Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7279843 UC EXPL 18-11648 aw/1370
Vonnis van 26 juni 2019
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. L.A. Drenth.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in voorwaardelijke reconventie
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in voorwaardelijke reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in voorwaardelijke reconventie
- de conclusie van dupliek in voorwaardelijke reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] heeft met ingang van 1 februari 2015 van [gedaagde] gehuurd het (zelfstandige) appartement met nummer [nummeraanduiding 1] dat deel uitmaakt van het pand gelegen aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] te [woonplaats 3] . Bij aanvang van de huur heeft [eiseres] aan [gedaagde] € 2.110,00 aan borg betaald. Zij heeft maandelijks, bij vooruitbetaling aan [gedaagde] € 1.055,00 betaald aan huur inclusief servicekosten.
2.2.
Bij e-mailbericht van 18 mei 2017 heeft [eiseres] de huur opgezegd tegen 30 juni 2017. In reactie daarop heeft [gedaagde] bericht dat de opzegging akkoord is, maar dat de opzegtermijn drie maanden is en de huur daarom eindigt op 31 augustus 2017.
2.3.
[eiseres] is per 30 juni 2017 vertrokken uit het gehuurde. Zij heeft de huur tot en met juni 2017 voldaan. [gedaagde] heeft de borg van € 2.110,00 niet aan [eiseres] geretourneerd.
3. De vorderingen en het verweer in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
3.1.
[eiseres] vordert in conventie veroordeling van [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om aan haar te betalen de borg van € 2.110,00 te vermeerderen met de wettelijke rente en de proces- en nakosten.
3.2.
Zij legt aan haar vordering ten grondslag dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd met inachtneming van de geldende opzegtermijn van één maand. Zij heeft de woning correct opgeleverd per 30 juni 2017. [gedaagde] dient de borg daarom aan haar te retourneren.
3.3.
[gedaagde] voert als verweer aan dat voor [eiseres] een opzegtermijn geldt van drie maanden. Zij is daarom ook over de maanden juli en augustus 2017 de huur verschuldigd. Dat bedrag heeft hij verrekend met de borg.
3.4.
[gedaagde] vordert in reconventie, voor het geval zijn beroep in conventie op verrekening van de borg met de achterstallige huur over de maanden juli en augustus 2017 niet wordt gehonoreerd, betaling door [eiseres] van de huurachterstand van € 2.110,00, te vermeerderen met de contractuele boete van 1% per maand, althans de wettelijke rente, een bedrag van € 316,50 aan buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
3.5.
[eiseres] heeft de (voorwaardelijke) tegenvordering van [gedaagde] betwist. Het standpunt van [eiseres] is hiervoor al kort samengevat onder r.o. 3.2.
4.De beoordeling in conventie
4.1.
Kern van het geschil is of [eiseres] bij de opzegging van de huurovereenkomst de juiste opzegtermijn in acht heeft genomen. [gedaagde] beroept zich op de schriftelijke huurovereenkomst die – naar niet is betwist – door [eiseres] is getekend op 9 december 2014 en door [gedaagde] op 11 februari 2015 (productie 1 bij conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie). In dat huurcontract is opgenomen dat de huur van appartement [nummeraanduiding 1] aanvangt op 1 februari 2015 en dat de opzegtermijn voor de huurder drie maanden bedraagt. Omdat [eiseres] dringend woonruimte nodig had en zij niet eerder dan per 1 februari 2015 appartement [nummeraanduiding 1] kon betrekken, heeft zij tijdelijk appartement nummer [nummeraanduiding 3] van [gedaagde] gehuurd. Dit is op 24 december 2014 schriftelijk vastgelegd in een allonge bij het huurcontract. Die allonge is ook door [eiseres] ondertekend, aldus [gedaagde] (productie 4 conclusie van dupliek in conventie/repliek in reconventie).
4.2.
