Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Amersfoort
zaaknummer: 7579340 AC EXPL 19-767 BJ/33913
Vonnis van 31 juli 2019
inzake
Mw. [eiseres],
wonende in [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
tegen:
1.Dhr. [gedaagde sub 1] ,
2.
Mw. [gedaagde sub 2],
Mw. [gedaagde sub 2],
beiden wonende in [woonplaats 2] ,
verder samen ook te noemen: [gedaagde sub 1] c.s. (in mannelijk enkelvoud),
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R. Boekhoff.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 februari 2019, met producties 1 t/m 19,
- de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 11,
- het tussenvonnis van 8 mei 2019,
- de brief van [gedaagde sub 1] c.s. van 10 mei 2019, met producties 12 t/m 15,
- de brief van [eiseres] van 15 mei 2019, met producties 20 en 21.
1.2.
Vervolgens is er een datum bepaald waarop dit vonnis wordt uitgesproken.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde sub 1] c.s. huurt sinds 1 juli 1976 de woning op het adres [adres] in [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde). In mei 2008 heeft [eiseres] het gehuurde geërfd en sindsdien is zij de verhuurster. Op 1 januari 2018 bedroeg de maandelijkse huur € 576,61 en per 1 juli 2018 (na een verhoging waartegen [gedaagde sub 1] c.s. geen bezwaar heeft gemaakt)
€ 599,10.
2.2.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft op 22 juni 2018 de huurcommissie verzocht de huurprijs tijdelijk te verlagen wegens een vermindering van het huurgenot als gevolg van een aantal onderhoudsgebreken. Op 4 oktober 2018 is in opdracht van de huurcommissie een onderzoek uitgevoerd in het gehuurde in verband met zeven door [gedaagde sub 1] c.s. naar voren gebrachte onderhoudsklachten. De huurcommissie is daarbij uitgegaan van een door [gedaagde sub 1] c.s. overgelegde brief van 10 november 2017 van [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiseres] , waarin deze onderhoudsklachten ook staan.
2.3.
In de uitspraak van de huurcommissie van 16 januari 2019, verzonden op 30 januari 2019, is bepaald dat de huurprijs wordt verlaagd (met 40%) van € 576,61 tot € 345,97 per maand vanaf 1 januari 2018. De huurcommissie heeft geoordeeld dat het gehuurde diverse kleinere onderhoudsgebreken vertoont die op zichzelf niet, maar in combinatie met elkaar wel het woongenot ernstig verstoren. Het gaat om het
“volgende, gecumuleerde, onderhoudsgebrek”:
“volgende, gecumuleerde, onderhoudsgebrek”:
“de stolpdeur in de slaapkamer aan de achterzijde vertoont kiervorming van drie millimeter, de voordeur vertoont kiervorming van vier millimeter, het verfwerk op alle houten onderdelen verkeert in slechte staat waardoor met name het kozijn van het zijraam van de schuur en de dakkapel aan de achterzijde houtrot vertonen, de dakgoten aan de voor- en achterzijde lekken, de dorpelstenen liggen los en de houten vloer in de woonkamer en slaapkamer aan de achterzijde veert. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 10).”
2.4.
[eiseres] heeft tijdig, binnen de termijn van artikel 7:262 BW Pro, een vordering ingesteld bij de kantonrechter.
2.5.
In een inspectie- en onderhoudsrapport van [bedrijfsnaam] – naar aanleiding van een inspectie op 6 maart 2019 in opdracht van [eiseres] en gedateerd 10 april 2019 – wordt het volgende geconcludeerd:
“Wij adviseren u voor de volgende aandachtspunten onderhoud uit te laten uitvoeren:
Woning complete schilderbeurt geven en op houtrot checken en houtrotherstel toepassen ( mn onderdorpels, onderste deel kozijnen en dakkapel).
Ruiten stopverf grotendeels gekrompen/los. Dit verwijderen opnieuw kitten en glaslatten aanbrengen. Tevens tochtstrippen/band controleren op veroudering/elasticiteit en daar waar nodig vervangen.
