Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/483085 / HA ZA 19-47
Vonnis van 11 december 2019
in de zaak van
[eiseres],
wonend in [woonplaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. J.A.M. van Weely in Waalwijk,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.M.B. Leerkotte in Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.Waar gaat de zaak over?
1.1.
[eiseres] en [gedaagde] hebben van 2009 tot 2016 met elkaar samengewoond. Het huis waar zij woonden, met kinderen van beide kanten, was eigendom van [gedaagde] . Zij hadden een samenlevingscontract met een afspraak dat de waardeverandering van het huis tijdens de samenwoning verrekend zou worden.
1.2.
[eiseres] vordert nu van [gedaagde] betaling van € 58.750, met rente en kosten. Volgens haar berekening is dat de helft van de opgetreden waardestijging. Volgens [gedaagde] is er al afgerekend, en heeft [eiseres] nergens meer recht op.
1.3.
De zaak is aangebracht bij de kantonrechter. Omdat het gaat om een hoger bedrag dan € 25.000, is hij verwezen naar de handelskamer van de rechtbank. Daar is hij behandeld op de zitting van 12 november 2019.
2.Wat vindt de rechtbank ervan?
2.1.
Het eerste punt is de vraag of er al afgerekend is. [eiseres] en [gedaagde] zijn in 2016 uit elkaar gegaan. [eiseres] is verhuisd naar een caravan in [woonplaats 3] (en daarna naar [woonplaats 1] ). [gedaagde] heeft haar geholpen met verhuizen en haar eerst € 5.000 betaald en daarna nog eens € 2.000. Is de zaak daarmee afgedaan? Dat zou zo zijn, als die € 7.000 bedoeld was als verrekening voor het huis óf als ze toen hebben afgesproken dat hiermee alles zou zijn afgedaan (finale kwijting). Dat is geen van beide gebleken. Het huis is indertijd niet getaxeerd, en het is niet duidelijk geworden waarop het bedrag gebaseerd was. De omschrijving bij de betalingen was ‘Verhuizing [voornaam van eiseres] naar [woonplaats 3] ’ en ‘Restant verhuizing [voornaam van eiseres] naar [woonplaats 3] ’. Dat lijkt meer op een soort tegemoetkoming in de verhuiskosten die zij moest maken. In elk geval ziet het er niet uit alsof er duidelijke afspraken gemaakt zijn. Dan gaat de rechtbank ervan uit dat er niet is afgerekend.
2.2.
Dat moet dan dus alsnog gebeuren. In het contract (van eind 2008) staat het volgende:
1. De huidige door partijen gezamenlijk bewoonde woning is eigendom van de partij onder 1. genoemd. Partijen wensen de waardeverandering van de gezamenlijk bewoonde woning voor rekening van beide partijen, ieder voor de helft, te laten komen. Als beginwaarde waarboven en waaronder verrekend dient te worden hebben partijen een bedrag van driehonderd vijfendertig duizend euro (€ 335.000) afgesproken.
De waarde bij het einde van de samenleving zal in onderling overleg of door een door partijen gezamenlijk aan te wijzen taxateur worden vastgesteld. Voor verrekening komt niet in aanmerking de nominale waarde van de door de eigenaar van de woning voor eigen rekening aan de woning aangebrachte verbeteringen.
2. De waardeverandering is opeisbaar:
- bij vervreemding van de woning (waaronder begrepen economische
eigendomsoverdracht); en/of
bij het einde van de samenleving; en/of (…)
2.3.
[gedaagde] heeft het huis in augustus 2018 verkocht voor € 452.500. [eiseres] heeft dat als eindwaarde genomen en € 335.000 als beginwaarde. Het verschil is dan € 117.500, en de helft daarvan is € 58.750. Het alternatief is volgens haar dat er een taxateur benoemd wordt die de waarde van de woning bij het begin én bij het eind van de samenwoning vast s telt.
2.4.
