Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 7539424 MC EXPL 19-1376
Vonnis van 11 september 2019
inzake
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE LELYSTAD,
zetelende te Lelystad,
verder ook te noemen de gemeente,
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. M.P.C. Hendriks,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
verzoekende partij in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. J.J. Poppe.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties, van 5 februari 2019;
- de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
- het tussenvonnis van 15 mei 2019;
- de conclusie van antwoord in reconventie met een productie;
- de op 15 juli 2019 door de gemeente toegezonden producties;
- de op 16 juli 2019 door [gedaagde] toegezonden producties.
De in het tussenvonnis van 15 mei 2019 bepaalde comparitie van partijen heeft op 13 juli 2019 plaatsgehad. Namens de gemeente zijn [A] en [B] verschenen met de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen met zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 januari 1978 het bedrijfspand aan de [adres] te [vestigingsplaats] .
2.2.
[gedaagde] drijft in het gehuurde een snackbar en lunchroom.
2.3.
Het gehuurde maakt deel uit van het Theaterkwartier. De gemeente gaat dit gebied (her)ontwikkelen. In dat kader heeft de gemeente per 1 september 2017 de eigendom van het gehuurde verkregen. De gemeente wil als onderdeel van de (her)ontwikkeling tot sloop van onder andere het door [gedaagde] gehuurde pand overgaan.
2.4.
De gemeente heeft met [gedaagde] gesprekken gevoerd over beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Tevens zijn de mogelijkheden tot voortzetting van de onderneming op een andere locatie bekeken. Deze gesprekken hebben niet tot overeenstemming geleid.
2.5.
De gemeente heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] op 21 november 2018 tegen 1 januari 2020 opgezegd en ontruiming van het gehuurde aangezegd.
2.6.
In het Gemeenteblad van 3 april 2019 is de voorbereiding van het bestemmingsplan “Theaterkwartier” gepubliceerd.
2.7.
De gemeente heeft door [adviesbureau 1] en [gedaagde] heeft door [adviesbureau 2] een rapport op laten stellen met betrekking tot de schade die [gedaagde] door het einde van de huurovereenkomst leidt.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
De gemeente vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. vast te stellen dat de huurovereenkomst per 1 januari 2020 zal eindigen c.q. is geëindigd;
II. het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vast te stellen op een datum die ligt binnen zes weken na het te wijzen vonnis, althans de datum van ontruiming vast te stellen op een in goede justitie te bepalen datum;
III. [gedaagde] te veroordelen om op de in sub II genoemde datum het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt uiterlijk te ontruimen, te verlaten en ontruimd te houden, met overgifte van de sleutels en geheel ter vrije beschikking van de gemeente te
stellen en te laten op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [gedaagde] na betekening van het te wijzen vonnis in gebreke blijft aan zijn ontruimingsverplichting te voldoen;
IV. [gedaagde] op de voet van artikel 237 Rv Pro te veroordelen in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
[gedaagde] vordert in reconventie, bij toewijzing van de vordering van de gemeente:
I. voor recht te verklaren dat de gemeente aan [gedaagde] een schadeloosstelling verschuldigd is wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding, zonder de overgang op de gemeente van de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst, zou hebben voortgeduurd;
II. de gemeente te veroordelen tot het aan [gedaagde] betalen van een schadevergoeding van € 340.061,00;
III. de gemeente te veroordelen tot betaling van de proceskosten, te verhogen met rente bij niet tijdige betaling, en de nakosten.
3.3.
De gemeente baseert haar vordering op dringend eigen gebruik van het gehuurde en op het feit dat de belangen van de gemeente bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] bij voortzetting van deze overeenkomst. Een (tijdelijke) voortzetting van de onderneming op de huidige locatie is geen optie. Een deel van winkelcentrum De Gordiaan is al gesloopt. Met andere huurders is reeds overeenstemming bereikt over de beëindiging van hun huurovereenkomsten. De gemeente heeft het gehuurde nodig om tot (her)ontwikkeling van het Theaterkwartier te kunnen komen. Er is op 7 mei 2019 een overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar van de bioscoop, de horeca en de woningen. De gemeente verwacht het bestemmingsplan in maart 2020 vast te stellen en tot uitvoering van de werkzaamheden over te gaan in het derde kwartaal van 2020. Ontwikkeling van het Theaterkwartier dient het belang van de gemeente en het algemeen belang. Als het gehuurde niet kan worden gesloopt, kan de gemeente haar plannen niet volledig realiseren. Dit zal sterk afbreuk doen aan het nagestreefde doel van de (her)ontwikkeling. De plannen vergroten de leefbaarheid van het stadscentrum en doorbreken de huidige neergaande spiraal. Als [gedaagde] op de huidige locatie zou mogen blijven zitten, heeft hij bovendien in financiële zin geen toekomstperspectief. Nu de gemeente bereid is [gedaagde] schadeloos te stellen op grond van het rapport van [adviesbureau 1] en zij heeft geprobeerd om tot herhuisvesting te komen, weegt het belang van de gemeente tot beëindiging zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij voortzetting. De veroordeling dient uitvoerbaar bij voorraad verklaard te worden, omdat het verweer van [gedaagde] kennelijk ongegrond is. Hij heeft moeten begrijpen dat de gemeente de huurovereenkomst kon opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Het verzet van [gedaagde] is onredelijk en kennelijk ongegrond.