Raamdorpelstenen zitten aantal los en voegen zijn verouderd, dienen opnieuw gevoegd te worden.
Aan voorzijde lekt dakgoot, plaats lekkage vaststellen en repareren.
Aantal plekken plafond vochtuitslag geconstateerd, gecontroleerd met vochtmeter, echter oude plekken vochtmeter geeft droog ‘Dry’ aan.
Huurder geeft aan dat houten vloer beweegt, dit is gebruikelijk bij dit soort balken/houten vloeren.”
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie. Zij heeft gevorderd – kort weergegeven – dat in een vonnis wordt bepaald dat het beroep tegen de uitspraak van de huurcommissie gegrond is en die uitspraak geen deel uitmaakt van de huurovereenkomst tussen partijen, zodat van een huurprijsverlaging met terugwerkende kracht geen sprake is. Verder heeft zij gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat er geen sprake is van gebreken die vermindering van de huurprijs rechtvaardigen. Aan de vordering legt [eiseres] ten grondslag dat de gebreken die door de huurcommissie zijn geconstateerd niet van dien aard zijn dat ze een huurprijsvermindering van 40% rechtvaardigen. Van een aantal vermeende gebreken betwist [eiseres] dat die bestaan.
3.2.
[gedaagde sub 1] c.s. voert verweer. De onderhoudsgebreken zijn nog altijd aanwezig en leiden al enige tijd tot aanzienlijke vermindering van het huurgenot.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat, doordat tijdig is gedagvaard, de uitspraak van de huurcommissie vervalt. [eiseres] heeft aangevoerd dat de huurcommissie het recht van hoor en wederhoor niet heeft gerespecteerd: [eiseres] zou de brieven van de huurcommissie niet hebben ontvangen en daardoor niet hebben kunnen reageren en/of betrokken zijn bij het onderzoek. Ook heeft de huurcommissie volgens haar andere procedurele fouten gemaakt. De kantonrechter overweegt dat [eiseres] in ieder geval wel de brief met de uitspraak van de huurcommissie heeft ontvangen en dat zij vervolgens tijdig een vordering heeft ingesteld bij de kantonrechter. De uitspraak van rechtbank Limburg waar [eiseres] naar verwijst is in zoverre dan ook niet relevant, omdat in die zaak pas na acht weken een beslissing van de kantonrechter was gevraagd. De rechtbank moest in die zaak om die reden beoordelen of er in de procedure bij de huurcommissie iets fout was gegaan en of de eisende partij (als gevolg van een mogelijke fout in de procedure bij de huurcommissie) – ondanks dat de termijn was verstreken – toch nog bij de kantonrechter kon aankloppen. De kantonrechter laat in het geval van [eiseres] in het midden of het recht van hoor en wederhoor bij de huurcommissie is geschonden. De uitspraak van de huurcommissie is immers vervallen. [eiseres] is vervolgens in de procedure bij de kantonrechter in de gelegenheid gesteld om haar standpunten naar voren te brengen en heeft dat ook gedaan, in de dagvaarding en tijdens de zitting.
4.2.
De kantonrechter dient een beslissing te nemen over de punten waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Dit betekent dat de kantonrechter niet kan bepalen dat het beroep tegen de uitspraak van de huurcommissie gegrond is, zoals [eiseres] heeft gevorderd en ook de gevorderde verklaring voor recht kan niet worden toegewezen. De kantonrechter kan slechts vaststellen of er reden was voor een tijdelijke verlaging van de huurprijs op de peildatum en dienovereenkomstig de huurprijs vaststellen. Anders dan [eiseres] betoogt, is daarvoor niet nodig dat [gedaagde sub 1] c.s. een vordering in reconventie instelt. De kantonrechter is bij het vaststellen van de huurprijs in deze procedure immers vrij in zijn waarderingen van de in de procedure gebleken gegevens, waaronder de uitspraak en het rapport van onderzoek van de huurcommissie. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dan ook kunnen volstaan met het voeren van een gemotiveerd verweer naar aanleiding van de vordering van [eiseres] .
