ECLI:NL:RBMNE:2019:6025

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8061235 UV EXPL 19-236 JP/36418

Kort geding vonnis van 15 november 2019

inzake

1. de stichting

[eiseres sub 1],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2. de commanditaire vennootschap,

[eiseres sub 2] C.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder tezamen ook te noemen [eiseres sub 1] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. E.M. de Bie,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. P.S. Folsche.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de niet betekende dagvaarding met zes producties;
de brief van 29 oktober 2019 met twee producties van [gedaagde] ;
de brief van 30 oktober 2019 met de pleitaantekeningen van [gedaagde] ;
de brief van 31 oktober 2019 met één aanvullende productie van [eiseres sub 1] ;
de mondelinge behandeling van 31 oktober 2019, waarop [gedaagde] vrijwillig met zijn gemachtigde is verschenen, en waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
de pleitnota van [eiseres sub 1] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 15 september 2018 heeft (de rechtsvoorgangster van) [eiseres sub 1] de woning aan de [adres] in [woonplaats] verhuurd aan [gedaagde] . Het gaat om de huur van onzelfstandige woonruimte.

2.2.

In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van twaalf maanden ingaande op 15 september 2018 tot en met 14 september 2019

Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen

(…)

3.2

Beëindiging van deze overeenkomst door huurder van het in 3.1 genoemde vindt plaats per aangetekend schrijven met inachtneming van een opzegtermijn van twee (2) kalendermaanden.

3.3

Beëindiging van deze overeenkomst door verhuurder van het in 3.1 genoemde vindt plaats per aangetekend schrijven met inachtneming van een opzegtermijn van drie (3) maanden.

3.4

Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst door voor onbepaalde tijd. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen.”

2.3.

Op 27 februari 2019 heeft [gedaagde] een verzoekschrift toetsing aanvangshuurprijs in de zin van artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend bij de Huurcommissie.

2.4.

Op 19 april 2019 heeft [eiseres sub 1] aan [gedaagde] een brief gestuurd waarin zij heeft geschreven:

“Wij hebben geconstateerd dat sprake is van overtredingen van de huurovereenkomst (…). (…) De geconstateerde gebreken geven voorts geen aanleiding uw huurovereenkomst vrijwillig te verlengen. Daarom is dit schrijven op te vatten als een vooraankondiging van ons voornemen de huurovereenkomst tegen de einddatum (14 september 2019) te beëindigen.”

2.5.

Daarna heeft [eiseres sub 1] op 27 mei 2019 een brief gestuurd waarin zij schrijft dat zij de huur per 14 september 2019 ‘
opzegt’.

2.6.

Op 17 juni 2019 heeft [eiseres sub 1] nogmaals een brief gestuurd aan [gedaagde] waarin staat:

“Bij deze berichten wij u dat de huurovereenkomst (…) per 14 september 2019 van rechtswege eindigt. Dit houdt in dat het huurcontract niet wordt verlengd. Volledigheidshalve kan dit worden gelezen als een opzegging.”

2.7.

[gedaagde] heeft in zijn brief van 29 juni 2019 aan [eiseres sub 1] laten weten niet akkoord te gaan met de opzegging van de huurovereenkomst.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres sub 1] vordert – kort gezegd – ontruiming van de woning op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 10.000,00 en vordert de kosten van de ontruiming. Daarnaast vordert [eiseres sub 1] betaling door [gedaagde] van € 900,00 per maand tot aan de ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten.

3.2.

Aan deze vordering legt [eiseres sub 1] ten grondslag dat [gedaagde] gebruik maakt van de woning zonder geldige titel of recht. [eiseres sub 1] stelt dat er tussen haar en [gedaagde] sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 BW. Volgens [eiseres sub 1] heeft zij met haar brieven van 19 april, 27 mei en 17 juni 2019 het einde van de huur op 14 september 2019 op tijd aangezegd en moet [gedaagde] dus uit de woning. Ten slotte stelt [eiseres sub 1] dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt omdat hij geluidsoverlast veroorzaakt en een kat houdt in de woning terwijl dat niet is toegestaan. Volgens [eiseres sub 1] bieden ook deze omstandigheden grond voor ontruiming.

