Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/1982
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 november 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veenendaal, verweerder
(gemachtigde: J. van Drie).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 568.000,-. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 9 mei 2019 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 547.000,-.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak op bezwaar. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 15 oktober 2019. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1993 gebouwde vrijstaande woning met een aangebouwde berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 208 m2 en ligt op een perceel van 455 m2.
2.1
Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van deze waarde heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd.
2.2
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met drie referentiewoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De woningen waarvan verweerder de verkoopprijzen bij de waardebepaling heeft gebruikt zijn goed vergelijkbaar met de woning, nu sprake is van woningen in dezelfde straat, dezelfde soort woningen en dezelfde ligging als de woning van eiser. Met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte en kaveloppervlakte heeft verweerder in voldoende mate rekening gehouden.
2.3
Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiser voert aan dat de voorzieningen in zijn woning gedateerd zijn. Dit geldt voor de keuken, de apparatuur en de badkamer in zijn woning. Verweerder heeft aangegeven hiermee rekening te hebben gehouden in de waardering. De rechtbank ziet dat verweerder daar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen inderdaad rekening mee heeft gehouden. Dit heeft geleid tot een aanmerkelijk lagere prijs per m2 van € 1.565,- voor de woning van eiser. De gemiddelde prijs per m2 voor de referentiewoningen bedraagt namelijk € 1.946,-. Gelet op dit verschil vindt de rechtbank het aannemelijk dat de gedateerde voorzieningen in de woning van eiser verdisconteerd zijn in de prijs per m2 voor zijn woning.
2.4
Eiser voert verder aan dat er niet voldoende gecorrigeerd is voor de onderlinge verschillen met de referentiewoningen. Eén van de referentiewoningen is uitgebouwd, de tweede heeft een jacuzzi en de derde heeft een warmtepomp. De rechtbank overweegt dat deze aspecten door verweerder zijn meegenomen. Verweerder heeft in de taxatiematrix de aanbouw van de woonruimte als los onderdeel vermeld en de jacuzzi en de warmtepomp bij het vaststellen van het voorzieningenniveau van deze referentiewoningen meegenomen.
3. Eiser voert ten slotte aan dat de roestende wapening in zijn woning ernstiger is dan door verweerder is aangenomen. Bij de waardering heeft er een correctie plaatsgevonden voor de ‘puntjes’ in zijn plafond van € 20.000,-, maar dit is volgens eiser niet voldoende. Verweerder heeft toegelicht dat doordat de wapening van de zogenaamde breedplaatvloeren aan de onderkant te dicht aan de oppervlakte zit deze op een aantal plaatsen contact maakt met de buitenlucht. Daardoor zijn ‘puntjes’ te zien in het plafond. Verweerder heeft daarbij toegelicht dat dit meer een esthetisch probleem is. De rechtbank kan de correctie van verweerder met een bedrag van € 20.000,- volgen. De rechtbank overweegt dat eiser geen stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat de roestende wapening in zijn woning een groter probleem zou zijn.
4. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Knoop, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 november 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.