4.3.
De kantonrechter gaat uit van de peildatum van 1 januari 2018, zoals die ook door de huurcommissie is gehanteerd. [eiseres] stelt dat zij nooit is geïnformeerd over de gestelde gebreken en dat zij de brief van 10 november 2017 van [gedaagde sub 1] c.s., die de huurcommissie als uitgangspunt heeft genomen voor het bepalen van de peildatum, nooit heeft ontvangen. Zij stelt dat ze pas met de uitspraak van de huurcommissie kennis heeft genomen van de gestelde gebreken. [gedaagde sub 1] c.s. heeft echter naar het oordeel van de kantonrechter voldoende onderbouwd dat de verschillende gebreken [eiseres] al in voldoende mate bekend waren vóórdat [gedaagde sub 1] c.s. zich tot de huurcommissie wendde. De brieven die [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiseres] heeft gestuurd, vermelden een correct woon/postadres van [eiseres] . Daar is overigens ook de uitspraak van de huurcommissie heen gestuurd, die [eiseres] wel heeft ontvangen. Bovendien zit er een briefje van [eiseres] bij de stukken, van 2 juni 2017, waarop dat (correcte) adres eveneens staat vermeld. Verder staat in dat briefje dat [eiseres] constateert dat [gedaagde sub 1] c.s. op bankafschriften aanmerkingen noteert over de staat van onderhoud van het gehuurde. Tot slot is namens [eiseres] ter zitting verklaard dat zij in ieder geval in 2016 nog in/bij het gehuurde is geweest en [gedaagde sub 1] c.s. heeft daarop onweersproken gesteld dat er toen ook al gebreken waren, zoals de slechte staat van de houten kozijnen.
Het standpunt van [eiseres] , zoals ter zitting naar voren is gebracht, dat wanneer sprake is van een vordering bij de kantonrechter tegen een beslissing van de huurcommissie moet worden teruggevallen op artikel 7:257 BW Pro en daarom maar tot zes maanden voor dat moment een huurprijsverlaging in kan gaan, volgt de kantonrechter niet. Artikel 7:257 BW Pro ziet op de situatie dat de huurder direct naar de kantonrechter gaat en op grond van artikel 7:207 BW Pro huurprijsvermindering vordert (zonder eerst naar de huurcommissie te zijn gegaan). In dit geval is het [eiseres] die naar de kantonrechter is gegaan, naar aanleiding van de uitspraak van de huurcommissie. De kantonrechter beslist, zoals hierboven al is overwogen, in dat geval over de punten waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht, in dit geval de gebreken die mogelijk leiden tot een huurprijsvermindering vanaf 1 januari 2018.
4.4.
De kantonrechter stelt voorop dat voor vermindering van de huurprijs alleen aanleiding bestaat als er sprake is van een gebrek dat van zodanige ernst en omvang is dat sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot. De vermindering van de huurprijs moet aan die vermindering van het huurgenot evenredig zijn (artikel 7:207 BW Pro).
4.5.
[gedaagde sub 1] c.s. stelt dat met name de erbarmelijke staat van het schilderwerk en de belabberde staat van de deuren en kozijnen (verrot en hier en daar sterke kiervorming) ieder op zichzelf bezien zaken zijn die het huurgenot ernstig verstoren en een huurprijsverlaging van 40% rechtvaardigen (anders dan zijn stelling bij conclusie van antwoord dat een huurprijsverlaging tót 40% zou zijn gerechtvaardigd, zo bleek ter zitting). [gedaagde sub 1] c.s. verwijst naar het rapport van onderzoek van de huurcommissie en naar verschillende (eigen) foto’s.
