Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/4666
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 augustus 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan het [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 352.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2017.
In de uitspraak op bezwaar van 7 november 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft op een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting en hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid voor repliek en dupliek. Eiser heeft op 9 mei 2019 een aanvullende reactie ingebracht. Partijen hebben hierna niet meer verzocht om een onderzoek op de zitting.
De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek op de zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 18 juli 2019.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1999 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 159 m2 en ligt op een perceel van 267 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 309.000,--. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoorplicht en zorgvuldigheidsbeginsel
3. Eiser stelt dat hij ten onrechte niet is gehoord in de bezwaarfase, terwijl hij daar wel om heeft verzocht. Daarnaast vindt eiser dat verweerder bij de voorbereiding van de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig te werk is gegaan, want ondanks een toezegging door de taxateur van verweerder, is de woning niet inpandig opgenomen.
4. Ten aanzien van de hoorplicht overweegt de rechtbank als volgt. Uit het bezwaarschrift van 19 februari 2018 blijkt dat eiser heeft verzocht om gehoord te worden. Op 15 mei 2018 heeft de taxateur van verweerder, [A] , telefonisch contact gehad met eiser. Verweerder heeft dit in de uitspraak op bezwaar aangemerkt als een telefonische hoorzitting. In beroep stelt verweerder zich echter op het standpunt dat er onterecht geen hoorzitting heeft plaatsgevonden en dat de uitspraak op bezwaar om die reden moet worden vernietigd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het telefonische contact tussen de taxateur en eiser inderdaad onterecht als hoorzitting aangemerkt. De beroepsgrond slaagt.
5. Ten aanzien van het zorgvuldigheidsbeginsel overweegt de rechtbank als volgt. Uit het verweerschrift blijkt dat de woning op 4 februari 2019 door een WOZ-taxateur van verweerder, [B] , inpandig is opgenomen. De foto’s die daarbij gemaakt zijn, heeft verweerder bij zijn dupliek van 29 april 2019 overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat uit het feit dat verweerder het kennelijk toch noodzakelijk heeft gevonden om de woning inpandig te laten opnemen, dat dit ook gebeurd is en dat de foto’s daarvan in deze procedure zijn ingebracht met zich meebrengt dat deze inpandige opname van belang is geweest om de woning juist te kunnen waarderen. Omdat het voorgaande nog niet had plaatsgevonden bij de uitspraak op bezwaar, heeft verweerder in zoverre het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden. Deze beroepsgrond slaagt ook.
6. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd wegens strijd met artikel 7:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr) en het zorgvuldigheidsbeginsel. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of er aanleiding bestaat om de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand te laten.
Woz-waarde
7 Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken vier referentiewoningen in [woonplaats] : het [adres 2] , het [adres 3] , het [adres 4] en het [adres 5] .
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen die wat betreft oppervlakte, bouwjaar, ligging en uitstraling goed vergelijkbaar zijn met de woning. Met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen heeft verweerder voldoende rekening gehouden door voor de woning een lagere prijs per m2 te hanteren.
10. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de algehele staat van de woning. Er is namelijk sprake van wateroverlast in de kruipruimte, rot en schimmel aan het dak van de berging, achterstallig onderhoud en de dakkappellen zijn niet water- en winddicht. Verweerder heeft de staat van onderhoud als ‘matig’ gekwalificeerd. Uit de taxatiematrix blijkt dat dit betekent dat er op korte termijn onderhoud noodzakelijk is. Zowel eiser als verweerder hebben foto’s van de woning overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit deze foto’s dat er inderdaad op korte termijn onderhoud noodzakelijk zal zijn. De rechtbank ziet echter geen aanleiding voor het oordeel dat de staat van onderhoud nog slechter dan ‘matig’ is. Vanwege de matige staat van onderhoud hanteert verweerder voor de woning een prijs per m2 die aanzienlijk lager ligt dan die van de referentiewoningen. Gelet op deze prijs per m2 heeft verweerder dan ook voldoende rekening gehouden met de staat van de woning. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
11. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte ligging van de woning. Eiser wijst in dit kader op verkeershinder en afnemende veiligheid in de wijk. Uit de taxatiematrix van verweerder blijkt dat de vier referentiewoningen in dezelfde wijk als de woning liggen. Van deze vier liggen er twee in dezelfde straat als de woning. De rechtbank overweegt dat een eventueel waardedrukkend effect van de ligging daarom ook voor de referentiewoningen geldt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voor de ligging dan ook geen correctie hoeven toe te passen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
12. Voor zover eiser stelt dat verweerder het bijgebouw ten onrechte een ‘garage’ noemt, omdat het om een ‘berging’ zou gaan, overweegt de rechtbank het volgende. Uit de foto’s uit de taxatiematrix volgt dat het [adres 3] en het [adres 5] van een vergelijkbaar type woning zijn met eenzelfde soort bijgebouw. Bij deze twee referentiewoningen noemt verweerder het bijgebouw ook een ‘garage’. Voor de garages hanteert verweerder een vast bedrag van € 10.000,--. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven hoe de bijgebouwen genoemd worden, zolang verweerder maar consequent is met zijn terminologie en zijn waardering. Dat is in dit geval gebeurd. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie
14. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. Omdat verweerder de waarde aannemelijk heeft gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding om de rechtsgevolgen in stand te laten. De waarde van de woning blijft dus € 352.000,--.
15. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser in de beroepszaak betaalde griffierecht van € 46,-- vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven;
draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 46,--aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.