ECLI:NL:RBMNE:2019:4347

• Datum uitspraak: 14 augustus 2019
• Publicatiedatum: 18 september 2019
• Zaaknummer: 7101498 / MC EXPL 18-6226
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: R.M. Berendsen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging van een huurovereenkomst en vaststelling van verhuiskostenvergoeding

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 14 augustus 2019 een tussenuitspraak gedaan in een civiele procedure tussen NS Fiets B.V. en [gedaagde] B.V. De zaak betreft de beëindiging van een huurovereenkomst en de vaststelling van een verhuiskostenvergoeding. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst op 31 maart 2020 ligt. NS Fiets B.V. heeft een verzoek ingediend om de ontruiming zelf uit te voeren, maar dit verzoek is afgewezen omdat de bevoegdheid tot reële executie voortvloeit uit de wet. De kantonrechter heeft [gedaagde] B.V. in de gelegenheid gesteld om haar standpunt nader te onderbouwen en heeft een comparitie bepaald tot na de ontruimingsdatum.

De kantonrechter heeft in zijn overwegingen benadrukt dat de huurder recht heeft op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, maar dat dit geen volledige vergoeding inhoudt. [gedaagde] B.V. heeft een bedrag van € 202.692,10 gevorderd voor verhuis- en inrichtingskosten, maar de kantonrechter heeft geoordeeld dat deze vordering onvoldoende onderbouwd is. De kantonrechter heeft aangegeven dat [gedaagde] B.V. aannemelijk moet maken dat zij haar bedrijfsvoering elders zal voortzetten en dat de gevorderde kosten concreet moeten worden onderbouwd met offertes of andere bewijsstukken. De kantonrechter heeft de behandeling van de zaak aangehouden tot na de ontruiming en heeft partijen verzocht om een comparitie te houden voor het beproeven van een minnelijke regeling.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Almere

Vonnis van 14 augustus 2019

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 7101498 / MC EXPL 18-6226 van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NS FIETS B.V. ,
gevestigd te Arnhem,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie, hierna ook te noemen: NS Fiets,
gemachtigde mr. J.M. Heikens,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V. ,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie, hierna ook te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde mr. F.J.P. Delissen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 8 mei 2019
• de akte aan de zijde van [gedaagde]
• de akte aan de zijde van NS Fiets.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

in conventie

2.1.

De kantonrechter blijft bij hetgeen in het tussenvonnis van 8 mei 2019 is overwogen. Bij tussenvonnis van 8 mei 2019 heeft de kantonrechter overwogen dat NS Fiets aannemelijk heeft gemaakt het verhuurde in duurzaam gebruik te willen nemen en zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. NS Fiets is vervolgens in de gelegenheid gesteld op voorhand kenbaar te maken of zij afstand doet van haar intrekkingsrecht ex artikel 7:297 lid 2 BW. Bij akte heeft NS Fiets afstand gedaan van haar intrekkingsrecht, zodat thans het tijdstip van het einde van de huur/exploitatieovereenkomst en de ontruiming dient te worden vastgesteld.

2.2.

De kantonrechter stelt de beëindigingsdatum van de (huur)overeenkomst vast op 31 maart 2020. De door NS Fiets gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

2.3.

Bij tussenvonnis van 8 mei 2019 is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld bij akte feiten en omstandigheden aan te voeren op grond waarvan al dan niet een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet worden vastgesteld. [gedaagde] heeft bij akte aangevoerd dat zij voornemens is haar onderneming op een andere locatie voort te zetten. [gedaagde] meent gelet op alle omstandigheden zoveel mogelijk voor een volledige kostenvergoeding in aanmerking te komen. [gedaagde] stelt dat de te verwachten verhuiskosten is te begroten op een bedrag van € 15.000,00, de kosten die gemoeid zijn met een verhuizingscampagne wordt geschat op € 40.937,63, de herinrichtingskosten wordt begroot op een bedrag van € 145.771,97. [gedaagde] maakt dan ook aanspraak op een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten van totaal € 202.692,10. Ter onderbouwing van haar begroting verwijst [gedaagde] naar de indertijd gemaakte kosten na verhuizing van [gedaagde] te [vestigingsplaats 2] in 2014 (verhuizingscampagne) en de offerte voor de kosten van inrichting van [gedaagde] [vestigingsplaats 3] in 2009. [gedaagde] heeft die kosten vervolgens geïndexeerd naar eind 2019.

2.4.