3.4.
De gemeente betwist niet dat zij een schadeloosstelling aan [gedaagde] is verschuldigd. Voor de hoogte van de door [gedaagde] gevorderde schadeloosstelling bestaat echter noch een feitelijke noch een juridische grondslag. Op grond van de wet dient bij het bepalen van de schade te worden uitgegaan van voortzetting van de onderneming, zoals [adviesbureau 1] doet, en niet van liquidatie van de onderneming, zoals [adviesbureau 2] doet. Voortzetting van de onderneming op een andere locatie is levensvatbaar en winstgevend mogelijk. Dat [gedaagde] de onderneming om medische redenen niet wenst voort te zetten, moet bij de bepaling van de schade buiten beschouwing blijven. [gedaagde] heeft ook niet onderbouwd dat hij zijn bedrijf op medische gronden zou moeten staken. De door [adviesbureau 1] berekende schadeloosstelling is, ook bij een liquidatie van de onderneming, redelijk te achten. [adviesbureau 2] voert bovendien schadeposten op waarbij het causale verband tussen de huurontbinding en de schade ontbreekt.
3.5.
[gedaagde] voert aan dat er al sinds 2001 wordt gesproken over de (her)ontwikkeling van het stadscentrum van Lelystad. Tot op heden is het echter bij plannen gebleven en is niet duidelijk wat en wanneer er concreet iets gaat gebeuren. De uitvoering van de plannen is bij herhaling uitgesteld. Niet dan wel onvoldoende duidelijk is waar de (her)ontwikkeling uit zou bestaan en welke consequenties dit voor [gedaagde] heeft. Dringend eigen gebruik aan de zijde van de gemeente is daarom niet aan de orde. [gedaagde] wil zijn onderneming nog een aantal jaren op de huidige plek voortzetten. Hij heeft op zijn huidige plek een vaste klantenkring die hem al jarenlang weet te vinden. Er is sprake van een goedlopende onderneming met een sluitende exploitatie. Sloop van het gehuurde is niet noodzakelijk voor het realiseren van de (her)ontwikkeling.
3.6.
Als voortzetting op de huidige locatie niet mogelijk is, wenst [gedaagde] schadeloos gesteld te worden conform het rapport van [adviesbureau 2] . Een verhuizing en een nieuwe start van de onderneming is, gelet op de gezondheidssituatie van [gedaagde] , niet mogelijk. De gemeente heeft achterstallig onderhoud laten ontstaan en ondernemers laten vertrekken. [gedaagde] heeft in de afgelopen jaren, gelet op de houding van de gemeente en het ontbreken van toekomstperspectief, slechts de hoogst noodzakelijke investeringen gedaan. Dit is ten koste gegaan van de bedrijfsvoering. De onderneming is inmiddels onverkoopbaar. Ook gelet op de belangenafweging dient de vordering van de gemeente te worden afgewezen. Een toewijzend vonnis in conventie dient niet uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard.
3.7.
Volgens [gedaagde] dient artikel 7:309 BW Pro toepassing te vinden. Het gehuurde wordt immers gesloopt met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang. [gedaagde] maakt aanspraak op een volledige schadevergoeding. In plaats van een verplaatsing, is een beëindiging van de onderneming aan de orde. Het rapport van [adviesbureau 1] is op een aantal punten niet juist en niet volledig.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang worden de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk beoordeeld.
4.2.
Niet in geschil is dat het bedrijfspand bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro betreft.
4.3.
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [gedaagde] heeft niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst. De gemeente heeft daarom in de onderhavige procedure op grond van artikel 7:295 BW Pro gevorderd dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de overeenkomst zal eindigen. In deze procedure moet beoordeeld worden of de gronden die de gemeente in de opzegging heeft vermeld, zijnde primair dringend eigen gebruik en subsidiair het feit dat de belangen van de gemeente bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] bij voortzetting van deze overeenkomst, tot beëindiging van de huurovereenkomst kunnen leiden.
