Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7100102 UC EXPL 18-8458 BJ/33913
Vonnis van 8 mei 2019
inzake
de publiekrechtelijke rechtspersoon
de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Stichtse Vecht,
gevestigd te Maarssen,
verder ook te noemen: de gemeente,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.J. Pesch,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] ,
2.[gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen: [gedaagde sub 2] ,
samen ook te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.L. Sterrenberg-Ellerbroek.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 juli 2018, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 20 februari 2019,
- de brief van [gedaagde sub 1] c.s. van 5 maart 2019, met producties,
- de aktes overlegging producties van de gemeente, met producties,
- de behandeling ter comparitie op 18 maart 2019 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Vervolgens is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
In een huurovereenkomst van 26 april 1994 is overeengekomen dat [gedaagde sub 1] van de gemeente een woonwagenstandplaats huurt met gebruik van sanitaire unit en bergruimte in het woonwagencentrum [naam woonwagencenturm] , op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 1] in [woonplaats 2] (hierna: de standplaats). [gedaagde sub 1] woont niet in de woonwagen die op de standplaats staat en hij staat ook niet ingeschreven op het adres van de standplaats. [gedaagde sub 2] is de dochter van [gedaagde sub 1] . De grootouders van [gedaagde sub 2] hebben op de standplaats gewoond en [gedaagde sub 2] heeft daar ook nog samen met haar opa gewoond. Sinds ongeveer twaalf jaar woont zij in de woonwagen. Zij heeft drie minderjarige kinderen en zij betaalt zelf de huur. Naast de woonwagen staan een sanitaire unit en een bergruimte. Aan de [straatnaam] staan nog vier andere woonwagens.
2.2.
In een hennepinformatiebericht van de Politie Midden-Nederland staat dat op 22 februari 2017 een hennepkwekerij op de standplaats is aangetroffen in de bij de standplaats behorende schuur. Verder staat vermeld dat het om 110 hennepplanten gaat en dat er een indicatie is voor vier eerdere oogsten. Er was ook sprake van diefstal van stroom. Tot slot staat vermeld dat uit het onderzoek is gebleken dat er een wederrechtelijk voordeel is verkregen dat vooralsnog wordt geschat op € 42.000,00.
2.3.
In een brief van 15 maart 2017 heeft de gemeente aan [gedaagde sub 2] meegedeeld dat zij voornemens is een last onder bestuursdwang op te leggen door de woonwagen te sluiten voor de duur van drie maanden. De hoeveelheid planten die is aangetroffen wijst op bedrijfsmatige teelt en handel. Tot slot is er sprake van diefstal van elektriciteit ten behoeve van de kwekerij, aldus de gemeente in de brief. Het algemeen belang en het belang van andere betrokkenen, zoals buurtbewoners, weegt volgens de gemeente zwaarder dan het persoonlijke belang van [gedaagde sub 2] .
2.4.
[gedaagde sub 2] heeft een zienswijze tegen het voorgenomen besluit van de gemeente ingediend. In een brief van 6 april 2017 heeft de gemeente vervolgens aan [gedaagde sub 2] meegedeeld dat zij als gevolg van de aangetroffen hennepkwekerij overweegt om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarbij deelt de gemeente onder meer het volgende mee: “Hierbij zal onder andere de besluitvorming van de Burgemeester met betrekking tot de Opiumwet worden betrokken. In principe zal het college van Burgemeester en Wethouders dinsdag 11 april hierover een beslissing nemen. U krijgt vervolgens zo spoedig mogelijk bericht over dit besluit.”
De gemeente heeft vervolgens bij brief van 10 april 2017 aan [gedaagde sub 2] meegedeeld dat zij besluit de woonwagen vanaf 18 april 2017 voor de duur van drie maanden te sluiten. [gedaagde sub 2] heeft bij de bestuursrechter een voorlopige voorziening gevraagd tegen het besluit. De bestuursrechter heeft daarop het besluit van de gemeente geschorst. Mede daarom heeft de gemeente vervolgens het besluit (tot sluiting van de woonwagen) vervangen door een officiële waarschuwing. Deze waarschuwing, die aan [gedaagde sub 2] is meegedeeld in een brief van 30 mei 2017, houdt in dat wanneer er binnen de komende vijf jaar wederom een handelshoeveelheid softdrugs in de woning of op het perceel van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] wordt aangetroffen, de gemeente over zal gaan tot sluiting van de woning voor een periode van drie maanden. De gemeente, aldus de brief, heeft als uitgangspunten genomen de uitspraak van de voorzieningenrechter en de beleidsregels artikel 13b Opiumwet voor de gemeente uit 2016. In deze beleidsregels, die afgestemd zijn met het OM en de politie, is opgenomen dat bij constatering van een eerste overtreding met een handelshoeveelheid drugs in een woning, een schriftelijke waarschuwing wordt gegeven, aldus de brief van 30 mei 2017.
2.5.