NS Fiets heeft zich op het standpunt gesteld dat zo er al een vergoeding moet worden toegekend dit uitsluitend onder de voorwaarde dient te geschieden dat [gedaagde] een nieuwe locatie daadwerkelijk binnen een termijn van zes maanden in gebruik neemt. Voor toekenning van een volledige vergoeding is volgens NS Fiets geen plaats, het gaat slechts om een tegemoetkoming. De beëindiging van een huurovereenkomst behoort nu eenmaal tot het bedrijfsrisico. Het gaat in het onderhavig geval om een gemengde overeenkomst, terwijl ten aanzien van het commerciële gedeelte nooit een marktconforme huurprijs is betaald. De gevorderde vergoeding is volgens NS Fiets onvoldoende onderbouwd. Onduidelijk is gebleven waarop de fysieke verhuiskostenvergoeding van € 15.000,00 op is gebaseerd. De kostenbegroting voor communicatie van ruim € 39.000,00, gebaseerd op een aantal facturen van [bedrijfsnaam 1] (verhuizing 2014 [vestigingsplaats 2] ) zijn exorbitant hoog en niet noodzakelijk, afgezien dat kanttekeningen worden geplaatst in hoeverre deze kosten toen daadwerkelijk zijn gemaakt. De begroting van de kosten voor herinrichting op een nieuwe locatie voor € 119.085,78 is gebaseerd op de herinrichting in [vestigingsplaats 3] (2009), maar lijkt te zien op een turnkey inrichting zonder dat rekening is gehouden met de al bestaande inventaris en inrichting en zonder dat een correctie voor nieuw naar oud is toegepast, afgezien nog van het feit dat het hier uitsluitend gaat om een offerte. NS Fiets concludeert tot afwijzing van de vordering.

2.5.

De kantonrechter overweegt als volgt.

2.6.

Art. 7:297 BW biedt de huurder van winkelruimte ongeacht de grond voor opzegging een aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Volgens de parlementaire geschiedenis merkt de wetgever op dat ‘de regeling niet dwingt tot een volledig kostenvergoeding. Op de huurder rust de stelplicht dat het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf wordt verplaatst en de daarmee gemoeide kosten. De huurder die zijn bedrijf niet werkelijk verplaatst, heeft geen aanspraak op de tegemoetkoming.

Uit de jurisprudentie volgt voorts dat huurder het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf binnen zekere tijd en binnen een zekere straal van het toenmalige gehuurde dient voort te zetten. Omdat de huurder zich vaak verzet tegen de opzegging van de huur, zoals ook in onderhavig geval, heeft de verhuizing op het moment van het vonnis niet plaatsgevonden en zullen de daadwerkelijke kosten van verhuizing niet bekend zijn. De rechter heeft dan een grote mate van vrijheid bij begroting van de kosten in het algemeen. Van de huurder mag evenwel verwacht worden dat hij met offertes of anderszins aannemelijk maakt welke kosten hij zal moeten maken. De verhuurder kan deze kosten vervolgens gemotiveerd

betwisten.

2.7.

De kantonrechter is van oordeel dat nog onvoldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] haar bedrijf elders zal voortzetten en voorts dat de gevorderde verhuis- en inrichtingsvergoeding door [gedaagde] nog onvoldoende concreet is onderbouwd. De kantonrechter is wel van oordeel dat voorshands aannemelijk is dat [gedaagde] , indien zij overgaat tot verplaatsing van haar bedrijf, kosten zal moeten maken die voor vergoeding in aanmerking komen. De door [gedaagde] ter onderbouwing van haar vordering overgelegde stukken bieden thans nog onvoldoende houvast op tot een begroting van een eventueel toe te wijzen vergoeding te komen. Zo ontbreekt een offerte voor de fysieke verhuizing, en moet het daarvoor opgevoerde bedrag van € 15.000,00 als een grove schatting te worden gezien. De door [gedaagde] gepresenteerde facturen van [bedrijfsnaam 1] met betrekking tot de promotie van [achternaam] [vestigingsplaats 2] kunnen zonder nadere toelichting omtrent de noodzaak van een dergelijke (dure) campagne niet als leidraad worden gehanteerd voor een vergoeding van kosten. Hetzelfde geldt voor de offerte van [bedrijfsnaam 2] met betrekking tot de inrichting van de nieuw betrokken locatie [vestigingsplaats 3] , die lijkt te zien op een volledige nieuwe inrichting van de winkel.

2.8.

Artikel 7:297 BW gaat immers uit van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten; dit is iets anders dan een volledige vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten, die [gedaagde] kennelijk voorstaat, afgezien nog van het feit dat afwijking van bovengenoemd uitgangspunt onvoldoende door [gedaagde] is gemotiveerd.