4.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. In het rapport van onderzoek van de huurcommissie is te lezen dat ondanks de aanwezigheid van tochtstrippen er sprake is van kiervorming bij de door [gedaagde sub 1] c.s. genoemde deuren. Het is dus niet zo, zoals [eiseres] stelt, dat met het plaatsen van tochtstrippen (een verplichting van de huurder) het probleem opgelost zou kunnen worden. Dat dergelijke kiervorming hoort bij een oude woning uit 1962, zoals [eiseres] ook stelt, is niet onderbouwd. Over de staat van het schilderwerk staat in het onderzoeksrapport van de huurcommissie dat dat op alle houten bouwdelen in slechte staat verkeert en dat er op verschillende plekken sprake is van houtrot (het raamkozijn van de dakkapel, het raam en de raamdorpel van de schuur). Dat is ook op de door [gedaagde sub 1] c.s. overgelegde foto’s en de foto’s bij het rapport van de huurcommissie goed te zien. Verder staat er onder meer in het rapport dat op enkele plaatsen sprake is van beginnende houtrot en dat de stopverf bij de ramen in de slaapkamer aan de voorzijde van de woning gedeeltelijk afbrokkelt. De slechte staat van het schilderwerk en de kozijnen blijkt overigens ook uit het rapport van [bedrijfsnaam] uit 2019 dat [eiseres] zelf heeft overgelegd. Uiteraard is dat een opname van de staat van onderhoud in 2019, maar het betreft gebreken die niet van de ene op de andere dag ontstaan kunnen zijn. Uit de foto’s van [gedaagde sub 1] c.s. van de dakkapel blijkt ook dat er sprake is van een al langer bestaand probleem. Dat de dorpelstenen bij het raam van de douche los zitten is zowel in het onderzoek van de huurcommissie als door [bedrijfsnaam] vastgesteld.
In het onderzoeksrapport van de huurcommissie staat dat er tijdens het onderzoek geen lekkage in de dakgoot is geconstateerd, terwijl een lekkage in de goot in het rapport van [bedrijfsnaam] van 2019 wel naar voren komt. De huurcommissie is er in haar uitspraak vanuit gegaan dat de lekkage in 2017/2018 al bestond op basis van de verklaring van [gedaagde sub 1] c.s. en de kantonrechter sluit zich hierbij aan. Het feit dat de vloer beweegt, zoals [gedaagde sub 1] c.s. stelt, en dat dat een gebrek is dat tot vermindering van het huurgenot leidt, is onvoldoende onderbouwd. De huurcommissie heeft in het onderzoek namelijk geconstateerd dat de vloer in zeer geringe mate veert en [bedrijfsnaam] heeft opgemerkt dat dit gebruikelijk is bij dit soort vloeren.
Bij elkaar opgeteld is er naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een aantal kleine en grotere onderhoudsgebreken, die samen – waarbij vooral de slechte staat van het schilderwerk en de aangetroffen houtrot zwaar wegen – een huurprijsvermindering rechtvaardigen. De kantonrechter gaat niet mee in de stelling van [eiseres] dat slecht onderhouden kozijnen/schilderwerk niet leiden tot vermindering van het huurgenot. Uit de rapporten en foto’s is voldoende duidelijk dat de staat van het schilderwerk en meer in het bijzonder de kozijnen vrij belabberd is, hetgeen [eiseres] ook niet betwist, en dat doet, ook vanuit esthetisch oogpunt, afbreuk aan het huurgenot.
4.7.
De kantonrechter acht een vermindering van 30% aangewezen totdat de gebreken daadwerkelijk zijn hersteld. Uitgaande van de geldende huurprijs per 1 januari 2018 van € 576,61 wordt voor de periode van 1 januari 2018 tot 1 juli 2018 de huurprijs vastgesteld op (€ 576,61 - € 172,98 =) € 403,63. Vanaf 1 juli 2018 wordt de huurprijs vastgesteld op (€ 599,10 - € 179,73 =) € 419,37.
4.8.
[eiseres] wordt als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op € 200,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 100,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
stelt de huurprijs van de woonruimte op het adres [adres] in [woonplaats 2] vast op:
€ 403,63 per maand met ingang van 1 januari 2018; en
€ 419,37 per maand met ingang van 1 juli 2018;
5.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s., begroot op € 200,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Eelkema, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2019.