Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/487336 / KG ZA 19-576
Vonnis in kort geding van 16 oktober 2019
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. T.A.D. Luijten te IJsselstein,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. C.R. Kross te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [achternaam jr.] en [achternaam sr.] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 september 2019 met producties 1 tot en met 17,
- productie 18 van [achternaam jr.] ,
- de producties 1 tot en met 26 van [achternaam sr.] ,
- de tijdens de mondelinge behandeling van 1 oktober 2019 overgelegde pleitnota van [achternaam sr.]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat dit kort geding over?
2.1.
[achternaam jr.] is een zoon van [achternaam sr.] Zij zijn ieder voor 50% eigenaar van het onverdeelde erfpachtrecht met betrekking tot het onroerend goed aan de [adres] , [postcode] te [woonplaats] . Dit is een perceel grond van ongeveer 5 hectare, behorend tot een landgoed, met daarop een vrijstaand woonhuis. Partijen bewonen ieder een deel van het woonhuis.
2.2.
Partijen hebben vanaf 2015 pogingen ondernomen om hun erfpachtovereenkomst en beheersovereenkomst te beëindigen dan wel te wijzigen, omdat zij de hoge canon en beheersvergoeding (van circa € 45.000,00 in 2018) niet langer konden / wilden betalen en [achternaam jr.] het beheer voortaan door zijn partner wilde laten uitvoeren. Er is hierover (nog) geen overeenstemming bereikt met de eigenaar van het onroerend goed. Tussen partijen is discussie ontstaan over de te volgen strategieën en over de vraag bij wie het beheer nu ligt: bij de partner van [achternaam jr.] of bij de eigenaar.
2.3.
De verstandhouding en communicatie tussen [achternaam sr.] en [achternaam jr.] (en zijn gezin) is de afgelopen jaren erg verslechterd. Zij hebben veel conflicten, onder andere over de betaling van de erfpachtcanon, de beheersvergoeding en andere kosten van het onroerend goed. [achternaam sr.] is inmiddels een incassoprocedure begonnen tegen [achternaam jr.] bij de kantonrechter van deze rechtbank.
2.4.
Partijen hebben makelaar [naam makelaar] ingeschakeld om te bemiddelen bij verkoop van het onroerend goed aan een derde. In een e-mail van 21 november 2018 heeft [naam makelaar] voor zover van belang aan partijen geschreven:
“(…)
Als vraagprijs wil ik starten op € 975.000,--KK. Dit is i.c.m. de erfpacht hoog maar aangezien er in de markt “bijzondere” dingen gebeuren (lees hoge transacties) zou het een gemiste kans zijn om dit niet te onderzoeken.
Verder zou ik graag met vader, zoon en (beide)met een prof adviseur aan hun zijde een gesprek willen inplannen. Dit om lopende zaken die indirect/ direct invloed hebben op de verkoop te kunnen bespreken en afwikkelen. (…)”
2.5.
Dit verkooptraject is vanwege de verstoorde verhouding tussen partijen in een impasse geraakt. Daarop heeft mr. Kross namens [achternaam sr.] in een e-mail van
4 februari 2019 aan [achternaam jr.] geschreven:
“(…)
Cliënt is bereid uw cliënt uit te kopen voor het totaalbedrag van € 400.000 onder de
voorwaarde dat het bedrag van € 100.000 dat uw cliënt mijn cliënt verschuldigd is in minder
wordt gebracht op het bedrag van € 4.00.000.
Voorts dient uw cliënt zijn deel van de woning uiterlijk 1 mei 2019 leeg en in oorspronkelijke staat
op te leveren, (…)”
2.6.
In een e-mail van 12 maart 2019 heeft mr. [A] namens [achternaam jr.] daarop geantwoord:
“(…)
Cliënt gaat akkoord met het aanbod van uw cliënt.
Per 1 mei aanstaande zal hij de woning leeg opleveren aan uw cliënt.
De prijs die client ontvangt van € 400.000,- minus € 100.000,- i.v.m. de familie hypotheek is
akkoord voor cliënt.
(…)”
2.7.