Het door [gedaagde sub 2] ingediende bezwaar tegen de waarschuwing is door de gemeente niet-ontvankelijk verklaard in een brief van 18 december 2017. Het door [gedaagde sub 2] daartegen ingestelde beroep is door de voorzieningenrechter op 18 september 2018 ongegrond verklaard.
3.Het geschil
3.1.
De gemeente vordert – na wijziging van eis ter zitting – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde sub 1] dan wel de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde sub 2] ontbindt;
[gedaagde sub 1] dan wel [gedaagde sub 2] veroordeelt tot ontruiming van de standplaats en de standplaats te verlaten met alle personen en zaken, waarbij de woonwagen en de andere bijgebouwen op de standplaats mogen blijven staan en [gedaagde sub 2] c.s. deze aan de nieuwe huurder mag doorverkopen;
[gedaagde sub 1] dan wel [gedaagde sub 2] c.s. veroordeelt tot betaling van de proceskosten, inclusief de nakosten.
3.2.
De gemeente vordert ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 lid 1 BW, omdat [gedaagde sub 1] dan wel [gedaagde sub 2] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn/haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij/zij heeft gehandeld in strijd met artikel 7:213 BW door zich niet als een goed huurder te gedragen, gelet op de hoeveelheid aangetroffen hennep in de gehuurde schuur. Al bij een kleine hoeveelheid hennep is er risico op brand en waterschade. Ook is gehandeld in strijd met artikel 7:214 BW (gebruik volgens bestemming), omdat het gehuurde als bedrijfsmatige hennepkwekerij is gebruikt terwijl het gehuurde op grond van de huurovereenkomst uitsluitend mocht worden gebruikt als standplaats voor een woonwagen. De aanvankelijk aangevoerde rechtsgrond dat [gedaagde sub 1] heeft gehandeld in strijd met artikel 7:244 BW door [gedaagde sub 2] zonder schriftelijke toestemming van de gemeente in de woonwagen te laten verblijven, heeft de gemeente ter zitting laten vallen, omdat voor haar vast staat dat [gedaagde sub 2] met de gemeente een huurovereenkomst heeft.
Verder begrijpt de kantonrechter dat de gemeente haar wijziging van eis, waarbij [gedaagde sub 2] haar woonwagen mag laten staan en doorverkopen, zo, dat die verkoop moet plaatsvinden binnen 6 maanden nadat een nieuwe huurder is gevonden of aangewezen en dat, indien geen overeenstemming wordt bereikt met de nieuwe huurder, de woonwagen alsnog van de standplaats dient te worden verwijderd.
3.3.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Omdat de gemeente ter zitting heeft erkend dat de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde sub 1] is overgenomen door [gedaagde sub 2] , is [gedaagde sub 2] dus de enige huurder van de standplaats. De gemeente heeft [gedaagde sub 1] dan ook ten onrechte gedagvaard en daarom zal de gemeente ten aanzien van haar vorderingen jegens [gedaagde sub 1] niet-ontvankelijk worden verklaard.
4.2.
[gedaagde sub 2] betwist allereerst dat sprake is van een tekortkoming. De centrale schuur waar de hennepplanten zijn aangetroffen valt volgens haar niet onder de huurovereenkomst. De in de huurovereenkomst vermelde sanitaire unit en berging betreffen niet die centrale ruimte maar de op de standplaats zelf aanwezige sanitaire unit en berging. Die stonden er al vóór 2007 en waren er al voordat [gedaagde sub 2] daar kwam wonen. Ze zijn daar door de gemeente zelf geplaatst ergens tussen 1994 en 2007. [gedaagde sub 2] kan vanuit haar standplaats ook niet direct naar de centrale schuur, maar moet dan via de standplaats van haar tante. Ze kan de schuur ook niet (goed) zien vanaf de standplaats. Zij komt het terrein van [naam woonwagencenturm] op (en af) via de ingang tussen haar standplaats en nummer [nummeraanduiding 2] en komt dus nooit langs de schuur. Ze komt er alleen om de meterstand opnemen bij de meterkast, die aan de buitenkant van de schuur zit. Als (een deel van) de schuur al bij het gehuurde hoort, dan had zij daar geen weet van. Haar zorgplicht gaat niet zo ver dat zij toch verantwoordelijk kan worden gehouden voor wat in de schuur is aangetroffen. Zij heeft ook nooit toestemming gegeven aan anderen voor het gebruik van de schuur. Als deze schuur al onder de zorgplicht van [gedaagde sub 2] valt, dan gaat ontbinding te ver. De tekortkoming is zo gering dan wel naar haar aard zodanig dat deze geen ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. [gedaagde sub 2] wist immers niet van de hennepkwekerij. Zij woont al jaren zonder problemen met haar drie minderjarige kinderen op de standplaats. Bovendien had de gemeente in 2017 eerst wel aangekondigd (in haar brief van 6 april 2017) dat er mogelijk een ontbinding van de huurovereenkomst (tijdens de voorgenomen sluiting) zou volgen, maar uiteindelijk is de aangekondigde sluiting omgezet in een bestuursrechtelijke waarschuwing, die van beduidend minder gewicht is dan een sluiting van drie maanden. Een motivering van de gemeente om nu alsnog over te gaan tot het voeren van deze procedure ontbreekt.
