren, houdt verweerder dan ook voldoende rekening met de slechte staat van onderhoud van de woning.
7. Tot slot wijst eiseres op drie woningen uit haar eigen straat: de [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . Deze woningen zijn volgens eiseres wat betreft staat van onderhoud en voorzieningenniveau beter vergelijkbaar met haar eigen woning. Verweerder had deze woningen in de vergelijking moeten betrekken. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Zoals hiervoor vermeld bepaalt de Wet WOZ dat de waarde wordt bepaald door middel van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dat is niet het geval voor de woningen waar eiseres op wijst, want deze zijn niet verkocht rondom de waardepeildatum. Uit vergelijking met woz-waarden van andere woningen, zoals eiseres heeft gedaan, kan gelet op het systeem van waardebepaling volgens de Wet WOZ geen woz-waarde worden afgeleid. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank met de taxatiematrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.