Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/3012
uitspraak van de meervoudige kamer van 25 juli 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats 1] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. T. Klinkhamer).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [vestigingsplaats 2] (het object) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 6.272.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd, waarbij de heffingsgrondslag is vastgesteld op € 2.640.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 26 juni 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2019. Eiseres is verschenen bij haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een verpleeghuis in het centrum van [naam gemeente] - [.] . Het is in 1989 gebouwd en in 1995 uitgebreid. Het object wordt bewoond door mensen van 50 jaar en ouder die somatische en/of psychogeriatrische zorg nodig hebben. Door eiseres wordt het object gehuurd voor een bedrag van € 756.224,- per jaar.
2. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiseres bepleit een waarde van € 4.679.000,-.
3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en hetgeen zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (marktwaarde). Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de met in achtneming van het derde lid bepaalde vervangingswaarde (de gecorrigeerde vervangingswaarde), indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
5. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de door verweerder ingeschakelde taxateur in het door verweerder overgelegde taxatierapport de waarde van het object heeft bepaald op de marktwaarde. Veronderstellenderwijs aannemende dat dit – door eiseres betwiste – standpunt juist is, dient verweerder, gelet op wat onder 3 is overwogen, aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane marktwaarde van het object niet te hoog is. Hierin is verweerder niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.
5.1.
Verweerder heeft de marktwaarde van het object bepaald met behulp van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatiemethode). Naar het oordeel van de rechtbank is de huurwaardekapitalisatie geschikt om als hulpmiddel bij de bepaling van de marktwaarde te worden gebruikt, mits de daarbij gebruikte bruto huurwaarde en brutohuurwaardekapitalisatiefactor zijn onderbouwd met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve, voor de rechtbank toetsbare gegevens.
5.2
De taxateur van verweerder heeft de daadwerkelijk door eiseres voor het object overeengekomen en betaalde huur als brutohuurwaarde van het object in aanmerking genomen. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de verhuurder van het object en eiseres financieel en organisatorisch verbonden lichamen zijn en dat de verhuurder geen commercieel handelende belegger is. Onder die omstandigheden kan, behoudens bewijs van het tegendeel, dat niet in het geding is gebracht, de tussen verhuurder en eiseres overeengekomen huur bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode naar het oordeel van de rechtbank niet als brutohuurwaarde worden gebruikt.
Verweerder heeft de brutohuurwaarde niet (mede) met andere marktgegevens en/of daarmee vergelijkbare waarderelevante, voor de rechtbank toetsbare gegevens onderbouwd.
Gelet op het vorenoverwogene ontbreekt een essentieel element in de onderbouwing van de marktwaarde met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, te weten een marktconforme huurwaarde. Aan de beoordeling van de door verweerder gehanteerde brutohuurwaardekapitalisatiefactor komt de rechtbank dan niet toe.
Ook overigens heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane marktwaarde van € 6.272.000,- niet te hoog is.
6. Indien verweerder – voor het geval de rechtbank, anders dan hiervoor is verondersteld, belanghebbende zou volgen in diens standpunt dat de waarde van het object op de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden bepaald – het standpunt inneemt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object niet lager is dan de vastgestelde waarde van € 6.272.000,- , kan dit standpunt niet worden gevolgd, omdat het niet is onderbouwd met in het geding gebracht marktgegevens en/of andere waarderelevante gegevens, die dit standpunt kunnen dragen.
7. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd zal de rechtbank beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde van € 4.679.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde heeft eiseres verwezen naar het taxatierapport van 23 mei 2019 van [B] , taxateur bij [bedrijfsnaam] B.V. Verweerder heeft ter zitting verklaard geen opmerkingen te hebben met betrekking tot dit taxatierapport en de daarin bepaalde waarde van het object. De rechtbank begrijpt hieruit dat verweerder dit rapport niet betwist. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat eiseres de door haar voorgestane waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank volgt daarom het standpunt van eiseres.
8. Gelet op het vorenoverwogene zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar vernietigen en de waarde van het object op de waardepeildatum nader vaststellen op € 4.679.000.
9. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 254,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1).
10. Eiseres heeft ook verzocht om vergoeding van € 1.531,-, inclusief omzetbelasting, voor de kosten van het door haar ingebrachte taxatierapport. Zij baseert zich daarvoor op een totaal van 11 uren en een uurtarief van € 115,-.
Onder verwijzing naar de ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’ stelt de rechtbank de kosten die eiseres in verband met het beroep heeft moeten maken voor het opstellen van een taxatierapport op
€ 1.531,-. Uitgegaan wordt daarbij van 11 uur voor de opname ter plaatse en het opstellen van een taxatierapport. De rechtbank gaat daarbij uit van het uurtarief van € 115,- per uur, omdat sprake is van een taxatie van een incourante niet-woning en het uurtarief niet hoger is dan het maximum tarief op grond van het Bpb. Het bedrag van € 115,- per uur wordt verhoogd met de ter zake verschuldigde omzetbelasting.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 338,- vergoedt.
Beslissing
De rechtbank,
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 26 juni 2018,
- stelt de waarde van het object [adres] te [vestigingsplaats 2] naar de waardepeildatum
1 januari 2017 vast op € 4.679.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd,
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar,
- bepaalt dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 338,- aan haar vergoedt,
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 3.063,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, voorzitter, en mr. N.M. Spelt en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van W.B. Lakeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.