Bij de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming zijn de volgende gezichtspunten dan ook van belang:

a. a) Er is sprake van een tegemoetkoming, niet van een volledige vergoeding van deze kosten.

b) De werkelijke (te verwachten) kosten moeten door [gedaagde] aannemelijk gemaakt zijn.

c) Het gaat om kosten, die [gedaagde] heeft (of verwacht te) moeten maken om te verhuizen en zich elders in te richten.

d) In aanmerking komen in beginsel níet de kosten om het nieuwe pand en de inrichting daarvan te laten voldoen aan nieuw te stellen eisen ten opzichte van de oude situatie.

e) In aanmerking komen in beginsel wél de benodigde aanpassingen/aansluitingen van de meeverhuisde spullen, zoals verhuizing van computersystemen, telefonie, aansluiting apparatuur waaronder plaatsing van werkbanken en takels etc.

f) In aanmerking komen níet de inrichtingskosten die verband houden met een aanmerkelijk grotere oppervlakte van het nieuwe pand.

g) In aanmerking komen níet verbouwingskosten van het nieuwe pand, althans hoogstens in zeer beperkte mate, te weten voor zover deze kosten onder de inrichtingskosten in bovenvermelde zin gerekend kunnen worden.

h) Er dient een aftrek plaats te vinden van ‘nieuw’ voor oud’. De inventaris van het gehuurde is waarschijnlijk al langdurig in gebruik en mogelijk afgeschreven.

i. i) Van “exacte wetenschap”, in die zin dat tot op de cent nauwkeurig kan worden berekend welke kosten wel en welke kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen en zo ja

tot welk percentage, is geen sprake.

i. i) [gedaagde] dient aannemelijk te maken dat de bedrijfsvoering elders zal worden voortgezet.

2.9.

Indien huurder zijn kosten niet met (concrete) offertes onderbouwt, heeft de kantonrechter de keuze om de vordering in het geheel af te wijzen of om de kosten op abstracte wijze te schatten. Zoals hierboven overwogen heeft [gedaagde] de kantonrechter thans nog onvoldoende handvatten gegeven op grond waarvan tot een abstracte wijze van begroting/schatting kan worden gekomen. Nu evenwel aannemelijk is dat [gedaagde] bij een verplaatsing naar een andere locatie kosten zal moeten maken, zal [gedaagde] alsnog in de gelegenheid worden gesteld haar vordering aan te passen c.q. te onderbouwen. De kantonrechter ziet aanleiding de behandeling van deze zaak aan te houden tot na het moment van ontruiming en tevens te bepalen dat een comparitie van partijen zal worden gelast voor het beproeven van een minnelijke regeling.

In reconventie

2.10.

Gelet op de inhoud van het tussenvonnis van 8 mei 2019 komt de kantonrechter niet meer toe aan bespreking van de voorwaardelijk ingestelde vordering in reconventie.

3. De beslissing

De kantonrechter

stelt vast dat de huur/exploitatieovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de fietsstalling c.a. te [vestigingsplaats 1] eindigt op
31 maart 2020 ;

veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte annex fietsenstalling te [vestigingsplaats 1] met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, uiterlijk op 31 maart 2020 te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels te vrije beschikking van NS Fiets te stellen en om deze vervolgens verlaten en ontruimd te houden;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de ontruiming indien [gedaagde] in gebreke blijft tot ontruiming over te gaan onder de door NS Fiets te overleggen facturen/bescheiden van die kosten.

beveelt partijen, in persoon (rechtspersonen rechtsgeldig vertegenwoordigd), desgewenst vergezeld van een gemachtigde, om voor de kantonrechter te verschijnen in verband met het geven van inlichtingen op een nader, in overleg met partijen, vast te stellen dag en tijdstip;

verwijst de zaak naar de rolzitting van
4 september 2019 te 9.30 uur ; op deze rolzitting hoeven partijen niet te verschijnen;

bepaalt dat
beide partijen voor of uiterlijk op de hiervoor vermelde rolzitting
schriftelijk aan de rechtbank, sector handel en kanton, kunnen opgeven op welke dagen zij
in de periode van 1 april 2020 tot 1 juni 2020 verhinderd zijn; daarvoor gelden de volgende regels:

- bij de opgave dienen partijen ten minste vijftien dagdelen vrij te laten waarop de comparitie zou kunnen plaatsvinden;

- indien partijen bij hun opgave minder dan het hiervoor verzochte aantal dagdelen vrij laten, zal de comparitie kunnen worden bepaald op een niet daarvoor opgegeven dagdeel;

- vervolgens zal een datum en tijdstip voor de comparitie worden bepaald;

- indien partijen geen gebruik maken van de mogelijkheid om verhinderdata op te geven zal de kantonrechter een datum bepalen waarvan dan in beginsel geen uitstel meer mogelijk is;

- voor het opgeven van verhinderdata zal geen uitstel worden verleend;

bepaalt voorts dat de comparitie in beginsel niet zal worden uitgesteld nadat daarvoor dag en tijdstip zijn bepaald;

draagt [gedaagde] op om bij akte de in
rechtsoverweging 2.8 en 2.9 verzochte informatie / stukken uiterlijk
twee weken vóór de zittingsdatum aan de kantonrechter en aan de wederpartij toe te zenden;

biedt aan NS Fiets de gelegenheid bij akte daar uiterlijk
één week voor de zittingsdatum op te reageren onder toezending van een exemplaar aan de wederpartij;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2019.