ECLI:NL:RBMNE:2019:5160

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 7013918 UC EXPL 18-7340 BJ/33913

Vonnis van 8 mei 2019

inzake

de publiekrechtelijke rechtspersoon

de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Stichtse Vecht,

gevestigd in Maarssen,

verder ook te noemen: de gemeente,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M.J. Pesch,

tegen:

[gedaagde],

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. S.J.M. Jaasma.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 20 juni 2018, met producties,

- de conclusie van antwoord,

- de brief van 11 september 2018 van de gemeente met één (vervangende) productie,

- het tussenvonnis van 10 oktober 2018,

- de akte overleggen producties van [gedaagde] , met producties,

- de aktes overlegging producties van de gemeente, met producties,

- de behandeling ter comparitie op 18 maart 2019 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Aan het einde van de zitting heeft de kantonrechter aan partijen meegedeeld dat uitspraak zal worden gedaan.

2.De feiten

2.1.

In een huurovereenkomst van 30 oktober 2013 is overeengekomen dat [gedaagde] van de gemeente een woonwagenstandplaats huurt met gebruik van sanitaire unit en bergruimte, op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding] in [woonplaats] (hierna: de standplaats) in woonwagencentrum [naam woonwagencentrum] . [gedaagde] heeft op de standplaats een woonwagen en een losse schuur die hij beide van zijn grootouders heeft overgenomen. Aan de [straatnaam] staan nog vier andere woonwagens.

2.2.

In een hennepinformatiebericht van de Politie Midden-Nederland staat dat op 22 februari 2017 een hennepkwekerij op de standplaats is aangetroffen. Bij de naam van de bewoner staat in het bericht [gedaagde] vermeld. Verder staat in het bericht dat 2 kweekruimtes zijn aangetroffen (één in de woonwagen en één in de schuur) met in totaal 334 hennepplanten en dat er een indicatie is voor vijf eerdere oogsten. Er was ook sprake van diefstal van stroom. Tot slot staat vermeld dat uit het onderzoek is gebleken dat er een wederrechtelijk voordeel is verkregen waarvan het bedrag vooralsnog onbekend is. [gedaagde] is strafrechtelijk vervolgd voor overtreding van de Opiumwet.

2.3.

In een brief van 15 maart 2017 heeft de gemeente aan [gedaagde] meegedeeld dat zij voornemens is een last onder bestuursdwang op te leggen door de woonwagen te sluiten voor de duur van drie maanden. De hoeveelheid planten die is aangetroffen wijst op bedrijfsmatige teelt en handel, evenals het feit dat de woonwagen niet ingericht was als woning. De sanitaire ruimte was in gebruik als opslag van materialen, aldus de gemeente in de brief. Het algemeen belang en het belang van andere betrokkenen, zoals buurtbewoners, weegt volgens de gemeente zwaarder dan het persoonlijke belang van [gedaagde] . [gedaagde] heeft geen zienswijze tegen het voornemen van de gemeente ingediend.

2.4.

De gemeente heeft in haar besluit van 10 april 2017 aan [gedaagde] meegedeeld dat de woonwagen vanaf 18 april 2017 voor de duur van drie maanden zal worden gesloten. Vervolgens heeft de gemeente op 18 april 2017 een bevel tot sluiting uit doen gaan. Tegen het besluit van 10 april 2017 is geen bezwaar gemaakt.

2.5.

In een brief van 16 mei 2017 aan [gedaagde] heeft de gemeente de huurovereenkomst per die datum buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. De gemeente heeft op 16 mei 2017 ook een brief gestuurd ‘aan een ieder die zich bevindt’ op de standplaats. [gedaagde] en eventuele andere bewoners dienden de standplaats binnen drie weken na dagtekening van de brief te ontruimen, leeg en schoon op te leveren en zorg te dragen voor verwijdering van de woonwagen. De gemeente heeft [gedaagde] en eventuele andere bewoners in de brief verzocht om een ondertekend exemplaar van de brief van 16 mei 2017 uiterlijk een week na dagtekening retour te zenden. Tot slot staat in de brief dat bij gebreke van een tijdige ontruiming van de standplaats de gemeente zich genoodzaakt ziet om een gerechtelijke procedure op te starten om de ontruiming af te dwingen. De brieven van 16 mei 2017 zijn aangetekend verzonden en per exploot betekend op 16 mei 2017. De brieven en een afschrift van het exploot zijn in een gesloten envelop achtergelaten.

