Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/1855
uitspraak van de meervoudige kamer van 25 juli 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats 1] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij beschikking van 30 november 2017 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [vestigingsplaats 2] (het object) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 2.826.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2016.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 maart 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2019. Eiseres is verschenen bij haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een gezinsvervangend tehuis met een brutovloeroppervlakte (bvo) van 1.368 m2. Het bouwjaar van het object is 2014.
2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (marktwaarde). Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de met in achtneming van het derde lid bepaalde vervangingswaarde (de gecorrigeerde vervangingswaarde), indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
3. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Tussen partijen is niet in geschil dat deze waarde van toepassing is. De rechtbank sluit zich aan bij deze gezamenlijke, naar haar oordeel juiste, opvatting van partijen. Omdat eiseres de door verweerder vastgestelde waarde gemotiveerd bestrijdt, is het aan verweerder aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport van 23 juli 2018 overgelegd. In dit taxatierapport is voor het bepalen van de vervangingswaarde uitgegaan van de ‘Taxatiewijzer en kengetallen Deel 9 Verzorging Waardepeildatum 1 januari 2016’(de Taxatiewijzer). Ook belanghebbende gaat in de onderbouwing van haar standpunten uit van de Taxatiewijzer. De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijke uitgangspunt van partijen.
4.1
Verweerder heeft de waarde van het object bepaald aan de hand van het in de Taxatiewijzer opgenomen archetype N3770000, Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer (archetype N3770000). Belanghebbende stelt dat niet het archetype N3770000 maar het archetype N5160000, Verzorgings-/bejaardenhuis, 2001 en nieuwer, standaard 13.000 m2 (archetype N5160000), dient te worden gebruikt.
4.2
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar terecht gekozen voor het archetype N3770000. Dit archetype is toegespitst op de bepaling van de waarde van gezinsvervangende tehuizen, met een standaardgrootte van 1.500 m2. Het door belanghebbende ter onderbouwing van haar standpunt gebruikte archetype N5160000 betreft verzorgings-/bejaardenhuizen met een standaardgrootte van 13.000 m2. De onroerende zaken waarop het archetype N516000 ziet, zijn – naar verweerder heeft gesteld en de rechtbank, gelet op hetgeen daarover uit de stukken blijkt, aannemelijk acht – voorts eenvoudiger en grootschaliger uitgevoerd dan het object.
4.3
Verweerder heeft de vervangingswaarde per m2 bvo, exclusief btw, voor de ruwbouw, de afbouw/vaste inrichting en de installaties, gesteld op respectievelijk € 699, € 365 en
€ 456. Deze bedragen komen overeen met de gemiddelde vervangingswaarden per m2 bvo voor de ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties, vermeld in de beschrijving van het archetype N3770000. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ziet de rechtbank, uitgaande van de toepasselijkheid van het archetype N377000, geen reden om te oordelen dat de door verweerder aangehouden vervangingswaarden per m2 bvo te hoog zijn.
4.4
Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft verweerder nog gewezen op de door eiseres opgegeven bouwkosten van € 2.000.000,- exclusief BTW, welke kosten na indexering een indicatie zijn voor de juistheid van de beschikte waarde. Hoewel een dergelijke retrospectieve methode niet geschikt is om de vervangingswaarde te berekenen, acht de rechtbank de aldus geïndexeerde bouwkosten, bezien in samenhang met het taxatierapport van 23 juli 2018, wel een indicatie voor de juistheid van de door verweerder vastgestelde waarde.
5. Eiseres heeft verder betoogd dat verweerder bij de vaststelling van de waarde van het object ten onrechte is uitgegaan van een bvo van 1.368 m², exclusief galerij. Volgens eiseres bedraagt de bvo 1.336 m², inclusief galerij. De rechtbank volgt eiseres niet in dit standpunt en overweegt daartoe het volgende.
5.1
De taxateur van verweerder heeft de bvo bepaald op basis van de bouwtekening van het object. Gesteld noch gebleken is dat de werkelijke afmetingen van het object afwijken van die volgens de bouwtekening. Eiseres heeft de bvo berekend door de volgens haar in aanmerking te nemen gebruiksvloeroppervlakte van het object te vermenigvuldigen met 1,1. De rechtbank acht de wijze waarop verweerder de bvo heeft bepaald, nauwkeuriger dan de wijze waarop eiseres dit heeft gedaan, zodat de beroepsgrond van eiseres niet slaagt.
6. Niet in geschil is dat verweerder, uitgaande van de toepasselijkheid van het archetype N3770000, bij de waardebepaling op de juiste wijze rekening heeft gehouden met de overige elementen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object (de deelwaarde van de grond, de factoren voor technische en functionele veroudering en de restwaarde).
7. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, voorzitter, en mr. N.M. Spelt en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van W.B. Lakeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.