Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7013882 UC EXPL 18-7338 BJ/33913
Vonnis van 8 mei 2019
inzake
de publiekrechtelijke rechtspersoon
de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Stichtse Vecht,
gevestigd te Maarssen,
verder ook te noemen: de gemeente,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.J. Pesch,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats]
verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] ,
2.[gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde sub 2] ,
samen ook te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. S.J.M. Jaasma.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 juni 2018, met producties,
- de (afzonderlijke) conclusies van antwoord,
- het tussenvonnis van 10 oktober 2018,
- de akte overleggen producties van [gedaagde sub 1] c.s., met producties,
- de akte overlegging producties van de gemeente, met producties;
- de behandeling ter comparitie op 18 maart 2019, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Aan het einde van de zitting heeft de kantonrechter aan partijen meegedeeld dat uitspraak zal worden gedaan.
2.De feiten
2.1.
Op grond van een huurovereenkomst van 26 april 1994 huurt [gedaagde sub 1] van de gemeente een woonwagenstandplaats met gebruik van sanitaire unit en bergruimte, op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding] in [woonplaats] (hierna: de standplaats) in woonwagencentrum [naam woonwagencenturm] . [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] waren gehuwd. Zij zijn inmiddels gescheiden, maar hebben beiden hun hoofdverblijf op de standplaats. Op de standplaats staan een woonwagen die eigendom van [gedaagde sub 1] c.s. is, een sanitaire unit en een kleiner bijgebouw, dat [gedaagde sub 2] in gebruik heeft als schoonheidssalon. De in de huurovereenkomst genoemde sanitaire unit en bergruimte bevinden zich in een groter gebouw dat centraal is gelegen op het terrein van [naam woonwagencenturm] . Aan de [straatnaam] staan nog vier andere woonwagens.
2.2.
In een hennepinformatiebericht van de Politie Midden-Nederland staat dat op 22 februari 2017 een hennepkwekerij op de standplaats is aangetroffen in de (centrale) schuur. Verder staat vermeld dat het om 45 hennepplanten gaat en dat er een indicatie is voor vijf eerdere oogsten. Er was ook sprake van diefstal van stroom. Tot slot staat vermeld dat uit het onderzoek is gebleken dat er een wederrechtelijk voordeel is verkregen dat vooralsnog wordt geschat op € 13.000,00. [gedaagde sub 1] is strafrechtelijk vervolgd voor overtreding van de Opiumwet.
2.3.
In een brief van 15 maart 2017 heeft de gemeente aan [gedaagde sub 1] meegedeeld dat zij voornemens is een last onder bestuursdwang op te leggen door de woonwagen te sluiten voor de duur van drie maanden. De hoeveelheid planten die is aangetroffen wijst op bedrijfsmatige teelt en handel. Tot slot is er sprake van diefstal van elektriciteit ten behoeve van de kwekerij, aldus de gemeente in de brief. Het algemeen belang en het belang van andere betrokkenen, zoals buurtbewoners, weegt volgens de gemeente zwaarder dan het persoonlijke belang van [gedaagde sub 1] .
2.4.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft een zienswijze tegen het voornemen van de gemeente ingediend. De zienswijze is niet gehonoreerd. De gemeente heeft in twee afzonderlijke besluiten van
10 april 2017 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] meegedeeld dat de woonwagen vanaf 18 april 2017 voor de duur van drie maanden zal worden gesloten. [gedaagde sub 1] c.s. heeft bij de bestuursrechter een voorlopige voorziening gevraagd tegen de besluiten. De voorzieningenrechter heeft de besluiten tot sluiting van de woonwagen geschorst, waarop de gemeente de besluiten (tot sluiting van de woonwagen) heeft vervangen door een officiële waarschuwing. Deze waarschuwing, die is meegedeeld in brieven van 30 mei 2017, houdt in dat wanneer er binnen de komende vijf jaar wederom een handelshoeveelheid softdrugs in de woning of op het perceel van [straatnaam] [nummeraanduiding] wordt aangetroffen, de gemeente over zal gaan tot sluiting van de woning voor een periode van drie maanden. De gemeente, aldus de brief, heeft als uitgangspunten genomen de uitspraak van de voorzieningenrechter en de beleidsregels artikel 13b Opiumwet voor de gemeente uit 2016. In deze beleidsregels, die afgestemd zijn met het OM en de politie, is opgenomen dat bij constatering van een eerste overtreding met een handelshoeveelheid drugs in een woning, een schriftelijke waarschuwing wordt gegeven, aldus de brief van 30 mei 2017.
