Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/4300
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking SWW, verweerder
(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuysen).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 296.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2017.
In de uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2018 heeft verweerder de waarde van de woning verlaagd naar € 282.000,--.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting. Eiseres heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid voor repliek. Verweerder heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid voor dupliek. Partijen hebben vervolgens, na hiertoe in de gelegenheid te zijn gesteld, niet meer verzocht om een onderzoek op de zitting.
De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek op de zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 19 augustus 2019.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1909 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een inhoud van 371 m3 en ligt op een perceel van 150 m2.
2. Eiseres bepleit een lagere waarde. Zij wijst daarbij naar de WOZ-waarde voor belastingjaar 2015 van € 189.000,--. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?
3. Verweerder stelt de WOZ-waarde vast. Daarbij moet verweerder aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de hoogst mogelijke verkoopprijs die voor de woning kan worden verkregen. De woning moet daarbij op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding worden aangeboden, zodat de meest biedende koper de hoogst mogelijke prijs voor de woning zal betalen. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De woningen waarmee de woning wordt vergeleken worden ook wel de referentiewoningen genoemd. Deze referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
4. De rechtbank zal in twee stappen beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Eerst moet de rechtbank beoordelen of verweerder referentiewoningen heeft geselecteerd die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Vervolgens moet de rechtbank beoordelen of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Wat eiseres heeft aangevoerd, neemt de rechtbank mee in deze beoordeling.
5. Om de vastgestelde waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatieverslag overgelegd, waarin hij de woning vergelijkt met drie referentiewoningen: de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
6. In de eerste plaats vindt de rechtbank dat verweerder referentiewoningen heeft geselecteerd die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit het taxatieverslag blijkt namelijk dat verweerder de woning heeft vergeleken met drie referentiewoningen die binnen een jaar voor de waardepeildatum zijn verkocht. Deze referentiewoningen liggen allemaal in dezelfde straat als de woning en zijn in dezelfde periode gebouwd. Verder zijn deze referentiewoningen gelet op de inhoud en oppervlakte van het perceel goed vergelijkbaar met de woning. Eiseres voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met haar woning, omdat haar woning geen serre, geen dakkapel en geen garage heeft. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Zoals hiervoor onder 3 uitgelegd, hoeven referentiewoningen niet identiek te zijn aan de woning. Er mogen dus verschillen zijn tussen de woning en de referentiewoningen, zolang verweerder maar inzichtelijk maakt hoe hij met deze verschillen rekening heeft gehouden. Of verweerder dat gedaan heeft, wordt hierna besproken.
7. De rechtbank vindt dat verweerder met het taxatieverslag onvoldoende inzichtelijk maakt welke waardebepalende verschillen er tussen de woning en de referentiewoningen zijn en hoe er met die verschillen rekening is gehouden. Het taxatieverslag is slechts een blote weergave van objectkenmerken van de woning en de referentiewoningen, zonder dat daarbij een vergelijking wordt gemaakt. Eiseres voert onder andere aan dat de staat van onderhoud van haar woning slecht is. Uit het taxatieverslag is echter niet te halen hoe verweerder de staat van onderhoud van de woning heeft gekwalificeerd en hoe dit in verhouding staat tot de referentiewoningen.
8. Dit betekent dat verweerder de vastgestelde waarde van de woning dus niet aannemelijk maakt. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
Maakt eiseres haar waarde aannemelijk?
9. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres haar waarde aannemelijk maakt. Eiseres heeft haar waarde niet onderbouwd. Dit betekent dat ook eiseres haar waarde niet aannemelijk maakt.
Conclusie
10. Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd om de waarde van de woning aannemelijk te maken, stelt de rechtbank schattenderwijs de waarde van de woning op 1 januari 2017 vast op € 272.000,--. De rechtbank bepaalt dat verweerder de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig vermindert. Ook bepaalt de rechtbank dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar.
11. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiseres in de beroepszaak betaalde griffierecht van € 46,- vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2018 vast op € 272.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2017, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 46,--aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 september 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.