Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7450345 UV EXPL 19-4 AS/31467
Kort geding vonnis van 8 februari 2019
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiser]
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.J. Hoogendoorn,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R. Vleugel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 januari 2019,
- het faxbericht van [eiser] van 16 januari 2019 met productie 9,
- het faxbericht van [gedaagde] met één bijlage,
- de mondelinge behandeling van 17 januari 2019,
- de pleitnota van [eiser] ,
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) van Portaal.
2.2.
Vanaf begin 2018 verblijft [gedaagde] in de woning. [eiser] heeft [gedaagde] vervolgens diverse malen verzocht de woning te verlaten. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij wijze van voorlopige voorziening – kort samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning, zo nodig met behulp van sterke arm, alsmede betaling van nevenvorderingen en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten.
3.2.
Aan zijn vordering legt [eiser] , kort gezegd, ten grondslag dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Voor zover wel sprake is van een huurovereenkomst stelt [eiser] zich op het standpunt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de huurpenningen vanaf maart 2018 niet (volledig) te voldoen.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Hij stelt zich op het standpunt dat tussen partijen een mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen. De huurpenningen heeft [gedaagde] gedeeltelijk contant en gedeeltelijk via de bank aan [eiser] voldaan. De huurpenningen over december 2018 en januari 2019 zijn nog niet betaald, omdat [eiser] de betaling (via bank) niet wil accepteren.
3.4.
Op stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een voorziening zoals door [eiser] wordt gevorderd, het in hoge mate waarschijnlijk moet zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Beoordeeld dient dus te worden of al dan niet aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [gedaagde] de woning moet ontruimen ofwel omdat hij daar zonder recht of titel verblijft, ofwel omdat de huurovereenkomst moet worden ontbonden wegens wanprestatie van [gedaagde] .
Huurovereenkomst?
4.2.
Artikel 7:201 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat huur een overeenkomst is, waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Deze elementen van de wettelijke omschrijving zijn echter niet beslissend voor het oordeel of er sprake is van een huurovereenkomst. Van belang is of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt (HR 11 februari 2011, NJ 2012/73, WR 2011/58 ( [achternaam] /AKGI)).
4.3.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is de rechtsverhouding tussen partijen te kwalificeren als een huurovereenkomst. Het volgende is daartoe redengevend.
4.4.
[gedaagde] voert aan dat [eiser] de woning aan hem te huur heeft aangeboden. Hij was in de veronderstelling dat [eiser] de eigenaar van de woning was. Pas later kwam hij erachter dat [eiser] de woning huurt en dat het hem niet is toegestaan de woning te verhuren aan [gedaagde] . [eiser] stelt daarentegen dat hij [gedaagde] een tijdelijke logeerplek had aangeboden, omdat hijzelf voor een korte periode elders in een kliniek verbleef. Dit standpunt van [eiser] acht de kantonrechter niet geloofwaardig vanwege hetgeen hij ter zitting heeft verklaard. [eiser] en [gedaagde] hebben verklaard dat op het moment dat [gedaagde] de woning betrok daarin niet meer stond dan één tafel. Er moest nog een vloer worden gelegd, de muren moesten nog geschilderd worden en hingen er geen lampen in de woning. [gedaagde] heeft ook kosten gemaakt om de woning te stofferen.
4.5.
Daarbij komt dat [eiser] , anders dan zijn gemachtigde pleitte, heeft erkend dat hij zowel contante betalingen als betalingen via bank van [gedaagde] heeft aangenomen. Volgens [gedaagde] zijn partijen € 450,00 per maand overeengekomen. Gelet op de hoogte van de betalingen die [gedaagde] heeft verricht en de tegenstrijdige standpunten van [eiser] met betrekking tot de betalingen, acht de kantonrechter het standpunt van [gedaagde] in deze procedure voldoende aannemelijk. De stelling van [eiser] dat het laatst genoemd bedrag niet eens zijn eigen kosten dekt, begrijpt de kantonrechter zo dat hij meent dat die betalingen niet als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW Pro kunnen worden aangemerkt. De kantonrechter volgt hem daarin echter niet. [eiser] betaalt € 507,28 aan huur aan Portaal, € 51,00 euro aan energiekosten en € 8,00 voor water, maar hij ontvangt ook € 244,00 huurtoeslag per maand. Dit betekent dat de € 450,00 die [gedaagde] moet betalen, zijn vaste lasten met betrekking tot de woning juist overstijgt. De vaste lasten van [eiser] bedragen ((€ 507,28 + € 51,00 + € 8,00) - € 244,00 =) € 322,28 per maand. Er is dus wel degelijk sprake van een tegenprestatie.
4.6.
Gelet op voormelde omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien kan [eiser] niet volhouden dat [gedaagde] slechts voor een korte periode bij hem zou komen logeren en dat zij geen huurrelatie voor ogen hadden. Immers, waarom zou iemand die slechts (tijdelijk) komt logeren, een hele woning opknappen en stofferen. Het voorgaande leidt dan ook tot de conclusie dat [gedaagde] níet zonder recht of titel verblijft. De gevorderde ontruiming op deze grond zal worden afgewezen.
Wanprestatie
4.7.
De subsidiair gestelde huurachterstand leidt evenmin tot toewijzing van de vordering. [eiser] heeft ter zitting niet meer gemotiveerd betwist dat [gedaagde] de huurpenningen tot en met november 2018 wél heeft betaald en dat de huurachterstand slechts twee maanden, namelijk december 2018 en januari 2019 betreft. Het is niet waarschijnlijk dat in de bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden wegens huurachterstand van deze omvang en duur, zodat de ontruiming al op deze grond niet is gerechtvaardigd.
4.8.
Bovendien is in deze procedure niet duidelijk geworden of [gedaagde] toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft ter zitting immers onvoldoende weersproken aangevoerd dat [eiser] heeft geweigerd van [gedaagde] de laatste twee huurtermijnen te ontvangen. Vanwege de huidige verhouding tussen partijen was [gedaagde] niet meer bereid contante betalingen aan [eiser] te doen. [gedaagde] wilde in het bijzijn van zijn advocaat eventueel contant betalen. Daarnaast is ter zitting ter sprake gekomen dat de verhuurder van [eiser] , Portaal, inmiddels op de hoogte is geraakt van het verblijf van [gedaagde] in de woning en vermoedt dat [eiser] de woning heeft onderverhuurd, terwijl dit niet is toegestaan. Portaal heeft aangekondigd maatregelen (mogelijk ontbinding van de huurovereenkomst) tegen [eiser] te treffen. In het licht van deze omstandigheden acht de kantonrechter het standpunt van [gedaagde] ook aannemelijk. Het ontvangen van betalingen zou het vermoeden van Portaal dat [eiser] onderverhuurt immers versterken. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming op deze grond ook zal worden afgewezen.
Overige vorderingen
4.9.
De overige vorderingen behoeven geen bespreking, behalve de gevorderde geldsom. [eiser] maakt aanspraak op € 507,28 per maand vanaf 3 maart 2018. Deze vordering is niet nader gemotiveerd. De kantonrechter begrijpt dat [eiser] hiermee mogelijk de door hem gestelde huurachterstand vordert. Met verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen, komt ook deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking. In deze procedure is in de eerste plaats niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] meer dan € 450,00 per maand aan [eiser] moet betalen. Daarnaast is gebleken dat de huurachterstand slechts twee maanden betreft, waarvan niet zeker is of die [gedaagde] kan worden toegerekend.
4.10.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
weigert de voorzieningen;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart de veroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.M. de Laat, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2019.