4.4.
De gemeente heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt en onderbouwd dat sprake is van dringend eigen gebruik van het gehuurde. Er is reeds lange tijd sprake van (her)ontwikkeling van het Theaterkwartier. De politieke beslissingen over de huidige plannen zijn blijkens de producties bij de dagvaarding inmiddels genomen. Aan die plannen is ook uitvoering gegeven, onder andere door de gedeeltelijke sloop van winkelcentrum De Gordiaan. Verder is tijdens de comparitie van partijen door [gedaagde] niet weersproken dat op 7 mei 2019 een overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar van de bioscoop, de horeca en de woningen is gesloten. Blijkens de onder 2.6 genoemde publicatie is ook de procedure met betrekking tot het bestemmingsplan in gang gezet. [gedaagde] kan derhalve niet in zijn standpunt gevolgd worden dat de plannen van de gemeente onvoldoende concreet zijn. Voorts heeft de gemeente voldoende aannemelijk gemaakt dat voor de herontwikkeling sloop van het winkelcentrum waar [gedaagde] is gevestigd noodzakelijk is. Dat [gedaagde] vraagtekens zet bij de haalbaarheid van de plannen en de door de gemeente gehanteerde termijnen, is onvoldoende om te oordelen dat van dringend eigen gebruik geen sprake is.
4.5.
Dat sloop van het gehuurde voor de (her)ontwikkeling niet noodzakelijk is, zoals door [gedaagde] is aangevoerd, is door de gemeente betwist en komt ook niet zeer aannemelijk voor. Vast staat immers dat het resterende deel van het winkelcentrum waarin het gehuurde zich bevindt, zal worden gesloopt. Dat het gehuurde daarbij gespaard zal kunnen blijven en dat [gedaagde] gedurende die tijd zijn bedrijf kan blijven uitoefenen, is door hem niet voldoende onderbouwd. Gelet op door de gemeente genoemde data van voorgenomen sloop en nieuwbouw zal de vordering worden toegewezen en zal de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vaststellen op 1 januari 2020. De ontruiming zal per diezelfde datum worden bevolen. De gevorderde dwangsom zal als onderstaand worden vastgesteld.
4.6.
Gelet op het bovenstaande behoeft de subsidiaire grond voor beëindiging geen bespreking.
4.7.
Nu de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld is vervuld, dient hierop beslist te worden.
4.8.
Tussen partijen is niet in geschil dat de gemeente een schadeloosstelling aan [gedaagde] verschuldigd is op grond van 7:309 BW. Zij twisten wel over de hoogte van deze schadeloosstelling.
4.9.
[gedaagde] heeft ter zitting voldoende duidelijk gemaakt dat hij, indien de huurovereenkomst wordt beëindigd, zijn onderneming wil beëindigen. Hij wil niet ingaan op aanbiedingen voor een vervangende locatie, omdat hij zijn onderneming niet wil verplaatsen. Hij heeft gemotiveerd aangegeven dat hij daarvoor, gelet op zijn gezondheidstoestand, de energie niet kan opbrengen. Daargelaten of er daadwerkelijk medische belemmeringen zijn om de onderneming elders voort te zetten, geldt dat het standpunt van [gedaagde] duidelijk is en dat ook niet betwist is dat hij dit tegenover de gemeente ook steeds en van het begin af aan naar voren heeft gebracht. Het was voor beide partijen dan ook duidelijk dat het einde van de huurovereenkomst in dit geval ook het einde van de onderneming zou betekenen. Dit betekent dat het niet reëel is om bij het vaststellen van de schadeloosstelling – in weerwil van die wetenschap – uit te gaan van de fictieve situatie dat [gedaagde] zijn onderneming zal verplaatsen. Er zal dus worden uitgegaan van de schade die [gedaagde] lijdt doordat hij, ten gevolge van het einde van de huur, zijn onderneming eerder dan door hem voorzien/gewenst zal beëindigen.
4.10.
Uitgaande van die situatie hebben [adviesbureau 1] en [adviesbureau 2] uiteenlopende berekeningen en conclusies gegeven. De kantonrechter zal daarom, met inachtneming van beide rapportages, zelf de schadeloosstelling vaststellen. In het rapport van [adviesbureau 2] is de schade opgebouwd uit de posten ‘waarde activiteit/uitkoop’, ‘inventaris’, ‘inkomensschade’ en ‘afwikkelingskosten’. [adviesbureau 1] heeft op de schadeberekening door [adviesbureau 2] voor deze verschillende posten gereageerd.