Die twee manieren van rekenen kloppen geen van beide. De beginwaarde is een bedrag dat partijen samen hebben afgesproken als uitgangspunt voor de berekening. Aan die afspraak zijn ze gebonden, ook als de werkelijke waarde veel hoger was, of veel lager. Het zou anders kunnen zijn, als die afspraak gemaakt zou zijn onder zodanige omstandigheden dat [eiseres] de afspraak zou kunnen vernietigen op grond van dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden, maar daar zou zij echt een heel goed verhaal voor moeten hebben. Zij stelt alleen dat zij ‘misschien wel gedwaald heeft’, en dat is in elk geval niet voldoende. De beginwaarde is dus € 335.000, zoals afgesproken.
2.5.
Voor de eindwaarde gaat het om de waarde van 2016, toen ze uit elkaar gingen. Niet om de verkoopwaarde van 2018, twee jaar later. [gedaagde] heeft het huis in januari 2019 laten taxeren; daarbij is vastgesteld dat het in september 2016 € 350.000 waard was. In dat rapport staat ‘Dit betreft geen taxatie en kan niet worden gebruikt voor een financieringsaanvraag (…)’. Dat is een verwarrende mededeling. Taxeren is het vaststellen of schatten van de waarde van iets. Dat is precies wat deze taxateur gedaan heeft: hij heeft de waarde van het huis geschat. Dan is het dus een taxatie. Het is alleen geen volledig uitgewerkt taxatierapport, en hij heeft het huis ook niet van binnen gezien. Het is dus wat men noemt een geveltaxatie. Waarschijnlijk is dat wat de taxateur bedoelde.
2.6.
Een geveltaxatie geeft niet de beste benadering van de waarde, omdat de toestand binnen invloed heeft op de waarde, maar een volledige taxatie is in dit geval waarschijnlijk niet (meer) mogelijk. Het huis is nu eenmaal verkocht, en er zal sindsdien van binnen ook wel het een en ander veranderd zijn. De taxateur heeft zijn schatting wel onderbouwd met twee woningen in dezelfde straat als referentieobjecten. Die woningen zijn eerder in 2016 verkocht voor rond de € 300.000, maar zij hebben wat minder oppervlak en er is ook minder grond bij.
2.7.
Het resultaat van de geveltaxatie is duidelijk minder dan de verkoopprijs van 2018, maar dat klopt wel met de prijsontwikkelingen. De WOZ-waarde was begin 2016 ook € 328.000 en begin 2018 € 441.000. Ook de NVM-gegevens in het dossier wijzen op een flinke stijging van de woningprijzen tussen 2016 en 2018. Daar staat tegenover dat [eiseres] helemaal niet onderbouwt dat de geveltaxatie van januari 2019 geen betrouwbaar beeld zou geven van de waarde in 2016. Alles bij elkaar is er voldoende reden om uit te gaan van die taxatie. Dan is de eindwaarde van het huis dus € 350.000, en de waardestijging € 15.000.
2.8.
[gedaagde] heeft in eerste instantie nog aangevoerd dat daarvan moet worden afgetrokken de waarde van zijn verbeteringen aan de woning. Op de zitting heeft hij dat laten schieten, omdat hij daarvan geen bewijsmateriaal meer heeft. Dat betekent dat de waardestijging van € 15.000 helemaal verrekend moet worden. [eiseres] heeft dan recht op de helft daarvan, dat is € 7.500. Dat zal hij haar dus alsnog moeten betalen. De wettelijke rente daarover zal worden toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding, 24 januari 2019.
2.9.
[eiseres] en [gedaagde] hebben een relatie met elkaar gehad, en deze procedure hangt samen met de afwikkeling daarvan. Dan is het uitgangspunt van de wet dat de proceskosten gecompenseerd worden, dat wil zeggen dat ieder de eigen kosten draagt. De afwikkeling van een relatie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid, en de kosten daarvan komen dus voor rekening van beide betrokkenen. Daarom moet ieder van partijen de eigen kosten dragen.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 7.500,00, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 van Pro het Burgerlijk Wetboek daarover met ingang van 24 januari 2019 tot de dag van betaling;
3.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.3.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;
3.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. Wachter en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2019. [1]