Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7013902 UC EXPL 18-7339 BJ/33913
Vonnis van 8 mei 2019
inzake
de publiekrechtelijke rechtspersoon
de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Stichtse Vecht,
gevestigd in Maarssen,
verder ook te noemen: de gemeente,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.J. Pesch,
tegen:
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. S.J.M. Jaasma.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 juni 2018, met producties,
- de conclusie van antwoord,
- het tussenvonnis van 10 oktober 2018,
- de akte overleggen producties van [gedaagde] , met producties,
- de aktes overlegging producties van de gemeente, met producties,
- de behandeling ter comparitie op 18 maart 2019 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Aan het einde van de zitting heeft de kantonrechter aan partijen meegedeeld dat uitspraak zal worden gedaan.
2.De feiten
2.1.
In een huurovereenkomst van 4 februari 2009 is overeengekomen dat [gedaagde] van de gemeente een woonwagenstandplaats huurt met gebruik van sanitaire unit en bergruimte, op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding] in [woonplaats] (hierna: de standplaats) in woonwagencentrum [naam woonwagencentrum] . De woonwagen op de standplaats is door [gedaagde] gebouwd en is zijn eigendom, evenals de naast de woonwagen door [gedaagde] gebouwde schuur, die [gedaagde] als berging gebruikt. Aan de [straatnaam] staan nog vier andere woonwagens. [gedaagde] woont al meer dan 30 jaar op het woonwagenkamp.
2.2.
In een hennepinformatiebericht van de Politie Midden-Nederland staat dat op 22 februari 2017 een hennepkwekerij op de standplaats is aangetroffen. Bij de naam van de eigenaar van de woonwagen staat [gedaagde] vermeld en bij naam bewoner staat in het bericht
[A] , de vader van [gedaagde] , vermeld. Verder staat in het bericht dat 3 kweekruimtes zijn aangetroffen met in totaal 564 hennepplanten en dat er een indicatie is voor vijf eerdere oogsten. Er was ook sprake van diefstal van stroom. Tot slot staat vermeld dat uit het onderzoek is gebleken dat er een wederrechtelijk voordeel is verkregen dat vooralsnog wordt geschat op € 278.933,51. [A] is in dit verband strafrechtelijk vervolgd.
2.3.
In een brief van 15 maart 2017 heeft de gemeente aan [gedaagde] meegedeeld dat zij voornemens is een last onder bestuursdwang op te leggen door de woonwagen te sluiten voor de duur van drie maanden. De hoeveelheid planten die is aangetroffen wijst op bedrijfsmatige teelt en handel. Verder is er een verboden wapen aangetroffen en tot slot is er sprake van diefstal van elektriciteit ten behoeve van de kwekerij, aldus de gemeente in de brief. Het algemeen belang en het belang van andere betrokkenen, zoals buurtbewoners, weegt volgens de gemeente zwaarder dan het persoonlijke belang van [gedaagde] .
2.4.
[gedaagde] heeft een zienswijze tegen het voornemen van de gemeente ingediend. De zienswijze is niet gehonoreerd. De gemeente heeft in haar besluit van 10 april 2017 aan [gedaagde] meegedeeld dat de woonwagen vanaf 18 april 2017 voor de duur van drie maanden zal worden gesloten en vervolgens op 18 april 2017 een bevel tot sluiting uit doen gaan. Tegen het besluit van 10 april 2017 is geen bezwaar gemaakt.
2.5.
In een brief van 16 mei 2017 aan [gedaagde] heeft de gemeente de huurovereenkomst per die datum buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro. De gemeente heeft op 16 mei 2017 ook brieven gestuurd aan [A] en ‘aan een ieder die zich bevindt’ op de standplaats, omdat [A] en een vriendin van [gedaagde] op dat moment op het adres van de standplaats stonden ingeschreven. [gedaagde] en eventuele andere bewoners dienden de standplaats binnen drie weken na dagtekening van de brief te ontruimen, leeg en schoon op te leveren en zorg te dragen voor verwijdering van de woonwagen. De gemeente heeft [gedaagde] en eventuele andere bewoners in de brief verzocht om een ondertekend exemplaar van de brief van 16 mei 2017 uiterlijk een week na dagtekening retour te zenden. Tot slot staat in de brief dat bij gebreke van een tijdige ontruiming van de standplaats de gemeente zich genoodzaakt ziet om een gerechtelijke procedure op te starten om de ontruiming af te dwingen. De brieven van 16 mei 2017 zijn aangetekend verzonden en per exploot betekend op 16 mei 2017. De brieven en een afschrift van het exploot zijn in een gesloten envelop achtergelaten.
