Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/3965
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 augustus 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking SWW-gemeenten, verweerder
(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuijsen).
Procesverloop
In de beschikking van 31 maart 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 548.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder heeft in deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2018 heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 505.000,--.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting en hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid voor repliek en dupliek. Partijen hebben hierna niet meer verzocht om een onderzoek op de zitting.
De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek op de zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 9 juli 2019.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2012 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. De woning ligt op een perceel van 369 m2.
2. Eiser voert aan dat verweerder er bij de waardering van de woning ten onrechte van uitgaat dat de woning een gebruiksoppervlakte van 151 m2 heeft. Volgens eiser heeft de woning slechts 141 m2 oppervlakte. Eiser wijst er in dit kader op dat de houten schuur voor 1 januari 2017 is verkocht en de nieuwe, stenen schuur pas in de loop van 2017 is gebouwd. Op de waardepeildatum 1 januari 2017 was er dus geen schuur en had deze volgens eiser ook niet mogen worden meegenomen in de waardering van de woning. Verweerder stelt hier tegenover dat de woning wel inclusief de schuur moet worden gewaardeerd, omdat er moet worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2018. De rechtbank volgt verweerder hierin. Artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ bepaalt namelijk dat als de woning tussen de waardepeildatum (1 januari 2017) en de aanvang van het belastingjaar (1 januari 2018) wijzigt door bijvoorbeeld een verbouwing, er voor de waardering moet worden uitgegaan van de toestand zoals deze bij aanvang van het belastingjaar is. Dit betekent dat er voor de waardering van de woning van eiser moet worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2018. De woning moet dus gewaardeerd worden op basis van een gebruiksoppervlakte van 151 m2 inclusief de nieuwe schuur. In de verdere beoordeling gaat de rechtbank dan ook uit van deze oppervlakte.
Het geschil en toetsingskader
3. Eiser bepleit voor de woning een lagere waarde, namelijk € 491.000,--. Verweerder handhaaft in beroep de door hem in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 505.000,--.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
Beoordeling door de rechtbank
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder bij de uitspraak op bezwaar een taxatieverslag gevoegd, waarin de woning wordt vergeleken met twee referentiewoningen in [woonplaats] : [adres 2] en [adres 3] . Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder hiermee niet aannemelijk dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe dat uit het taxatieverslag niet blijkt welke waardebepalende verschillen er tussen de woning en de referentiewoningen zijn en hoe er met die verschillen rekening is gehouden. Het taxatieverslag is slechts een blote weergave van objectkenmerken van de woning en de referentiewoningen, zonder dat daarbij een vergelijking wordt gemaakt.
6. Verweerder maakt de vastgestelde waarde van de woning dus niet aannemelijk. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt.
7. Om zijn voorgestane waarde te onderbouwen wijst eiser naar de WOZ-waarde van het buurpand [adres 4] en wijst eiser op de procentuele stijging ten opzichte van de WOZ-waarde van belastingjaar 2017. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Het is de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopwaarden van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde of met WOZ-waardes van andere woningen is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Naar het oordeel van de rechtbank maakt ook eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk. Vanwege het gebrek aan informatie van de kant van verweerder en gelet op het kleine verschil tussen de vastgestelde waarde en de waarde die eiser voorstaat, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs echter toch vaststellen op de door eiser bepleite waarde van € 491.000,--.
Conclusie
8. De rechtbank verklaart het beroep gegrond en vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank stelt de waarde van de woning voor belastingjaar 2018 schattenderwijs vast op € 491.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2017 en met toestandsdatum 1 januari 2018. De rechtbank bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert. Ook bepaalt de rechtbank dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar.
9. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser in de beroepszaak betaalde griffierecht van € 46,-- vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2018 vast op € 491.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2017, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 46,--aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.