Volgens [achternaam jr.] hebben partijen hiermee een afspraak gemaakt en hij heeft [achternaam sr.] gesommeerd tot nakoming daarvan. [achternaam sr.] heeft dat geweigerd. [achternaam jr.] vordert daarom in deze procedure veroordeling van [achternaam sr.] tot medewerking aan de totstandkoming van een notariële akte van verdeling en tot betaling van de koopsom (€ 400.000,00 minus € 100.000,00 vanwege de aflossing van een door [achternaam sr.] verstrekte lening), met nevenvoorzieningen. [achternaam sr.] voert daartegen verweer.
3.De beoordeling
Spoedeisend belang
3.1.
Uit artikel 254 Rv volgt dat de voorzieningenrechter in spoedeisende zaken, waarin gelet op de belangen van partijen een onmiddellijke voorziening bij voorraad vereist is, bevoegd is om deze te geven. Van zo’n spoedeisende zaak is in dit geval sprake. Beide partijen hebben ter zitting aangegeven dat zij vanwege hun verstoorde verhouding het woonhuis niet langer samen kunnen bewonen en dat de situatie waarin zij nu leven financieel, psychisch en fysiek gezien onhoudbaar en ondraaglijk is geworden. Gelet daarop kan de uitkomst van de kantonprocedure tussen partijen, waarin dit geschil in reconventie ook is voorgelegd, niet worden afgewacht.
Kern van het geschil
3.2.
Ter beoordeling ligt voor of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat [achternaam sr.] gehouden is om medewerking te verlenen aan de gestelde tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst en of de gevorderde voorzieningen vooruitlopend op dat oordeel kunnen worden toegewezen. De voorzieningenrechter beantwoordt deze vragen met ja en zal dat hierna toelichten.
Nakoming overeenkomst
3.3.
[achternaam sr.] erkent dat er op basis van de e-mail van 4 februari 2019 en de reactie daarop van 12 maart 2019 een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Volgens hem kan [achternaam jr.] daarvan echter geen nakoming vorderen en kan hij niet worden veroordeeld om het bedrag van € 400.000,00 (minus € 100.000,00 vanwege de aflossing van een door hem verstrekte lening) aan [achternaam jr.] te voldoen omdat:
1. het geboden bedrag van € 400.000,00 alleen geldt als koopsom voor het aandeel in de woning; over de afkoop van de canon is nog geen overeenstemming bereikt en deze twee elementen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden,
2. de afkoop van de canon circa € 550.000,00 zal gaan kosten en de helft van dat bedrag nog van het geboden bedrag van € 400.000,00 moet worden afgetrokken, zodat [achternaam jr.] dan slechts recht heeft op betaling van € 25.000,00 van [achternaam sr.] ,
3. [achternaam sr.] tegenvorderingen heeft op [achternaam jr.] , onder meer omdat [achternaam jr.] zijn deel van de canon en beheersvergoeding over 2018 niet aan [achternaam sr.] heeft betaald en hij daarnaast zijn betalingsverplichting jegens [achternaam sr.] uit hoofde van de geldlening niet is nagekomen, zodat [achternaam jr.] per saldo een schuld heeft aan [achternaam sr.]
3.4.
Tegelijkertijd heeft [achternaam sr.] aangevoerd dat hij het aanbod heeft ingetrokken, omdat hij problemen voorzag in de onderhandelingen met [achternaam jr.] over wat [achternaam jr.] zou moeten bijdragen aan de afkoop van de canon. Ook heeft [achternaam jr.] gesteld dat [achternaam jr.] zijn verplichting tot het leeg opleveren van zijn deel van de woning per
1 mei 2019 niet is nagekomen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [achternaam sr.] om die reden de overeenkomst ontbonden.
3.5.
Deze laatste twee verweren slagen niet om de volgende redenen. Omdat de intrekking van het aanbod door [achternaam sr.] nà het aanvaarden daarvan door [achternaam jr.] heeft plaatsvonden, heeft dit geen effect gehad. De overeenkomst was toen namelijk al tot stand gekomen en dit betekent dat [achternaam sr.] daar in beginsel aan gebonden is. En omdat [achternaam sr.] zelf iedere medewerking aan de uitvoering van de overeenkomst heeft geweigerd, komt hem geen beroep toe op ontbinding van de overeenkomst vanwege het vervolgens niet nakomen van de verplichting tot oplevering door [achternaam jr.]
3.6.
