Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/1527
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 september 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. Y.M.S.M. Oevering-Raemaekers).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerend zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 358.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 april 2019 heeft verweerder de waarde van de woning verlaagd naar € 340.000,--.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 6 augustus 2019. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door R.A. Reijers, taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1994 gebouwd appartement op de begane grond. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 112 m2 en heeft een terras.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 315.000,--. Verweerder handhaaft in beroep de door hem in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 340.000,--.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats] : de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
5. Eiser voert aan dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Hij wijst in dit kader op het eigen aankoopcijfer van de woning. Eiser heeft de woning namelijk op 6 januari 2017 gekocht voor € 315.000,--. Verweerder stelt dat, gelet op de marktontwikkeling tussen de datum van aankoop en de waardepeildatum het eigen aankoopcijfer geïndexeerd moet worden. Er is namelijk sprake van een stijgende markt. Het eigen aankoopcijfer wat bijna een jaar voor de waardepeildatum ligt, is daarom niet langer de waarde in het economisch verkeer.
6.1
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder onterecht het eigen aankoopcijfer losgelaten bij het waarderen van de woning. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen aankoopcijfer leidend is. Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is te betalen. Van het eigen aankoopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden zijn, zoals bijvoorbeeld wanneer het om een familietransactie gaat of vanwege het tijdsverloop tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum. Volgens verweerder moet vanwege het tijdsverloop het eigen aankoopcijfer geïndexeerd worden om rekening te houden met de tussentijdse marktontwikkeling. Echter, de rechtbank stelt vast dat uit de taxatiematrix van verweerder blijkt dat verweerder de waarde van de woning heeft vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. Daarbij is een vergelijking gemaakt met de verkoopcijfers van drie referentiewoningen. De rechtbank acht dit niet juist. Naar het oordeel van de rechtbank had verweerder aansluiting moeten zoeken bij het eigen aankoopcijfer, eventueel met een indexatie naar de waardepeildatum. Het is de rechtbank niet gebleken is dat de koop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen of dat het aankoopcijfer om andere redenen irreëel was. Door de waarde alleen vast te stellen met behulp van de vergelijkingsmethode is verweerder ten onrechte aan de hoofdregel (dat het eigen aankoopcijfer leidend is) voorbij gegaan.
6.2
Gelet op het voorgaande heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Omdat de rechtbank geen inzicht heeft in de eventuele indexatie die zou moeten worden toegepast, moet de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 worden vastgesteld op het eigen aankoopcijfer van € 315.000,--.
7. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank stelt de waarde van de woning voor belastingjaar 2019 vast op € 315.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. De rechtbank bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert. Ook bepaalt de rechtbank dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar.
8. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 47,-- vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2019 vast op € 315.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 47,-- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 september 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.