3.Het geschil
3.1.
De gemeente vordert – na wijziging van eis ter zitting – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde sub 1] c.s. ontbindt;
[gedaagde sub 1] c.s veroordeelt tot ontruiming van de standplaats en de standplaats te verlaten met alle personen en zaken, waarbij de woonwagen op de standplaats mag blijven staan en [gedaagde sub 1] c.s. deze binnen 6 maanden nadat een nieuwe huurder is gevonden of aangewezen aan de nieuwe huurder mag doorverkopen. Indien geen overeenstemming wordt bereikt met de nieuwe huurder, moet [gedaagde sub 1] c.s. de woonwagen alsnog verwijderen van de standplaats;
[gedaagde sub 1] c.s. veroordeelt tot betaling van de proceskosten, inclusief de nakosten.
3.2.
De gemeente vordert ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 lid 1 BW, omdat [gedaagde sub 1] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij heeft gehandeld in strijd met artikel 7:213 BW door zich niet als een goed huurder te gedragen, gelet op de hoeveelheid aangetroffen hennep in de tot het gehuurde behorende schuur. Al bij een kleine hoeveelheid hennep is er risico op brand en waterschade. Ook heeft hij gehandeld in strijd met artikel 7:214 BW (gebruik volgens bestemming), omdat hij het gehuurde als bedrijfsmatige hennepkwekerij heeft gebruikt terwijl hij het gehuurde op grond van de huurovereenkomst uitsluitend mocht gebruiken als standplaats voor een woonwagen. [gedaagde sub 2] is als medehuurder op grond van artikel 7:266 lid 2 BW hoofdelijk aansprakelijk voor de gedragingen van [gedaagde sub 1] .
3.3.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagde sub 1] c.s. betwist allereerst dat sprake is van een tekortkoming. De schuur waarin de hennepplanten zijn aangetroffen, hoort volgens hem niet meer tot het gehuurde. Jaren geleden zijn er al een nieuwe sanitaire unit en een nieuwe berging geplaatst op de standplaats zelf, en daarvoor wordt sindsdien huur betaald. De schuur wordt al jaren niet meer als berging of sanitaire unit gebruikt en valt dus niet meer onder de huurovereenkomst. Van een overtreding van de huurovereenkomst kan dan ook geen sprake zijn, aldus [gedaagde sub 1] c.s.
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde sub 1] c.s. onvoldoende heeft onderbouwd, en de gemeente heeft dat ook weersproken, dat (een deel van) de centrale schuur op het terrein niet meer onder de huurovereenkomst van [gedaagde sub 1] valt. Het kan zo zijn dat die schuur feitelijk niet meer als sanitaire unit en/of berging door [gedaagde sub 1] c.s. wordt gebruikt, maar dat maakt nog niet dat deze ruimte(s) niet meer onder de huurovereenkomst – en dus onder de verantwoordelijkheid van [gedaagde sub 1] c.s. – valt/vallen.
4.3.
Niet in geschil is dat in de schuur (in het deel waarop de huurovereenkomst van [gedaagde sub 1] ziet) op 22 februari 2017 een groot aantal hennepplanten is aangetroffen. Met het aanwezig hebben van een groot aantal hennepplanten heeft [gedaagde sub 1] gehandeld in strijd met artikel 7:213 BW (goed huurderschap) en in strijd met artikel 7:214 BW (gebruik volgens bestemming, namelijk als woning en niet bedrijfsmatig). Vaststaat dus dat er in 2017 sprake was van een aantal tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De stelling van [gedaagde sub 2] dat zij geen wetenschap had of kon hebben van de hennepkwekerij en daarom (in haar geval) geen sprake is van een tekortkoming, gaat niet op. Zij is medehuurder en daarom hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De betwisting van de wetenschap van de hennepkwekerij kan wel een rol spelen in de beoordeling of de tekortkoming zodanig is dat deze de ontbinding rechtvaardigt.