Wat betreft de overige verweren geldt het volgende. De voorzieningenrechter begrijpt dat [achternaam sr.] zich erop beroept dat de overeenstemming die partijen hebben bereikt niet volledig is. Tijdens de zitting heeft [achternaam sr.] echter verklaard dat hij het aanbod waarbij hij [achternaam jr.] voor € 400.000,00 zou “uitkopen” heeft gebaseerd op het advies van makelaar [naam makelaar] . In zijn e-mail aan partijen van 21 november 2018 heeft [naam makelaar] aangegeven dat hij wil starten met een vraagprijs van € 975.000,00 kk. Uit de zinsnede “Dit is i.c.m. de erfpacht hoog” volgt dat [naam makelaar] bij deze prijsbepaling rekening heeft gehouden met de bestaande situatie van erfpacht. In die prijs is dus verdisconteerd dat de lopende erfpachtverplichtingen van partijen overgaan op de koper. [achternaam sr.] heeft daarnaast verklaard dat [naam makelaar] had laten weten dat hij het geheel voor € 850.000,00 dacht te kunnen verkopen en dat hij daarom € 400.000,00 aan [achternaam jr.] heeft geboden. De voorzieningenrechter vindt het in dit licht niet aannemelijk dat [achternaam sr.] daadwerkelijk dacht dat partijen over (de afkoop van) de erfpacht ook afspraken moesten maken.
3.7.
Maar als [achternaam sr.] hiervan tóch uitging, kan hij dit [achternaam jr.] niet tegenwerpen. [achternaam jr.] mocht er namelijk op vertrouwen dat de overeenstemming die partijen door aanvaarding van het aanbod hadden bereikt, volledig was. Belang moet in dit verband worden gehecht aan wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij uit elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden hebben afgeleid en redelijkerwijs mochten afleiden. Niet is gebleken dat [achternaam sr.] het er met [achternaam jr.] over heeft gehad dat zij ook afspraken moesten maken over een door [achternaam jr.] te betalen vergoeding voor de erfpacht. Daarnaast was [achternaam jr.] op de hoogte van het advies van [naam makelaar] , waarop [achternaam sr.] zijn aanbod destijds naar eigen zeggen heeft gebaseerd. Dit advies was immers ook aan [achternaam jr.] gericht. Tot slot is relevant dat [achternaam jr.] ook over een taxatierapport van [makelaarskantoor 1] beschikte, dat hij als productie 4 heeft overgelegd. In dit rapport van 15 januari 2019 is de marktwaarde vastgesteld op
€ 950.000,00 en de verwachte verkoopopbrengst op € 850.000,00 en daarbij is rekening gehouden met de bestaande erfpachtsituatie. Als de woning zou zijn gelegen op grond in volle eigendom, zou de woning blijkens dit rapport € 1.850.000,00 waard zijn. Deze taxatie is dus in lijn met het advies van makelaar [naam makelaar] . Dat [achternaam sr.] dit rapport niet kende, zoals hij tijdens de zitting heeft verklaard, is niet relevant. Het gaat erom dat [achternaam jr.] ook vanwege dit rapport mocht begrijpen dat er ter zake van de erfpacht niet apart met [achternaam sr.] hoefde te worden afgerekend.
3.8.
[achternaam sr.] heeft nog gewezen op een verkoopadvies van [makelaarskantoor 2] , dat hij als productie 23 heeft overgelegd. Hierin wordt gesproken over een vraagprijs van
€ 895.000,00, uitgaande van een marktconforme canon. De voorzieningenrechter begrijpt dat [achternaam sr.] hiermee wil zeggen dat deze prijs alleen reëel is als de hoogte van de canon wordt aangepast en dat als er wordt uitgegaan van de huidige canon, de vraagprijs veel lager moet liggen. Wat hiervan ook zij, dit (uitsluitend aan hem gerichte) advies dateert van 23 september 2019, dus van (ver) na het door [achternaam sr.] gedane aanbod. Het kan zijn wil dus niet hebben bepaald, laat staan dat het van invloed kan zijn geweest op het bij [achternaam jr.] aanwezige vertrouwen.
3.9.
Gelet op dit alles mocht [achternaam jr.] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat partijen algehele overeenstemming hadden bereikt, in die zin dat door aanvaarding van het aanbod van € 400.000,00 de erfpachtverplichtingen op [achternaam sr.] zouden overgaan, zoals ook het geval zou zijn geweest bij verkoop aan een derde. Dit betekent dat de eventuele afkoop van de canon nu volledig voor rekening en risico van [achternaam sr.] komt.
