Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/2220
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 november 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. van Drie).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) de waarde van de woning aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 342.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder heeft bij deze beschikking ook een aanslag in de onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 april 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 augustus 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder is verschenen bij zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
In overleg met partijen is de behandeling van het beroep ter zitting aangehouden. In een verkort proces-verbaal van het verhandelde ter zitting zijn de volgende, tussen partijen gemaakte, afspraken neergelegd:
1. de gemachtigde van eiser zal met de vertegenwoordiger van verweerder dan wel de taxateur [A] een afspraak maken voor het doen van een inpandige opname in de woning aan de [adres] te [woonplaats] en wel op het moment dat de buurman van eiser gebruik maakt van zijn houtkachel en er sprake is van overlast in de woning van eiser;
2. het initiatief voor het maken van deze afspraak ligt bij de gemachtigde van eiser;
3. uiterlijk eind november 2019 zal verweerder de rechtbank op de hoogte stellen van de bevindingen naar aanleiding van de inpandige opname;
4. de rechtbank zal een nieuwe datum van behandeling ter zitting vaststellen; deze behandeling zal begin december 2019 plaatsvinden, zodat in 2019 nog uitspraak kan worden gedaan; partijen zullen daarover nog nader worden geïnformeerd.
De gemachtigde van eiser heeft de rechtbank bij brief van 18 november 2019 nader geïnformeerd met betrekking tot de hiervoor vermelde afspraken.
Het onderzoek ter zitting is vervolgens hervat op 29 november 2019. Eiser en zijn echtgenote zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] .
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank,
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar,
- stelt de waarde van de woning [adres] te [woonplaats] vast op € 330.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd,
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar,
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden,
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.280,-.
Overwegingen
1. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.
De woning is een in 2005 gebouwde twee-onder-een-kap woning met twee bergingen en een overkapping/luifel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 165 m² en is gelegen op een perceel van 244 m². Eiser heeft de woning in mei 2016 gekocht voor een bedrag van
€ 337.500,-. Verweerder heeft de woz-waarde van eisers woning op basis van dit aankoopbedrag vastgesteld op € 342.000,-.
2. Eiser bepleit een waarde van € 271.000,-. Eiser heeft daartoe aangevoerd dat de houtkachel van zijn buurman een waardedrukkend effect heeft omdat rook van de houtstook, in het stookseizoen en bij een bepaalde windrichting, door de inlaat van het warmteterugwin-balansventilatiesysteem in de woning wordt gezogen. Eiser en zijn gezinsleden ondervinden van de houtkachel gezondheidsklachten. Eiser heeft veel kosten moeten maken, onder meer door het laten plaatsen van een (industrieel) filtersysteem, om de overlast die hij ondervindt van de houtkachel enigszins te beperken. Eiser is dan ook van mening dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van de, achteraf bezien, te hoge aankoopprijs, aangezien hij ten tijde van de aankoop niet op de hoogte kon zijn van de overlast die de houtkachel van zijn buren met zich meebrengt.
3. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Op verweerder rust de bewijslast om de waarde aannemelijk te maken.
4. De rechtbank stelt voorop dat in een geval als dit, waarin een belastingplichtige een woning relatief kort voor de waardepeildatum heeft gekocht, er in de regel van uit mag worden gegaan dat de woz-waarde daarvan overeenkomt met de koopprijs.
Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum weergeeft. De rechtbank verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5. Deze omstandigheid kan zich voordoen indien sprake is van een verborgen gebrek. Het gaat daarbij niet zozeer over de subjectieve beleving van de overlast, maar om een gebrek van de woning dat objectiveerbaar is.
6. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van een verborgen gebrek dat objectiveerbaar is. De plaats van de inlaat voor het ventilatiesysteem van de woning zat op het moment van de aankoop op een plek waardoor de houtrook van de houtkachel van de buren bij bepaalde weersomstandigheden in de woning werd gezogen. Op basis van de verklaringen van eiser is aannemelijk dat die (geur van) houtrook in de woning te ruiken is. Het is ook aannemelijk dat eiser zich daardoor zorgen maakt over de gezondheid van het binnenklimaat. Ook is aannemelijk dat eiser door de rookoverlast die de houtkachel met zich meebrengt is verrast, dat hij daarover niet is geïnformeerd bij de aankoop van de woning en dat hij dat redelijkerwijs ook niet kon weten. Om de overlast te beperken heeft eiser aanzienlijke kosten gemaakt, die door eiser aan de hand van overgelegde nota’s zijn begroot op ongeveer € 16.000,-. Dat gaat om kosten voor technische verbeteringen zijn aangebracht en verwacht jaarlijks onderhoud. Door verweerder wordt dit niet betwist.
7. Onder deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat eiser voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is geweest van een verborgen gebrek van de woning, waardoor de eigen aankoopprijs niet de waarde in het economisch verkeer weerspiegelt. Verweerder heeft hiermee bij de vaststelling van de waarde op grond van de Wet woz geen rekening gehouden. Geoordeeld moet dan ook worden dat verweerder de vastgestelde woz-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
8. De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 271.000,- niet te laag is. De rechtbank is van oordeel dat eiser deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat die waarde niet is onderbouwd.
9. Omdat partijen de door hen verdedigde waarden onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank zelf de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 schattenderwijs vast op € 330.000,-. De rechtbank is tot deze waarde gekomen door op de in mei 2016 overeengekomen aankoopprijs van € 337.500,- een bedrag van € 16.000,-, zijnde de kosten om de woning te herstellen, in mindering te brengen. In dat geval resteert een bedrag van afgerond € 321.000,-, wat gecorrigeerd naar de waardepeildatum neerkomt op een woz-waarde van € 330.000,-.
10. Het beroep is dus gegrond. Gelet daarop veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.280,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor de nadere zitting, met een waarde per punt van
€ 512,-). Ook zal verweerder het griffierecht dienen te vergoeden.
11. Ter zitting is gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te komen op de wijze zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van W.B. Lakeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 november 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.