2.6.

De brieven van 16 mei 2017 zijn onbeantwoord gebleven. [gedaagde] is na de sluiting teruggekeerd in de woonwagen en woont daar nog steeds.

3.Het geschil

3.1.

De gemeente vordert – na wijziging van eis ter zitting – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a.
primair:voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] is ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW;

subsidiair:de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] ontbindt;

primair en subsidiair:

[gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de standplaats en de standplaats te verlaten met alle personen en zaken, waarbij de woonwagen en de eigen schuur mogen blijven staan en [gedaagde] deze binnen 6 maanden nadat een nieuwe huurder is gevonden of aangewezen aan de nieuwe huurder mag doorverkopen. Indien geen overeenstemming wordt bereikt met de nieuwe huurder, moet [gedaagde] de woonwagen en de eigen schuur alsnog verwijderen van de standplaats;

[gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, inclusief de nakosten.

3.2.

De gemeente stelt dat zij de huurovereenkomst in de brief van 16 mei 2017 op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk heeft ontbonden en dat mocht doen omdat in het gehuurde in strijd met artikel 3 van de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. De brief van 16 mei 2017 is betekend door de deurwaarder en heeft [gedaagde] dus bereikt (artikel 3:37 lid 3 BW). [gedaagde] heeft de buitengerechtelijke ontbinding nooit betwist. De huurovereenkomst is dus op 16 mei 2017 ontbonden. [gedaagde] heeft het gehuurde sindsdien zonder recht of titel in gebruik en dient de standplaats daarom te ontruimen.

3.3.

Subsidiair vordert de gemeente ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 lid 1 BW, omdat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij heeft gehandeld in strijd met artikel 7:213 BW door zich niet als een goed huurder te gedragen, gelet op de hoeveelheid aangetroffen hennep in de woonwagen. Al bij een kleine hoeveelheid hennep is er risico op brand en waterschade. Ook heeft hij gehandeld in strijd met artikel 7:214 BW (gebruik volgens bestemming), omdat hij het gehuurde als bedrijfsmatige hennepkwekerij heeft gebruikt terwijl hij het gehuurde op grond van de huurovereenkomst uitsluitend mocht gebruiken als standplaats voor een woonwagen.

3.4.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Niet in geschil is dat in de woonwagen van [gedaagde] op 22 februari 2017 een groot aantal hennepplanten is aangetroffen, dat daarmee is gehandeld in strijd met de Opiumwet en dat de gemeente daarom op grond van artikel 7:231 lid 2 BW de huurovereenkomst mocht ontbinden. Tevens is met het aanwezig hebben van de hennepkwekerij gehandeld in strijd met artikel 7:213 BW (goed huurderschap) en met artikel 7:214 BW (gebruik volgens bestemming). Vaststaat dus dat er in 2017 sprake was van een aantal tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

4.2.