2.6.
De brieven van 16 mei 2017 zijn onbeantwoord gebleven. [gedaagde] is na de sluiting teruggekeerd in de woonwagen en woont daar nog steeds.
3.Het geschil
3.1.
De gemeente vordert – na wijziging van eis ter zitting – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a.
primair:voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] is ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro;
primair:voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] is ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro;
subsidiair:de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] ontbindt;
primair en subsidiair:
[gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de standplaats en de standplaats te verlaten met alle personen en zaken, waarbij de woonwagen en de eigen schuur mogen blijven staan en [gedaagde] deze binnen 6 maanden nadat een nieuwe huurder is gevonden of aangewezen aan de nieuwe huurder mag doorverkopen. Indien geen overeenstemming wordt bereikt met de nieuwe huurder, moet [gedaagde] de woonwagen en de eigen schuur alsnog verwijderen van de standplaats;
[gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, inclusief de nakosten.
3.2.
De gemeente stelt dat zij de huurovereenkomst in de brief van 16 mei 2017 op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro buitengerechtelijk heeft ontbonden en dat mocht doen omdat in het gehuurde in strijd met artikel 3 van Pro de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. De brief van 16 mei 2017 is betekend door de deurwaarder en heeft [gedaagde] dus bereikt (artikel 3:37 lid 3 BW Pro). [gedaagde] heeft de buitengerechtelijke ontbinding nooit betwist. De huurovereenkomst is dus op 16 mei 2017 ontbonden. [gedaagde] heeft het gehuurde sindsdien zonder recht of titel in gebruik en dient de standplaats daarom te ontruimen.
3.3.
Subsidiair vordert de gemeente ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro, omdat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij heeft gehandeld in strijd met artikel 7:213 BW Pro door zich niet als een goed huurder te gedragen, gelet op de hoeveelheid aangetroffen hennep en het wapen in de woonwagen. Al bij een kleine hoeveelheid hennep is er risico op brand en waterschade. Ook heeft hij gehandeld in strijd met artikel 7:214 BW Pro (gebruik volgens bestemming), omdat hij het gehuurde als bedrijfsmatige hennepkwekerij heeft gebruikt terwijl hij het gehuurde op grond van de huurovereenkomst uitsluitend mocht gebruiken als standplaats voor een woonwagen. Tot slot heeft [gedaagde] in strijd met artikel 7:244 BW Pro het gehuurde in gebruik gegeven zonder schriftelijke toestemming van de gemeente.
3.4.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten. Ter zitting heeft [gedaagde] verzocht een eventuele veroordeling niet uitvoerbaarheid bij voorraad te verklaren.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Niet in geschil is dat in de woonwagen van [gedaagde] op 22 februari 2017 een groot aantal hennepplanten is aangetroffen, dat daarmee is gehandeld in strijd met de Opiumwet en dat de gemeente daarom op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro de huurovereenkomst mocht ontbinden. Tevens is met het aanwezig hebben van de hennepkwekerij gehandeld in strijd met artikel 7:213 BW Pro (goed huurderschap) en met artikel 7:214 BW Pro (gebruik volgens bestemming). Tot slot is niet in geschil dat [gedaagde] de woonwagen in gebruik heeft gegeven aan iemand anders zonder dat hij daarvoor toestemming had gevraagd aan de gemeente. Vaststaat dus dat er in 2017 sprake was van een aantal tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.2.
