Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/4719
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 september 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F.W. Hoffmann).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding] in [plaatsnaam] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 1.044.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaak-belastingen opgelegd, waarbij deze warde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar 31 oktober 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 juli 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1902 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een inhoud van 720 kubieke meter, exclusief kelder en serre, en is gelegen op een perceel van 420 vierkante meter.
2. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie referentiewoningen. Dit zijn de woningen gelegen aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] , de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] en de [straatnaam] [nummeraanduiding 3] , allen in [plaatsnaam] . Als gevolg van de door hem uitgevoerde taxatie heeft verweerder de waarde van de woning verlaagd naar € 963.000,-.
3. Nu verweerde de waarde van de woning heeft verlaagd nadat eiser beroep heeft ingesteld, is het beroep in zoverre gegrond en zal de uitspraak op bezwaar worden vernietigd. Eiser bepleit desondanks een lagere waarde. De rechtbank beoordeelt daarom of verweerder, uitgaande van de verlaagde waarde van € 963.000, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
4. Eiser bepleit een lagere waarde, te weten € 783.000,-. Ter onderbouwing voert eiser aan dat verweerder de prijs per kubieke meter verkeerd heeft vastgesteld. Volgens eiser had verweerder voor het vaststellen van de prijs per kubieke meter uit moeten gaan van de gemiddelde prijs per kubieke meter van de drie gebruikte referentiewoningen. Dat heeft verweerder ten onrechte niet gedaan.
5. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder prijs per kubieke meter verkeerd heeft vastgesteld. Anders dan eiser voorstelt is er geen vaste rechtspraak waaruit volgt dat de prijs per kubieke meter moet volgen uit het gemiddelde van de prijs per kubieke meter van de gebruikte referentiewoningen. Verweerder hoeft daar bij het vaststellen van de prijs per kubieke meter dan ook niet van uit te gaan. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de door hem vastgestelde prijs per kubieke meter van de woning passend is in verhouding tot de prijs per kubieke meter van de referentieobjecten. Verweerder heeft daarbij betrokken dat slechts één van de drie referentieobjecten een lagere prijs per kubieke meter heeft. Dit betreft het object dat volgens verweerder het minst vergelijkbaar is met de woning in deze zaak gelet op de staat van onderhoud en het type woning. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen en ziet geen aanleiding voor de conclusie dat de prijs per kubieke meter verkeerd is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
6. Eiser voert verder aan dat verweerder bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkend effect van de achtertuin van de woning. De plaatsing van het object op het perceel is ongelukkig waardoor de achtertuin klein is en weinig privacy geeft. Volgens eiser moet dit leiden tot een correctie op de grondprijs.
7. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Daarbij betrekt de rechtbank dat verweerder op de zitting heeft toegelicht dat de situering van het object op het perceel bij het referentieobject aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] gelijk is. Ook daar is sprake van een relatief kleine kavel. Bovendien geldt zowel ten aanzien van de woning als het referentieobject aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] dat er sprake is van inkijk in de tuin vanaf het achtergelegen pand, waarvan de bestemming is gewijzigd naar kamerverhuur. Verweerder heeft tot slot nog toegelicht dat de woningen in deze wijk vooral in trek zijn omdat het gaat om oude karaktervolle woningen in een mooie wijk. De grootte van het bijbehorende perceel heeft volgens verweerder in de praktijk maar weinig invloed op de verkoopprijzen van de woningen in de wijk. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. Er is geen aanleiding voor de conclusie dat de achtertuin van de woning moet leiden tot een correctie op de grondprijs. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Nu verweerder de waarde van de woning heeft verlaagd nadat eiser beroep heeft ingesteld is het beroep van eiser gegrond.
9. Nu het beroep van eiser gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. De rechtbank begroot deze kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 1.532,-. Voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in bezwaar € 508,- (1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 254,- en wegingsfactor 1) en voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase € 1.024,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 512,- en wegingsfactor 1).
Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatierapport en taxatiematrix ingebracht. Het rapport en de matrix is opgesteld door [B] , taxateur. Overeenkomstig de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven (Stcrt. 2018/28796) inzake de vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties stelt de rechtbank de vergoeding voor het taxatierapport en de matrix vast op € 256,52,- (4 uur à € 53,- per uur, verhoogd met BTW). De proceskosten die verweerder moet vergoeden bedragen dus in totaal € 1.788,52,- (€ 1.532 + € 256,52,-).
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit voor zover de WOZ-waarde van de woning is vastgesteld
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit voor zover de WOZ-waarde van de woning is vastgesteld
op € 1.044.000,-;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2018 vast op € 963.000,-, en
bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden
verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.788,52,-;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 46,- te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 september 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.