[eiseres] stelt echter dat [gedaagde] zich niet op dat huurcontract kan beroepen, omdat het ten tijde van de ondertekening al de bedoeling was dat zij appartement [nummeraanduiding 1] eerder, per 1 januari 2015 zou betrekken. Daarover zou overleg plaatsvinden met de zittende huurder. Omdat het toch niet mogelijk bleek het appartement eerder te betrekken dan 1 februari 2015 en [eiseres] de huur van haar toenmalige woning al had opgezegd, heeft [gedaagde] haar ter overbrugging, voor de maand januari 2015, een ander appartement aangeboden. Die huurovereenkomst is niet schriftelijk vastgelegd. Na verloop van die maand is zij verhuisd naar appartement [nummeraanduiding 1] , ook zonder dat dit schriftelijk is vastgelegd. [bedrijfsnaam] , die als bemiddelaar is opgetreden, had het eerder, op 9 december 2014 door [eiseres] getekende huurcontract op 11 februari 2015 niet (alsnog) aan de verhuurder ter tekening mogen voorhouden, zo stelt [eiseres] . De ten tijde van de ondertekening door [eiseres] besproken constructie, waarbij zij appartement [nummeraanduiding 1] eerder dan 1 februari 2015 zou betrekken, is namelijk nooit van de grond gekomen. [eiseres] heeft daarnaast een “overzicht betaling d.d. 09-12-2014” overgelegd afkomstig van [bedrijfsnaam] en op naam van [eiseres] en haar medehuurder, dat betrekking heeft op appartement [nummeraanduiding 1] . Daarin is een waarborgsom vermeld van € 2.110,00 en een huurtermijn over januari 2015 van € 1.055,00 (productie 1 bij dagvaarding). Ook heeft zij een tweede, (niet ondertekend) huurcontract overgelegd dat betrekking heeft op appartement [nummeraanduiding 1] , waarbij de huur ingaat op 1 januari 2015 en de huur per maand is verschuldigd (productie 5 conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie).
4.3.
De kantonrechter constateert dat partijen het niet eens zijn over de precieze gang van zaken rond het sluiten van de huurovereenkomst voor appartement [nummeraanduiding 1] en de ondertekening van het huurcontract. Wat daarvan verder ook zij, vast staat dat de huur (zelfstandige) woonruimte betreft. De dwingendrechtelijke bepalingen over de opzegtermijn die geldt voor de huurder zijn daarom van toepassing. Dat betekent in dit geval dat voor de huurder een opzegtermijn geldt die gelijk is aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, met dien verstande dat die termijn niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden kan zijn (artikel 7:271 lid 5 aanhef Pro en onder sub a BW). Oftewel: de opzegtermijn voor de huurder is gelijk aan de betaaltermijn en bedraagt minimaal één maand en maximaal drie maanden. Een daarmee strijdige bepaling in de huurovereenkomst die ten nadele is van de huurder, is vernietigbaar.
4.4.
[gedaagde] beroept zich op het huurcontract, waarin is opgenomen dat de huur per drie maanden, bij vooruitbetaling moet worden betaald en de opzegtermijn voor de huurder drie maanden is. De opzegtermijn is volgens [gedaagde] gelijk aan de betaaltermijn en dus niet in strijd met de wet. [eiseres] heeft echter gesteld – en met bewijsstukken onderbouwd – dat de huur door haar feitelijk per maand werd betaald. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Het feit dat hij maandelijkse betaling heeft gedoogd doet er volgens hem niet aan af dat een betaaltermijn van drie maanden is overeengekomen.
4.5.