[gedaagde] betwist niet (langer) wetenschap te hebben gehad van de hennepkwekerij in zijn woonwagen en in de schuur. Ter zitting heeft hij verklaard dat hij werd bedreigd en medewerking heeft verleend aan de hennepkwekerij ter bescherming van zijn gezin. Hij woonde – anders dan de gemeente stelt – wel in de woonwagen, namelijk in de woonkamer. De hennepplanten stonden in de slaapkamer en in de schuur. Er waren geen eerdere oogsten, zoals de gemeente stelt. [gedaagde] is strafrechtelijk vervolgd en heeft zijn baan als ambtenaar verloren en schulden gemaakt na alles wat er is gebeurd. Dat daar bovenop nu nog een ontruiming volgt, voelt als een extra straf. De gevorderde ontbinding en ontruiming zijn volgens [gedaagde] disproportioneel. De gevolgen voor hem zijn dermate zwaar dat de belangen van de gemeente niet zwaarder mogen wegen. Daarbij speelt een rol dat de gemeente lang heeft gewacht met deze ontbindingsprocedure. Op het moment van de dagvaarding is anderhalf jaar verstreken na de inval op 22 februari 2017 en [gedaagde] heeft de standplaats daarna, op de drie maanden sluiting na, gewoon gebruikt zonder dat de gemeente daar verder tegen is opgetreden. De gemeente heeft haar recht op ontbinding en ontruiming daarom verspeeld. [gedaagde] mocht het gerechtvaardigd vertrouwen hebben dat, nu hij na de sluiting zijn standplaats weer kon betrekken en daar nu al weer geruime tijd woont, de gemeente af zou zien van een ontbindings/ontruimingsprocedure tegen hem. Dat had al veel eerder gekund en de gemeente heeft geen valide reden waarom zij zo lang heeft gewacht.

4.3.

De gemeente heeft ter zitting toegelicht dat zij in de nabije toekomst actiever wil gaan toezien op wie de standplaats gaat huren. Tot dusver was het zo dat de opvolging van huurders van de standplaatsen feitelijk onderling door de huurders werd geregeld en dat de standplaats meestal aan een familielid werd doorgegeven. De gemeente wil nu een objectiever beleid gaan voeren en de verhuur van de standplaatsen binnen het systeem van de Huisvestingsverordening brengen. Dat is ook eerlijker gelet op het huurprijspeil, aldus de gemeente. Een opvolgend huurder moet dan aan bepaalde (inkomens)eisen voldoen. De gemeente heeft verklaard dat nog niet duidelijk is hoe precies wordt bepaald wie in aanmerking komt voor de huur van een standplaats (dat kan zijn bijvoorbeeld door middel van een loting, of volgens het principe ‘wie het eerst komt…’). Het is een bestuurlijke keuze, aldus de gemeente ter zitting, om dit voortaan zo te organiseren. De gemeente heeft verder toegelicht dat zij de maatschappelijke plicht heeft om de buurt leefbaar en veilig te houden en dat zij precedentwerking wil voorkomen. De gemeente heeft nooit de indruk gewekt dat de procedure niet meer zou worden opgepakt. Enkel stil zitten betekent volgens haar niet dat de gemeente het recht heeft verwerkt om nu alsnog te ontruimen naar aanleiding van de buitengerechtelijke ontbinding destijds, dan wel (op grond van de tekortkomingen destijds) nu alsnog te ontbinden en te ontruimen. De tekortkomingen staan vast en de gemeente vindt de overtredingen dermate fors dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. De gemeente kan geen verhuurder zijn voor dit soort situaties.

4.4.

De kantonrechter overweegt als volgt. De huurovereenkomst is op 16 mei 2017 op de juiste gronden ontbonden. Omdat de gemeente echter vervolgens, na een sluiting van het pand en het erf gedurende drie maanden (van 18 april tot 18 juli 2017), heeft toegestaan dat [gedaagde] is teruggekeerd in de woonwagen, de door hem betaalde huurpenningen in ontvangst heeft genomen en op die wijze gedurende in ieder geval een jaar (tot de dagvaarding) die situatie heeft laten voortduren, is na de terugkeer van [gedaagde] feitelijk weer een overeenkomst van huur tussen partijen tot stand gekomen. Alsdan doet zich de vraag voor of de vordering van de gemeente tot ontbinding en ontruiming thans dient te worden toegewezen.

4.5.

Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist, als gevolg waarvan hetzij bij huurder het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gemeente haar aanspraak niet meer geldend zou maken, hetzij huurder in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gemeente haar aanspraak alsnog geldend zou maken. Enkel tijdsverloop of het enkele stilzitten van de wederpartij is onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen (zie het arrest van Hof Den Bosch van 18 december 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6815).

4.6.

In dit geval heeft [gedaagde] er naar het oordeel van de kantonrechter gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de gemeente haar aanspraak op ontbinding en ontruiming (op grond van de tekortkomingen in 2017) niet meer geldend zou maken. De volgende omstandigheden zijn daarbij van belang. Nadat de woonwagen van [gedaagde] drie maanden gesloten is geweest, heeft de gemeente zoals gezegd toegelaten dat [gedaagde] terugkeerde in de woonwagen in juli 2017, ondanks dat de huurovereenkomst tijdens de sluiting was ontbonden per 16 mei 2017. De in die brief genoemde termijn voor ontruiming van drie weken heeft de gemeente laten verstrijken zonder actie te ondernemen. De in de brief aangekondigde gerechtelijke procedure om (alsnog) de ontruiming te bewerkstelligen is destijds uitgebleven, terwijl de gemeente een kort geding had kunnen starten om de ontruiming door te zetten tijdens de sluiting. Daar heeft zij kennelijk vanaf gezien. Vervolgens heeft de gemeente bijna een jaar gewacht met de vordering tot ontruiming. [gedaagde] heeft uit het uitblijven van actie van de gemeente mogen afleiden dat het, nu hij onbelemmerd terug kon keren naar zijn woonwagen zonder dat de gemeente daartegen op dat moment (alsnog) optrad (bijvoorbeeld door op dat moment tot ontruiming over te gaan), niet de bedoeling was van de gemeente om die procedure nog door te zetten. Als het belang van de gemeente bij de ontruiming zo groot was als zij nu stelt, had het wel in de rede gelegen toen ook door te pakken. De gemeente heeft er in het jaar tussen de terugkeer van [gedaagde] en de dagvaarding ook helemaal niet over gecommuniceerd met [gedaagde] (en dat is dus anders dan in de hiervoor genoemde zaak van het Hof) zodat [gedaagde] geen aanwijzing had dat die ontruiming, en opnieuw een ontbinding, hem nog altijd boven het hoofd hing. De kantonrechter begrijpt uit de toelichting van de gemeente ter zitting dat het beleid over het willen (her)structureren van de verhuur van de standplaatsen in 2017 ook nog niet aan de orde was. Dat beleid is er pas gekomen na de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2018 en heeft kennelijk een rol gespeeld bij de beslissing om de zomer van 2018 alsnog over te gaan tot ontbinding/ontruiming. Uiteraard heeft de gemeente de vrijheid om haar beleid aan te passen. Dit kan [gedaagde] echter niet worden tegengeworpen. Aan het verloop sinds de sluiting en het uitblijven van informatie en actie van de kant van de gemeente, zoals hierboven geschetst, heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter de gerechtvaardigde verwachting (anders dan in genoemde uitspraak van het Hof) mogen ontlenen dat de huurovereenkomst niet meer op de genoemde gronden ontbonden zou worden. De conclusie luidt dan ook dat het verweer van [gedaagde] op rechtsverwerking slaagt. Dat betekent dat de vorderingen van de gemeente om die reden zullen worden afgewezen.

4.7.

Hoewel er dus sprake is geweest van een rechtmatige buitengerechtelijke ontbinding, zal de vordering tot het geven van een verklaring voor recht daaromtrent eveneens worden afgewezen. Die vordering heeft immers uitsluitend tot doel te bewerkstelligen dat tot ontruiming mag worden overgegaan, welke vordering wordt afgewezen. De gemeente heeft daarom geen belang bij de gevorderde verklaring voor recht.

4.8.

De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten van [gedaagde] worden begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 180,00).

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt de gemeente tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde;

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2019.