Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/4690
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 november 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F.W. Hoffmann).
Procesverloop
Met het besluit van 28 februari 2018 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] in [plaatsnaam] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 578.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaak-belastingen opgelegd, waarbij de waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 31 oktober 2018 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 september 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Op de zitting is vastgesteld dat eiser geen afschrift heeft ontvangen van het verweerschrift dat door verweerder op 11 juli 2019 is ingediend. De zaak is vervolgens aangehouden om eiser in de gelegenheid te stellen om op het verweerschrift te reageren.
Op 21 augustus 2019 heeft eiser zijn reactie op het verweerschrift gegeven. Hierop heeft verweerder met de brief van 10 september 2019 gereageerd.
Vervolgens heeft de rechtbank partijen geïnformeerd dat zij van oordeel is dat het niet nodig is om opnieuw een zitting te houden omdat zij voldoende informatie heeft om een uitspraak te doen. Eiser heeft geen toestemming gegeven om zonder zitting uitspraak te doen in deze zaak. Op 6 november 2019 heeft daarom een nader onderzoek ter zitting plaatsgevonden. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1917 gebouwde twee-onder-één-kapwoning. De woning heeft een inhoud van 677 kubieke meter, exclusief aanbouw, kelder en schuur, en is gelegen op een perceel van 420 vierkante meter in de wijk [naam wijk] in [plaatsnaam] .
2. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, waarin de woning is vergeleken met vier referentiewoningen. Dit zijn de woningen gelegen aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] en de woning aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 5] , allen in [plaatsnaam] . Als gevolg van de door hem uitgevoerde taxatie heeft verweerder de waarde van de woning van € 578.000,- die hij in het primaire besluit heeft vastgesteld, in stand gelaten.
3. Tijdens de behandeling op de zitting van 6 november 2019 heeft eiser zijn grond dat verweerder bij het bepalen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij het spoor, ingetrokken.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, te weten € 539.000,-. Ter onderbouwing voert eiser aan dat de wijziging van het aantal kubieke meters van de woning gedurende de bezwaarfase van 724 m³ naar 677 m³ in de uitspraak op bezwaar ten onrechte niet tot een lagere waarde van de woning heeft geleid. Volgens eiser moet deze wijziging tot een correctie leiden, mede omdat de prijs per kubieke meter van de door verweerder gebruikte referentieobjecten veel lager ligt.
4. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder de prijs per kubieke meter voor de woning verkeerd heeft vastgesteld. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat hij naar aanleiding van de wijziging van de hoeveelheid kubieke meters van de woning, de prijs per kubieke meter heeft bijgesteld. Volgens verweerder is de prijs per kubieke meter voor de woning echter niet te hoog vastgesteld. De prijs per kubieke meter voor de woning ligt nog aan de lage kant als deze wordt vergeleken met de prijs per kubieke meter van de referentiewoningen. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. Daarbij speelt een rol dat de referentieobjecten die zijn gebruikt zeer geschikt zijn nu het allemaal dezelfde type woningen zijn en zij allemaal in dezelfde wijk zijn gelegen. Verschillen tussen de referentieobjecten zijn vooral gelegen in het onderhoud van de woningen. In vergelijking met de referentieobjecten is de woning niet te hoog gewaardeerd. De aanpassing van het aantal kubieke meters van de woning leidt daarom niet tot het oordeel dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
5. Eiser voert verder aan dat de staat van onderhoud en de staat van de voorzieningen van de woning door verweerder ten onrechte is gekwalificeerd als ‘voldoende’. Volgens eiser moet de staat van onderhoud van de woning worden vastgesteld op ‘slecht’. Dat in zijn eigen taxatie de staat van onderhoud en de staat van de voorzieningen ook is vastgesteld op ‘voldoende’ doet daar volgens eiser niet aan af. Bij deze taxatie is de staat van onderhoud van de woning alleen bekeken in relatie tot het bouwjaar van de woning en is er geen vergelijking gemaakt met de referentieobjecten van verweerder.
6. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Zowel in de taxatie van verweerder, als in de taxatie van eiser is de staat van onderhoud en de staat van de voorzieningen van de woning gekwalificeerd als ‘voldoende’. De taxateur van verweerder heeft op de zitting bevestigd dat hij zich kan vinden in de kwalificatie ‘voldoende’ die volgt uit de taxatie van eiser. Door eiser is onvoldoende geconcretiseerd dat de staat van onderhoud en de staat van de voorzieningen van de woning anders of slechter moet worden gekwalificeerd. Eiser heeft bovendien niet nader onderbouwd wat een dergelijke wijziging volgens hem zou moeten betekenen voor de waarde van het object. Deze grond van eiser leidt daarom niet tot het oordeel dat de waarde van de woning door verweerder te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser heeft op de zitting nog zijn twijfels geuit over de juistheid van de door verweerder gebruikte grondstaffel bij het vaststellen van de waarde van de woning. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de grondstaffel is gebaseerd op gerealiseerde verkopen van hetzelfde type woning in deze buurt en dat deze grondstaffel in die gevallen altijd wordt toegepast. Gelet op de toelichting van verweerder op de zitting en het feit dat eiser zijn twijfels niet nader heeft onderbouwd, leidt ook deze stelling van eiser niet tot het oordeel dat de waarde door verweerder te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met behulp van het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen wat betreft ligging, inhoud, uitstraling, kwaliteit en bouwperiode, rekening is gehouden.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
20 november 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.