4.4.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben deels verschillende en deels gelijkluidende verweren gevoerd. Beiden hebben in ieder geval aangevoerd dat de tekortkoming niet zodanig ernstig is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ontbinding en ontruiming zijn volgens hen disproportioneel. De gevolgen voor [gedaagde sub 1] c.s. zijn dermate zwaar dat de belangen van de gemeente niet zwaarder mogen wegen. Voor [gedaagde sub 2] geldt dat des te meer omdat zij een (net nieuw ingerichte) schoonheidssalon exploiteert in het bijgebouwtje op de standplaats, die zij als gevolg van een ontbinding en ontruiming zal moeten opgeven en daarmee dus een aanzienlijke investering verliest. Tevens verliest zij daarmee haar inkomen. De kantoorbaan die zij ook nog had is zij al kwijt geraakt naar aanleiding van de aangetroffen hennepkwekerij. Verder heeft [gedaagde sub 2] aangevoerd dat zij geen wetenschap van de hennepkwekerij had en ook niet kon hebben. Zij maakt geen gebruik van de centrale schuur en sanitaire unit die in de huurovereenkomst staan vermeld. Zij gebruikt de sanitaire unit op de standplaats, die de gemeente daar volgens haar zelf rond 1994 heeft geplaatst. Zij heeft dus geen reden om in of bij de centrale schuur te komen. Zij heeft niet zo’n goede relatie met haar ex-man. Hoewel ze wel samen in de woonwagen wonen, is [gedaagde sub 1] niet zo vaak aanwezig op de standplaats. Voor haar zijn een ontbinding en de gevolgen daarvan tevens disproportioneel omdat zij niets te maken heeft met de misstap van haar man. Hij is strafrechtelijk vervolgd en niet zij. Zij woont al 32 jaar in [naam woonwagencenturm] zonder problemen; er was altijd goed contact met de gemeente.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben beiden ook aangevoerd dat de gemeente erg lang heeft gewacht met deze ontbindingsprocedure. Op het moment van de dagvaarding is anderhalf jaar verstreken na de inval op 22 februari 2017 en [gedaagde sub 1] c.s. heeft de standplaats daarna gewoon gebruikt, zonder problemen. De gemeente heeft haar recht op een ontbinding en ontruiming daarom verspeeld. [gedaagde sub 1] c.s. mocht het gerechtvaardigd vertrouwen hebben dat de gemeente af zou zien van een ontbindings- en ontruimingsprocedure, te meer daar het aanvankelijke besluit tot sluiting is ingetrokken en dit besluit in een (minder ver gaande) waarschuwing is omgezet. Een ontbindingsprocedure had ook al veel eerder gevoerd kunnen worden en de gemeente heeft geen valide reden waarom zij zo lang heeft gewacht.
4.5.
De gemeente heeft ter zitting toegelicht dat zij in de nabije toekomst actiever wil gaan toezien op wie de standplaats gaat huren. Tot dusver was het zo dat de opvolging van huurders van de standplaatsen feitelijk onderling door de huurders werd geregeld en dat de standplaats meestal aan een familielid werd doorgegeven. De gemeente wil nu een objectiever beleid gaan voeren en de verhuur van de standplaatsen binnen het systeem van de Huisvestingsverordening brengen. Dat is ook eerlijker gelet op het huurprijspeil, aldus de gemeente. Een opvolgend huurder moet dan aan bepaalde (inkomens)eisen voldoen. De gemeente heeft verklaard dat nog niet duidelijk is hoe precies wordt bepaald wie in aanmerking komt voor de huur van een standplaats (dat kan zijn bijvoorbeeld door middel van een loting, of volgens het principe ‘wie het eerst komt…’). Het is een bestuurlijke keuze, aldus de gemeente ter zitting, om dit voortaan zo te organiseren. De gemeente heeft verder toegelicht dat zij de maatschappelijke plicht heeft om de buurt leefbaar en veilig te houden en dat zij precedentwerking wil voorkomen. De gemeente heeft nooit de indruk gewekt dat de procedure niet meer zou worden opgepakt. Enkel stil zitten betekent volgens haar niet dat de gemeente het recht heeft verwerkt om nu alsnog (op grond van de tekortkomingen destijds) te ontbinden en te ontruimen. De tekortkomingen staan vast en de gemeente vindt de overtredingen dermate fors dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. De gemeente kan geen verhuurder zijn voor dit soort situaties.
