Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/331
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 augustus 2019 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: J.P. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht,verweerder
(gemachtigde: mr. J.G. Vos).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 383.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2016. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 december 2017 heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft schriftelijk gerepliceerd. Verweerder heeft schriftelijk gedupliceerd.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 augustus 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De beschikking en de uitspraak op bezwaar zijn gericht aan de erven [A] . Op de zitting is met partijen echter vastgesteld dat deze besluiten moeten worden geacht te zijn gericht aan [eiseres] , als enig eigenaar van de woning op 1 januari 2017. De rechtbank heeft vervolgens niet de erven [A] maar eiseres als indiener van het bezwaar en van het beroep aangemerkt.
2 De woning is een in 1963 gebouwde twee-onder-een-kap-woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 140 m2 en ligt op een perceel van ongeveer 296 m2.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 352.000,-. Zij heeft dat in beroep onderbouwd met een eigen taxatiematrix. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
5. Om de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats] . Op de zitting is gebleken dat partijen het (inmiddels) eens zijn over de volgende aspecten van de taxatiematrix:
- de oppervlakte van de woning is ongeveer 140 m2 en is correct opgenomen in de matrix;
- de oppervlakte van de referentiewoning [adres 2] is ongeveer 112 m2 en is correct opgenomen in de matrix;
- de staat van onderhoud van de referentiewoning [adres 3] is ‘matig’ ten opzichte van de woning en is correct opgenomen in de matrix;
- de koopsom van de referentiewoning [adres 2] is € 380.000,- en is door verweerder niet correct opgenomen in de matrix.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de daarop op de zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met de verkoopcijfers referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen die wat betreft bouwjaar, type, uitstraling, ligging en gebruiks- en perceeloppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de woning. Met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen heeft verweerder rekening gehouden door verschillende waarden voor de deelobjecten en de gebruiks- en perceeloppervlakte te hanteren.
7. Eiseres heeft er wel terecht op gewezen dat de staat van onderhoud van de referentiewoning [adres 4] niet als ‘matig’ kan worden aangemerkt ten opzichte van de woning, zoals verweerder in de matrix wel heeft gedaan. Op de zitting zijn de foto’s uit de verkoopbrochure van deze referentiewoning bekeken en daaruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet dat onderhoud op korte termijn noodzakelijk was, terwijl dat volgens de taxatiematrix wordt bedoeld met een matige onderhoudstoestand. Verweerder heeft echter inzichtelijk toegelicht dat als alsnog rekening wordt gehouden met enerzijds een ‘voldoende’ onderhoudstoestand van de referentiewoning [adres 4] , en anderzijds met een koopsom van € 380.000,- van de referentiewoning [adres 2] , de woningwaarde per m2 nog steeds kan worden onderbouwd. De rechtbank volgt deze toelichting, gelet op de voor de woning gehanteerde woningwaarde per m2 ten opzichte van die van de referentiewoningen. Hoewel eiseres dus terecht op deze tekortkomingen in de taxatiematrix wijst, leidt dit er gelet op het voorgaande niet toe dat met die matrix niet aannemelijk kan worden gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
8. Eiseres heeft verder gewezen op het eigen aankoopcijfer van € 280.000,- in 2013, dat na indexatie naar de waardepeildatum zou uitkomen op € 307.000,-. Met verweerder is de rechtbank echter van oordeel dat deze transactie te ver verwijderd is van de waardepeildatum om bij de huidige waardering te kunnen betrekken.
9. Eiseres heeft op de zitting ten slotte aangevoerd dat de referentiewoning [adres 5] vóór de op de taxatiematrix genoemde transactiedatum van 24 augustus 2017 eerder verkocht is, namelijk op 28 juli 2015. Die datum ligt dichterbij de waardepeildatum, zodat van de koopsom van € 238.500,- in 2015 zou moeten worden uitgegaan, geïndexeerd naar € 250.000,-. Omdat dit veel lager is dan de door verweerder gehanteerde koopsom in 2017 van (geïndexeerd) € 360.000,- kan de vastgestelde waarde hiermee volgens eiseres niet onderbouwd worden. De rechtbank is van oordeel dat eiseres te lang heeft gewacht door pas op de zitting, na het geven van haar beroepsgronden en bovendien na repliek, te wijzen op deze eerdere verkoop van de [adres 5] . Verweerder heeft op de zitting toegelicht met die verkoop niet bekend te zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres verweerder hierdoor de kans ontnomen om adequaat te kunnen reageren. De rechtbank zal dit eerdere verkoopcijfer buiten beschouwing laten wegens strijd met een goede procesorde.
10. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De taxatiematrix die eiseres zelf heeft ingebracht werpt daar geen ander licht op.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
M. Huijzer, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2019.
de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.