[gedaagde] betwist allereerst wetenschap te hebben gehad van de hennepkwekerij in zijn woonwagen. Zijn vader woonde op dat moment in de woonwagen, omdat hij geen ander onderdak had. [gedaagde] is toen ingetrokken bij zijn vriendin in Amsterdam. [gedaagde] wist niet dat zijn vader een hennepkwekerij had opgezet en heeft dat ook nooit toegestaan. Zijn vader is strafrechtelijk vervolgd voor dit feit en niet [gedaagde] zelf. [gedaagde] heeft naar aanleiding van het gebeurde ruzie met zijn vader gehad. De gevorderde ontbinding en ontruiming zijn dan ook disproportioneel. De gevolgen voor [gedaagde] zijn dermate zwaar dat de belangen van de gemeente niet zwaarder mogen wegen. Daarbij speelt een rol dat de gemeente lang heeft gewacht met deze ontbindingsprocedure. Op het moment van de dagvaarding is anderhalf jaar verstreken na de inval op 22 februari 2017 en [gedaagde] heeft de standplaats daarna, op de drie maanden sluiting na, gewoon gebruikt zonder dat de gemeente daar verder tegen is opgetreden. De gemeente heeft haar recht op ontbinding en ontruiming daarom verspeeld. [gedaagde] mocht het gerechtvaardigd vertrouwen hebben dat, nu hij na de sluiting zijn standplaats weer kon betrekken en daar nu al weer geruime tijd woont, de gemeente af zou zien van een ontbindings/ontruimingsprocedure tegen hem. Dat had al veel eerder gekund en de gemeente heeft geen valide reden waarom zij zo lang heeft gewacht.
4.3.
De gemeente heeft ter zitting toegelicht dat zij in de nabije toekomst actiever wil gaan toezien op wie de standplaats gaat huren. Tot dusver was het zo dat de opvolging van huurders van de standplaatsen feitelijk onderling door de huurders werd geregeld en dat de standplaats meestal aan een familielid werd doorgegeven. De gemeente wil nu een objectiever beleid gaan voeren en de verhuur van de standplaatsen binnen het systeem van de Huisvestingsverordening brengen. Dat is ook eerlijker gelet op het huurprijspeil, aldus de gemeente. Een opvolgend huurder moet dan aan bepaalde (inkomens)eisen voldoen. De gemeente heeft verklaard dat nog niet duidelijk is hoe precies wordt bepaald wie in aanmerking komt voor de huur van een standplaats (dat kan zijn bijvoorbeeld door middel van een loting, of volgens het principe ‘wie het eerst komt…’). Het is een bestuurlijke keuze, aldus de gemeente ter zitting, om dit voortaan zo te organiseren. De gemeente heeft verder toegelicht dat zij de maatschappelijke plicht heeft om de buurt leefbaar en veilig te houden en dat zij precedentwerking wil voorkomen. De gemeente heeft nooit de indruk gewekt dat de procedure niet meer zou worden opgepakt. Enkel stil zitten betekent volgens haar niet dat de gemeente het recht heeft verwerkt om nu alsnog te ontruimen naar aanleiding van de buitengerechtelijke ontbinding destijds, dan wel (op grond van de tekortkomingen destijds) nu alsnog te ontbinden en te ontruimen. De tekortkomingen staan vast en dat [gedaagde] – zoals hij stelt – geen wetenschap had van de hennepkwekerij is daarbij niet relevant. De gemeente vindt de overtredingen dermate fors dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. De gemeente kan geen verhuurder zijn voor dit soort situaties.
4.4.
De kantonrechter overweegt als volgt. De huurovereenkomst is op 16 mei 2017 op de juiste gronden ontbonden. Omdat de gemeente echter vervolgens, na een sluiting van het pand en het erf gedurende drie maanden (van 18 april tot 18 juli 2017), heeft toegestaan dat [gedaagde] is teruggekeerd in de woonwagen, de door hem betaalde huurpenningen in ontvangst heeft genomen en op die wijze gedurende in ieder geval een jaar (tot de dagvaarding) die situatie heeft laten voortduren, is na de terugkeer van [gedaagde] feitelijk weer een overeenkomst van huur tussen partijen tot stand gekomen. Alsdan doet zich de vraag voor of de vordering van de gemeente tot ontbinding en ontruiming thans dient te worden toegewezen.
