Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/219
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Baarn, verweerder
(gemachtigde: H.P.A. de Wit).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerend zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 1.776.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 14 december 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 27 augustus 2019. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 1900 gebouwd rijksmonument met een inhoud van 1916 m3. De woning ligt op een perceel van 1765 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.400.000,--. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder tijdens de zitting een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen: de [adres 2] , de [adres 3] , de [adres 4] en de [adres 5] . De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen aan de [adres 4] , gelet op de inhoud (957 m3) en het bouwjaar (1935), en de [adres 5] , gelet op het bouwjaar (1970), onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Deze verkoopcijfers moeten dan ook buiten beschouwing blijven. De rechtbank zal daarom aan de hand van de twee overgebleven referentiewoningen (de [adres 2] en de [adres 3] ) beoordelen of verweerder de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Eiser heeft aangevoerd dat ook het verkoopcijfer van de [adres 6] bij de waardebepaling van de woning moet worden betrokken. Dit pand is namelijk eind 2018 onder voorbehoud van financiering verkocht en is goed vergelijkbaar met de woning van eiser. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De rechtbank overweegt daartoe dat de waarde van een woning in het kader van de Wet WOZ wordt bepaald aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Daarbij wordt als vuistregel gehanteerd dat verkoopcijfers die meer dan een jaar voor of na de waardepeildatum zijn gerealiseerd niet bruikbaar zijn. Dit is voor de [adres 6] het geval. De rechtbank zal het verkoopcijfer van de [adres 6] dan ook niet betrekken bij haar beoordeling.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de twee overgebleven referentiewoningen en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. In de taxatiematrix zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, zoals gebruiksoppervlak, kaveloppervlak, bouwjaar en aanwezigheid van bijgebouwen, benoemd. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is in de taxatiematrix voldoende inzichtelijk gemaakt. Er zijn weliswaar verschillen tussen de woning en de twee referentiewoningen, maar gelet op de prijs per m3 die verweerder voor de woning hanteert in verhouding tot de gerealiseerde prijzen per m3 voor de referentiewoningen is er met de verschillen voldoende rekening gehouden.
7. Eiser voert aan dat verweerder de uitstraling van de woning ten onrechte als ‘goed’ (een 4 op een schaal van 1 t/m 5) heeft gekwalificeerd. Eiser vindt de uitstraling van zijn woning vergelijkbaar met de uitstraling van de referentiewoning aan de [adres 3] . Uit de taxatiematrix van verweerder blijkt echter dat uitstraling van de woning als een ‘4’ is gekwalificeerd en de uitstraling van de [adres 3] als een ‘3’. Om zijn standpunt te onderbouwen heeft eiser foto’s van de twee panden overgelegd. Daarbij heeft eiser ook gewezen op het subjectieve karakter van het waarderen van woningen. Verweerder stelt hier tegenover dat de waarde van de woning zo objectief mogelijk moet worden bepaald. Daarom heeft verweerder een taxatiematrix laten opstellen door een taxateur, ing. [A] . Deze taxateur heeft vanuit een zo objectief mogelijk standpunt de uitstraling van de woning als een ‘4’ gekwalificeerd. De rechtbank volgt verweerder hierin. De rechtbank overweegt daartoe dat het taxeren van een woning altijd een bepaalde subjectiviteit met zich meebrengt. Taxeren is immers geen exacte wetenschap. Dit geeft echter geen aanleiding om van het oordeel van de taxateur af te wijken, die juist vanwege zijn ervaring en deskundigheid is ingeschakeld. Eiser heeft hier slechts zijn eigen, subjectieve mening tegenover gesteld. De rechtbank acht dit onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning een rijksmonument is. Dit zou namelijk een waardedrukkend effect hebben. Verweerder heeft toegelicht dat de referentiewoning aan de [adres 3] ook een rijksmonument is, maar dat uit de gerealiseerde verkoopcijfers niet blijkt dat er hierdoor een lagere verkoopprijs tot stand komt. Eiser heeft ook niet nader onderbouwd dat een monumentale status wel waardedrukkend is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dan ook aannemelijk gemaakt dat er voor de monumentale status geen correctie hoeft te worden toegepast. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 september 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.