4.3.
Volgens de gemeente is de schuur (althans een deel ervan) onderdeel van het gehuurde en weet [gedaagde sub 2] dat ook. Zij dient daar als huurder dan ook zorg voor te dragen. Dat ze een eigen sanitaire unit en berging heeft op de standplaats, doet daar niet aan af. Die zijn niet door de gemeente geplaatst. Er is sprake van een ernstige tekortkoming. Alleen in heel bijzondere omstandigheden wordt afgezien van ontbinding en ontruiming; de enkele aanwezigheid van minderjarige kinderen is onvoldoende. De gemeente wil precedentwerking voorkomen en aan de buurtbewoners laten zien dat de gemeente een veilige en gezonde buurt wil.
4.4.
De kantonrechter laat in het midden wanneer en door wie de op de standplaats zelf aanwezige sanitaire unit en berging daar zijn geplaatst en of deze, dan wel de voorzieningen in de schuur, dan wel beide, onder de huurovereenkomst vallen en of [gedaagde sub 2] daar weet van had of moest hebben. Ook als de schuur onder de huurovereenkomst valt, en er dus sprake is van een tekortkoming, komt de kantonrechter namelijk tot het volgende oordeel.
4.5.
Het verweer van [gedaagde sub 2] ten aanzien van het uitblijven van (eerdere) civielrechtelijke stappen door de gemeente, wordt opgevat als een beroep op rechtsverwerking. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist, als gevolg waarvan hetzij bij huurder het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gemeente haar aanspraak niet meer geldend zou maken, hetzij huurder in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gemeente haar aanspraak alsnog geldend zou maken. Enkel tijdsverloop of het enkele stilzitten van de wederpartij is onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen (zie het arrest van Hof Den Bosch van 18 december 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6815).
4.6.
In dit geval heeft [gedaagde sub 2] er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de gemeente haar aanspraak op ontbinding en ontruiming niet meer geldend zou maken. De volgende omstandigheden zijn daarbij van belang. Op 6 april 2017 schrijft de gemeente dat zij overweegt de huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] te ontbinden en dat daarbij de besluitvorming van de Burgemeester met betrekking tot de Opiumwet zal worden betrokken. Die besluitvorming heeft uiteindelijk niet geleid tot een sluiting van de woonwagen maar tot een waarschuwing. [gedaagde sub 2] heeft haar woning dus niet hoeven verlaten en er is niet tot ontbinding overgegaan. Vervolgens is de gemeente daarop meer dan een jaar lang niet meer teruggekomen. Verder stond in de brief van 30 mei 2017 (de waarschuwing) een verwijzing naar de beleidsregels van de gemeente waarin is opgenomen dat bij een eerste overtreding een schriftelijke waarschuwing wordt gegeven. De gemeente heeft dus met het geven van een waarschuwing (alsnog) in overeenstemming met de eigen beleidsregels gehandeld. In de brief stond niets vermeld over mogelijk nog te nemen civielrechtelijke stappen van de zijde van de gemeente. Onder die omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde sub 2] er op heeft mogen vertrouwen dat de gemeente ook niet meer tot ontbinding en ontruiming zou overgaan. De gemeente heeft immers niet slechts stilgezeten. Er is een besluit genomen waarin de voorgenomen sluiting is omgezet in een waarschuwing. Daarnaast heeft de gemeente aan [gedaagde sub 2] meegedeeld dat bij de overwegingen om al dan niet tot ontbinding over te gaan, de besluitvorming van de Burgemeester zal worden betrokken. Nu deze niet tot sluiting maar tot een waarschuwing heeft beslist, ligt het voor de hand dat bij [gedaagde sub 2] daardoor het vertrouwen is gewekt dat er geen ontbinding zou volgen. Bovendien is aan [gedaagde sub 2] in de brief van 6 april 2017 meegedeeld dat zij over een eventuele ontbinding zo spoedig mogelijk zou worden bericht; dat is echter niet gebeurd. De beslissing om toch, meer dan een jaar nadien, de huurovereenkomst te willen ontbinden, had de gemeente daarom nader moeten motiveren. Zij heeft echter geen andere omstandigheden aangevoerd dan die welke aanleiding waren tot het geven van de waarschuwing. De conclusie luidt dan ook dat het beroep van [gedaagde sub 2] op rechtsverwerking slaagt. De vorderingen van de gemeente jegens [gedaagde sub 2] zullen om die reden worden afgewezen. De vraag of de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt, behoeft daarom niet meer te worden beantwoord.
4.7.
De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten van [gedaagde sub 2] c.s. worden begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 180).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart de gemeente niet-ontvankelijk in haar vorderingen jegens [gedaagde sub 1] ;
5.2.
wijst de vorderingen van de gemeente jegens [gedaagde sub 2] af;
5.3.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde;
5.4.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2019.