3.10.
Voor zover [achternaam sr.] zich met het hiervoor in 3.3. onder 3 vermelde verweer beroept op verrekening, gaat de voorzieningenrechter daar onder toepassing van artikel 6:136 BW aan voorbij. [achternaam jr.] heeft de genoemde tegenvorderingen gemotiveerd bestreden, zodat het bestaan daarvan in dit kort geding niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. Het is aan de kantonrechter in de bodemprocedure om daarover een oordeel te geven.
De vorderingen
3.11.
De voorzieningenrechter zal [achternaam sr.] gezien het voorgaande veroordelen tot nakoming van de overeenkomst door medewerking te verlenen aan de totstandkoming en ondertekening van de notariële akte van verdeling en de termijn waarbinnen [achternaam sr.] moet meewerken stellen op 21 dagen na betekening van het vonnis. Zij zal daarbij ex artikel 3:300 BW bepalen dat het dictum van dit vonnis zo nodig in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële akte vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van [achternaam sr.] De voorzieningenrechter zal verder bepalen dat partijen de kosten van de notaris ieder voor de helft moeten dragen.
3.12.
De voorzieningenrechter zal [achternaam sr.] ook veroordelen tot betaling van de overeengekomen koopsom. [achternaam jr.] heeft gesteld dat hierop € 100.000,00 in mindering strekt vanwege de aflossing van een geldlening, zodat [achternaam sr.] € 300.000,00 aan [achternaam jr.] zal moeten voldoen. Nu het bestaan van de geldvordering voldoende aannemelijk is en [achternaam jr.] belang heeft bij spoedige betaling zodat hij zelf een andere woning kan betrekken, komt minder gewicht toe aan het mogelijke restitutierisico. De gevorderde wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen.
3.13.
[achternaam jr.] heeft ten laste van [achternaam sr.] conservatoir derdenbeslag laten leggen tot zekerheid van verhaal van zijn geldvordering en vordert in deze procedure veroordeling van [achternaam sr.] in de beslagkosten. Deze vordering is toewijsbaar op grond van artikel 706 Rv, omdat niet is gebleken dat het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig is. De beslagkosten worden begroot op € 498,91 aan verschotten. Het voor het beslagrekest betaalde griffierecht van € 297,00 is al in mindering gebracht op het door [achternaam jr.] te betalen bedrag aan griffierrecht voor dit kort geding. De gevorderde wettelijke rente over de beslagkosten zal worden toegewezen met inachtneming van een termijn van 14 dagen na betekening van het vonnis.
3.14.
[achternaam jr.] vordert ten slotte dat de voorzieningenrechter [achternaam sr.] veroordeelt in de proceskosten. De voorzieningenrechter ziet echter geen aanleiding om af te wijken van de - gelet op de familierelatie van partijen - gebruikelijke compensatie van de proceskosten, waarbij iedere partij de eigen kosten draagt.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1.
veroordeelt [achternaam sr.] om binnen 21 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de totstandkoming en ondertekening van een notariële akte van verdeling, op te stellen door een door [achternaam jr.] aan te wijzen notaris, waarbij het onverdeelde aandeel van [achternaam jr.] in het erfpachtrecht ter zake van het onroerend goed aan het adres [adres] , [postcode] te [woonplaats] aan [achternaam sr.] wordt geleverd tegen betaling van
€ 400.000,00 aan [achternaam jr.] , onder verrekening en aflossing van de geldlening van
€ 100.000,00 van [achternaam sr.] aan [achternaam jr.] , zodat een te betalen bedrag resteert van
€ 300.000,00,
4.2.
bepaalt dat indien [achternaam sr.] niet aan de in 4.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, het dictum van dit vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële akte vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van [achternaam sr.] ,
4.3.
veroordeelt [achternaam sr.] om bij het passeren van de notariële akte (na verrekening / aflossing van de geldlening van € 100.000,00) € 300.000,00 aan [achternaam jr.] te betalen via de kwaliteitsrekening van de notaris, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 mei 2019,
4.4.
bepaalt dat partijen de aan het voorgaande verbonden notariële kosten ieder voor de helft moeten dragen,
4.5.
veroordeelt [achternaam sr.] in de beslagkosten, tot op vandaag begroot op € 489,91, te voldoen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
4.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.7.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
4.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2019. [1]