4.11.
Met betrekking tot de ‘waarde activiteit/uitkoop’ neemt [adviesbureau 2] als uitgangspunt de overwinst, zijnde de winst na aftrek van een gewaardeerd ondernemersloon. [adviesbureau 2] heeft haar berekening uitgebreid onderbouwd. [adviesbureau 1] volstaat op dit punt met de opmerking dat een vergoeding van € 80.000,00 voor goodwill, zoals zij deze post opvat, redelijk wordt geacht. De kantonrechter is van oordeel dat die enkele opmerking tegenover de onderbouwing door [adviesbureau 2] ontoereikend is en daarom zal voor de ‘waarde activiteit/uitkoop’ van de door [adviesbureau 2] berekende schade van € 121.170,00 worden uitgegaan.
4.12.
[adviesbureau 2] gaat voor de schade met betrekking tot de post ‘inventaris’ uit van de economische waarde van deze inventaris, door haar berekend op € 43.950,00. Dit bedrag kan naar het oordeel van de kantonrechter echter niet volledig als schade aangemerkt worden, omdat de inventaris bij verkoop nog een opbrengst zal genereren. Het is redelijk uit te gaan van een liquidatieschade van € 10.000,00, zoals door [adviesbureau 1] berekend, welk bedrag ook door [gedaagde] niet is betwist. Dit brengt de liquidatiewaarde van de inventaris op
€ 33.950,00.
4.13.
De totale vermogensschade bedraagt, gelet op het bovenstaande, € 121.170,00 +
€ 10.000,00 = € 131.170,00.
4.14.
Bij ‘inkomensschade’ dient het inkomen bepaald te worden zoals dat redelijkerwijs geweest zou zijn, indien er geen beëindiging van de huur zou hebben plaatsgevonden. In het rapport van [adviesbureau 1] wordt geen inkomensschade vastgesteld, omdat er daarin van uit wordt gegaan dat [gedaagde] de onderneming voortzet. [adviesbureau 2] komt in haar rapport op basis van een drietal uitgangspunten tot een vergoeding voor inkomensschade van € 151.691,00. [adviesbureau 1] komt, in haar reactie op het rapport van [adviesbureau 2] , tot een vergoeding voor inkomensschade van € 35.000,00. Nu dit bedrag zoveel lager ligt dan het door [adviesbureau 2] genoemde bedrag, was een nadere en deugdelijkere onderbouwing op zijn plaats geweest. Nu deze ontbreekt, zal het door [adviesbureau 2] genoemde bedrag als uitgangspunt worden genomen. Wel dient daarbij rekening te worden gehouden met het feit dat [gedaagde] – gelet op zijn pensioendatum – nog acht jaar (en niet tien jaar, waar [adviesbureau 2] van uit gaat) inkomen moet genereren. Ook heeft [adviesbureau 1] terecht opgemerkt dat rekening moet worden gehouden met inkomensvoordeel door rente op het vrijkomende kapitaal. De kantonrechter zal de inkomensschade gelet op het voorgaande in redelijkheid vaststellen op een bedrag van € 100.000,00.
4.15.
De afwikkelingskosten komen niet voor toewijzing in aanmerking. Deze kosten staan niet in verband met de beëindiging van de huur, nu zij ook gemaakt zouden worden bij beëindiging van de onderneming op langere termijn.
4.16.
Op basis van het bovenstaande bedraagt de totale schade van [gedaagde] € 131.170,00 + € 100.000 = € 231.170,00.
4.17.
Gelet op de aard van de procedure compenseert de kantonrechter de kosten van de procedure.
4.18.
De beslissing zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Gelet op het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW Pro zal de rechter hierbij terughoudendheid moeten betrachten. Niet kan worden geoordeeld dat [gedaagde] een kennelijk ongegrond verweer heeft gevoerd.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie en in reconventie:
5.1.
beëindigt de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 1 januari 2020;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege hem bevindt uiterlijk op 31 december 2019 te ontruimen, te verlaten en ontruimd te houden, met overgifte van de sleutels en geheel ter vrije beschikking van de gemeente te stellen en te laten op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [gedaagde] na betekening van het te wijzen vonnis in gebreke blijft aan zijn ontruimingsverplichting te voldoen, met een maximum van € 5.000,00;
5.3.
verklaart voor recht dat de gemeente aan [gedaagde] een schadeloosstelling verschuldigd is wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding, zonder de overgang op de gemeente van de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst, zou hebben voortgeduurd;
5.4.
veroordeelt de gemeente om aan [gedaagde] te betalen van een schadevergoeding van
€ 231.170,00;
5.5.
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 september 2019.