Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/4946
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 september 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. T. Klinkhamer).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 463.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2017. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 november 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 september 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [A] , taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 2004. De woning heeft een oppervlakte van 173 m2 en een aanbouw van 65 m2 en ligt op een kavel van 482 m2.
2. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport overgelegd.
3. De rechtbank beoordeelt het beroep op basis van de beroepsgronden die eiser in zijn brief van 23 augustus 2019 heeft geformuleerd en de gronden die daar op de zitting aan zijn toegevoegd. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser de eerder aangevoerde beroepsgronden ingetrokken. De rechtbank gaat daar in de uitspraak dan ook niet op in.
4. Eiser voert aan dat er geen notulen van de hoorzitting zijn gemaakt en aan hem ter goedkeuring en becommentariëring zijn voorgelegd. Deze beroepsgrond treft geen doel. Op grond van artikel 7:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet verweerder een verslag van de hoorzitting maken. Dat artikel bepaalt niet op welk moment het verslag aan belanghebbende gestuurd moet worden. Dat artikel noch een andere bepaling uit de Awb verplicht verweerder ook niet om het verslag van de hoorzitting – al dan niet ter goedkeuring – aan belanghebbende toe te zenden voordat een besluit op het bezwaar wordt genomen. Artikel 7:7 van Pro de Awb schrijft ook niet voor in welke vorm het verslag wordt gegoten en hoe uitgebreid het is. Gelet hierop heeft verweerder kunnen volstaan om wat tijdens de hoorzitting naar voren is gebracht in de tekst van de uitspraak op bezwaar te verwerken [1] .
5. Eiser voert aan dat verweerder namen van de hoorders niet in het verslag van de hoorzitting zijn vermeld. Eiser voert dat terecht aan omdat kenbaar moet zijn of het horen in overeenstemming met artikel 7:5 van Pro de Awb heeft plaatsgevonden. Dat artikel bepaalt, kort gezegd, dat het horen geschiedt door een persoon die niet bij de voorbereiding van het bestreden besluit betrokken is geweest, of, indien het horen geschiedt door meer dan een persoon, dat de meerderheid daarvan niet bij de voorbereiding van het besluit betrokken is geweest. Het niet vermelden van de naam of namen van de hoorder(s) leidt echter niet tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar. De beschikking waarbij de waarde is vastgesteld is geautomatiseerd vastgesteld en dat betekent dat er geen persoon is die bij de inhoudelijke voorbereiding van die beschikking betrokken is geweest. Het is dan ook op voorhand aannemelijk dat er geen sprake is van horen in strijd met artikel 7:5 van Pro de Awb. Het niet vermelden van de naam of namen van de hoorder(s) vormt om die reden geen gebrek dat tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar leidt. De beroepsgrond treft geen doel.
6. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder zich niet kan baseren op het taxatierapport omdat het niet is ondertekend door de taxateur. De taxateur heeft op zitting verklaard dat hij het rapport heeft opgemaakt maar per abuis niet heeft ondertekend. Eisers beroepsgrond treft geen doel. De rechtbank twijfelt niet aan de verklaring van de taxateur dat hij het rapport heeft opgemaakt. Op grond van die verklaring is het gebrek in de ondertekening hersteld. Het rapport kan dan ook als bewijsmiddel worden gebruikt.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit het verslag blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met woningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de gebruiksinhoud en kaveloppervlakte. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt wat de verhouding is tussen de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en de vastgestelde waarde van de woning.
8. Eiser stelt dat de berekening van het aantal m2 van de woning niet juist is en verwijst naar de twee matrices die verweerder heeft overgelegd. Uit het taxatierapport blijkt dat de taxateur is uitgegaan van 173 m2 voor de woning en 65 m2 voor de aanbouw. Deze m2 zijn tussen partijen op zich niet in geschil. In de eerste matrix is in eerste instantie 68 m2 voor de uitbouw vermeld en in de tweede 175 m2 voor de woning. Verweerder heeft toegelicht dat dat typefouten zijn. De rechtbank gaat daar ook vanuit. Verweerder heeft de waardering dan ook gebaseerd op de juiste objectkenmerken. Deze beroepsgrond treft geen doel.
9. Eiser heeft gesteld dat verweerder ten onrechte verschillende waardes per m2 hanteert voor de woning en de uitbouw. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de woning een hogere waarde per m2 heeft dan de aanbouw omdat in de woning ook alle voorzieningen zijn begrepen. De rechtbank ziet geen reden om deze toelichting niet te volgen. Verweerder kon voor de onderbouwing van de waarde van de woning dan ook onderscheid maken tussen de waardes per m2 voor de woning en de aanbouw. De beroepsgrond treft geen doel.
10. Eiser betwist dat verweerder de kavel juist heeft gewaardeerd omdat geen inzicht is gegeven in de grondprijs en de staffeling. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat voor de woning is uitgegaan van € 325 voor de eerste 350 m2 en € 225 voor de meerdere m2. Voor de referentiewoning [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] is uitgegaan van € 300 voor de eerste 250 m2 en € 250 voor de meerdere m2. Bij de referentiewoningen aan [straatnaam 2] is uitgegaan van € 315 voor de eerste 400 m2 en € 210 voor meerdere m2. Op basis van deze toelichting heeft eiser niet gesteld dat verweerder van onjuiste waardering van de grond is uitgegaan. De rechtbank ziet daar ook geen aanleiding voor. De beroepsgrond leidt dan ook niet tot een gegrondverklaring van het beroep.
11. Eiser heeft gesteld dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 439.000. Eiser heeft deze waarde niet onderbouwd, zodat deze beroepsgrond geen doel treft.
12. De rechtbank concludeert op grond van het voorgaande dat verweerder de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
13. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 september 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.