De kantonrechter volgt dat standpunt van [gedaagde] niet. In de artikelen 4.1 tot en met 4.5 van het huurcontract wordt weliswaar een betaalperiode genoemd van drie maanden, maar de daarin gespecificeerde huurtermijn ziet op één maand. De eerste betaling die moet worden verricht bedraagt volgens het huurcontract de huur voor één maand, te weten de maand februari, welk bedrag vóór 31 januari 2014 moet worden voldaan. Als juist is dat de huur per drie maanden en bij vooruitbetaling is verschuldigd, dan had het voor de hand gelegen dat de eerste betaling zou zien op twee maanden, namelijk de maanden februari en maart, uitgaande van een betaling per kwartaal, of eventueel, als niet worden aangesloten bij een kwartaal, op drie maanden: februari, maart en april. [eiseres] heeft de huur echter feitelijk steeds per maand (vooruit) betaald en [gedaagde] heeft nooit aanspraak gemaakt op betaling per drie maanden. Dat hij dat niet heeft gedaan om praktische redenen, om de kosten van aanmaning uit te sparen, is onvoldoende geloofwaardig. Een vooruitbetaling van drie maanden huur is bij woonruimte bovendien hoogst ongebruikelijk. Het overgrote deel van de huurders zal niet staat zal zijn de huur over een zo lange periode vooruit te betalen. Een huurder ontvangt zijn loon of uitkering immers per maand en achteraf.
4.6.
Uit het vorenstaande concludeert de kantonrechter dat partijen (nader) zijn overeengekomen dat [eiseres] de huur per maand zal betalen. Ook als [gedaagde] zich terecht beroept op het huurcontract dat [eiseres] op 9 januari 2014 heeft ondertekend – volgens [eiseres] is zij daaraan niet gebonden – dan geldt voor [eiseres] geen opzegtermijn van drie maanden. De betreffende bepaling in het huurcontract is namelijk in strijd met dwingend recht, omdat de daarin opgenomen opzegtermijn voor de huurder langer is dan de overeengekomen betaaltermijn. Het beroep van [eiseres] op de vernietigbaarheid van die bepaling slaagt. Op grond van de wet geldt voor [eiseres] een opzegtermijn gelijk aan de betaaltermijn, dat is één maand. Zij heeft bij haar opzegging dan ook de juiste opzegtermijn in acht genomen en is aan [gedaagde] over de maanden juli en augustus 2017 geen huur verschuldigd. [gedaagde] heeft de huur over juli en augustus 2017 niet mogen verrekenen met de waarborgsom. Hij moet de waarborgsom van € 2.110,00 aan [eiseres] retourneren. De vordering van [eiseres] zal worden toegewezen. De wettelijke rente over € 2.110,00 zal worden toegewezen vanaf datum dagvaarding.
4.7.
[eiseres] maakt in punt 6 van de dagvaarding melding van gemaakte incassokosten. Zij heeft in het petitum van de dagvaarding echter geen bedrag aan incassokosten opgenomen. De kantonrechter zal daarom op die gestelde kosten, waartegen [gedaagde] verweer voert, niet verder ingaan.
4.8.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld. Hij wordt veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de datum van dit vonnis begroot op in totaal € 538,91, te weten:
- € 79,00 vastrecht;
- € 99,91 explootkosten inclusief informatiekosten;
- € 360,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 180,00).
De nakosten zullen worden toegewezen als hierna in het dictum te melden.
5.De beoordeling in (voorwaardelijke) reconventie
5.1.
Het beroep van [gedaagde] op verrekening is in conventie verworpen. De kantonrechter komt daarom toe aan de beoordeling van de voorwaardelijk ingestelde tegenvordering van [gedaagde] . Die vordering houdt in de betaling van de huur over juli en augustus 2017. In conventie is reeds overwogen dat [eiseres] over die maanden geen huur is verschuldigd. De kantonrechter verwijst naar r.o. 4.4. tot en met 4.6. De vordering van [gedaagde] tot betaling van de huur over juli en augustus 2017 zal worden afgewezen, evenals de nevenvorderingen.
5.2.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld. Hij wordt veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de datum van deze uitspraak begroot op € 180,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x 0,5 x het tarief van € 180,00).
6.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 2.110,00 met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 5 oktober 2018 tot de voldoening;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 538,91;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 90,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
In (voorwaardelijke) reconventie
6.6.
wijst de vordering af;
6.7.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 180,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.M.G. de Weerd, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2019.