4.5.
Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist, als gevolg waarvan hetzij bij huurder het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gemeente haar aanspraak niet meer geldend zou maken, hetzij huurder in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gemeente haar aanspraak alsnog geldend zou maken. Enkel tijdsverloop of het enkele stilzitten van de wederpartij is onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen (zie het arrest van Hof Den Bosch van 18 december 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6815).
4.6.
In dit geval heeft [gedaagde] er naar het oordeel van de kantonrechter gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de gemeente haar aanspraak op ontbinding en ontruiming (op grond van de tekortkomingen in 2017) niet meer geldend zou maken. De volgende omstandigheden zijn daarbij van belang. Nadat de woonwagen van [gedaagde] drie maanden gesloten is geweest, heeft de gemeente zoals gezegd toegelaten dat [gedaagde] terugkeerde in de woonwagen in juli 2017, ondanks dat de huurovereenkomst was ontbonden per 16 mei 2017. De in die brief genoemde termijn voor ontruiming van drie weken heeft de gemeente laten verstrijken zonder actie te ondernemen. De in de brief aangekondigde gerechtelijke procedure om (alsnog) de ontruiming te bewerkstelligen is destijds uitgebleven, terwijl de gemeente een kort geding had kunnen starten om de ontruiming door te zetten tijdens de sluiting. Daar heeft zij kennelijk vanaf gezien. Vervolgens heeft de gemeente bijna een jaar gewacht met de onderhavige vordering. [gedaagde] heeft uit het uitblijven van actie van de gemeente mogen afleiden dat het, nu hij onbelemmerd terug kon keren naar zijn woonwagen zonder dat de gemeente daartegen op dat moment (alsnog) optrad (bijvoorbeeld door op dat moment tot ontruiming over te gaan), niet de bedoeling was van de gemeente om die procedure nog door te zetten. Als het belang van de gemeente bij de ontruiming zo groot was als zij nu stelt, had het wel in de rede gelegen toen ook door te pakken. De gemeente heeft er in het jaar tussen de terugkeer van [gedaagde] en de dagvaarding ook helemaal niet over gecommuniceerd met [gedaagde] (en dat is dus anders dan in de hiervoor genoemde zaak van het Hof) zodat [gedaagde] geen aanwijzing had dat die ontruiming, en opnieuw een ontbinding, hem nog altijd boven het hoofd hing. De kantonrechter begrijpt uit de toelichting van de gemeente ter zitting dat het beleid over het willen (her)structureren van de verhuur van de standplaatsen in 2017 ook nog niet aan de orde was. Dat beleid is er pas gekomen na de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2018 en heeft kennelijk een rol gespeeld bij de beslissing om de zomer van 2018 alsnog over te gaan tot ontbinding/ontruiming. Uiteraard heeft de gemeente de vrijheid om haar beleid aan te passen. Dit kan [gedaagde] echter niet worden tegengeworpen. Aan het verloop sinds de sluiting en het uitblijven van informatie en actie van de kant van de gemeente, zoals hierboven geschetst, heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter de gerechtvaardigde verwachting (anders dan in genoemde uitspraak van het Hof) mogen ontlenen dat de huurovereenkomst niet meer op de genoemde gronden ontbonden zou worden. De conclusie luidt dan ook dat het verweer van [gedaagde] op rechtsverwerking slaagt. Dat betekent dat de vordering van de gemeente tot ontbinding en ontruiming om die reden zal worden afgewezen.
4.7.
Hoewel er dus sprake is geweest van een rechtmatige buitengerechtelijke ontbinding, zal de vordering tot het geven van een verklaring voor recht daaromtrent eveneens worden afgewezen. Die vordering heeft immers uitsluitend tot doel te bewerkstelligen dat tot ontruiming mag worden overgegaan, welke vordering wordt afgewezen. De gemeente heeft daarom geen belang bij de gevorderde verklaring voor recht.
4.8.
De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten van [gedaagde] worden begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 180,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2019.