4.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist, als gevolg waarvan hetzij bij huurder het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gemeente haar aanspraak niet meer geldend zou maken, hetzij huurder in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gemeente haar aanspraak alsnog geldend zou maken. Enkel tijdsverloop of het enkele stilzitten van de wederpartij is onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen (zie het arrest van Hof Den Bosch van 18 december 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6815).
4.7.
In dit geval heeft [gedaagde sub 1] c.s. er naar het oordeel van de kantonrechter gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de gemeente haar aanspraak op ontbinding en ontruiming niet meer geldend zou maken. De volgende omstandigheden zijn daarbij van belang. Nadat eerst een besluit tot sluiting van de woonwagen van [gedaagde sub 1] c.s. was genomen, heeft de gemeente naar aanleiding van de uitspraak van de voorzieningenrechter en op grond van haar eigen beleid dat besluit teruggedraaid en omgezet in een minder zware maatregel, namelijk een waarschuwing. De gemeente heeft op dat moment geen civielrechtelijke stappen gezet. Vervolgens heeft de gemeente na het moment van de waarschuwing meer dan een jaar gewacht met de vordering tot ontbinding en ontruiming. In dat jaar heeft de gemeente over een mogelijk nog te volgen (civiele) procedure helemaal niet gecommuniceerd met [gedaagde sub 1] c.s. zodat [gedaagde sub 1] c.s. geen enkele aanwijzing had dat hem nog een ontruiming boven het hoofd hing. In de brief van 30 mei 2017 met de waarschuwing staat daarover ook niets vermeld. [gedaagde sub 1] c.s. heeft uit het uitblijven van actie van de gemeente mogen afleiden dat het, nu hij na de waarschuwing, en zonder daarna nog de fout in te gaan, niets meer van de gemeente heeft gehoord, niet de bedoeling was van de gemeente om alsnog een ontbindingsprocedure te starten. Als de gemeente de overtredingen zo hoog opneemt, zoals zij stelt ter zitting, had het in de rede gelegen om destijds meteen door te pakken door een ontbindingsprocedure te starten. Waarom daar niet voor is gekozen is niet duidelijk. De kantonrechter begrijpt uit de toelichting van de gemeente ter zitting wel dat het gewijzigde beleid ten aanzien van de wijze van verhuur van de standplaatsen een rol heeft gespeeld bij de beslissing om alsnog over te willen gaan tot ontbinding en ontruiming. Dat beleid was in 2017 nog niet aan de orde en is kennelijk ontwikkeld na de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2018. Uiteraard heeft de gemeente de vrijheid om haar beleid aan te passen. Dit kan [gedaagde sub 1] c.s. echter nu niet worden tegengeworpen. Aan het uitblijven van informatie en van actie van de kant van de gemeente, zoals hierboven geschetst, heeft [gedaagde sub 1] c.s. naar het oordeel van de kantonrechter de gerechtvaardigde verwachting (anders dan in genoemde uitspraak van het Hof) mogen ontlenen dat de huurovereenkomst niet meer op de genoemde gronden ontbonden zou worden. De conclusie luidt dan ook dat het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. op rechtsverwerking slaagt. Dat betekent dat de vorderingen van de gemeente om die reden zullen worden afgewezen.
4.8.
De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 180,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2019.