3.3.

[gedaagde] voert verweer tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres sub 1] in de proceskosten.

4.De beoordeling

4.1.

De spoedeisendheid van de zaak is gegeven met de aard van de vordering.

4.2.

Voor toewijzing van de voorlopige voorziening zoals door [eiseres sub 1] wordt gevorderd, moet het in hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen.

4.3.

Het gaat in deze procedure om de vraag of de huurovereenkomst die partijen met elkaar hebben gesloten wel of niet heeft te gelden als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW.

4.4.

Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten voor een woning (bij onzelfstandige woningen voor maximaal vijf jaar), waarbij de huurder na afloop van de overeenkomst geen huurbescherming heeft. De verhuurder hoeft deze overeenkomst niet op te zeggen, maar er ontstaat wel een overeenkomst voor onbepaalde tijd als de verhuurder niet uiterlijk drie en minimaal één maand voor afloop aan de huurder schriftelijk meedeelt dat de overeenkomst eindigt.

4.5.

Zoals hiervoor al weergegeven, zijn partijen het niet eens over het karakter van de huurovereenkomst. [eiseres sub 1] is van mening dat de overeenkomst gezien moet worden als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, terwijl [gedaagde] meent dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumtermijn van twaalf maanden. Voor de beoordeling van de vraag of er tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst van bepaalde of onbepaalde tijd is ten eerste van belang wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond en wat zij daarbij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Omdat een huurder bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd geen huurbescherming geniet, overweegt de kantonrechter bovendien dat er in beginsel terughoudend dient te worden omgegaan bij de aanname van het bestaan ervan.

4.6.

Partijen hebben (vrijwel) geen onderlinge correspondentie overgelegd tussen henzelf (of tussen [gedaagde] en de rechtsvoorgangster van [eiseres sub 1] ) over de periode die vooraf is gegaan aan het sluiten van de overeenkomst, zodat de kantonrechter hieraan weinig aanknopingspunten heeft en het vooral aankomt op de bepaling in de huurovereenkomst zelf. De bepaling is niet geheel eenduidig geformuleerd. Voor de uitleg ervan acht de kantonrechter van belang dat de huurovereenkomst na verloop van één jaar niet van rechtswege eindigt, maar – zoals uit artikel 3.4 volgt – zonder opzegging door zal lopen voor onbepaalde tijd. Kenmerk van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is dat deze door het enkele verloop van de overeengekomen huurtijd eindigt en dus niet opgezegd hoeft te worden (al moet de verhuurder het einde wel tijdig aanzeggen). Dat is in deze overeenkomst dus niet het geval. Daarnaast geldt dat de huurder volgens artikel 7:271 lid 1 jo. lid 5 BW de huurovereenkomst voor bepaalde tijd altijd tussentijds kan opzeggen tegen een voor betaling van de huur overeengekomen dag. Van deze opzeggingsbevoegdheid van de huurder mag niet afgeweken worden (artikel 7:271 lid 7 BW). Het in artikel 3.1 van de huurovereenkomst opgenomen opzegverbod wijst daarom eveneens op een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurperiode, waarbij een dergelijk opzegverbod wel is toegestaan. Verder neemt de kantonrechter in overweging dat in de huurovereenkomst gesproken wordt over ‘opzegging’ en ‘opzegtermijnen’. Ook dit correspondeert niet met een overeenkomst voor bepaalde tijd in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW. Als (de voorgangster van) [eiseres sub 1] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW had gewild, had het op haar weg gelegen om dit duidelijk te vermelden, zeker gezien zij heeft te gelden als een professionele partij. Dat in de e-mail van 29 augustus 2018 (van makelaar [naam makelaar] ) onder enkele opgesomde gegevens staat weergegeven
‘huurovereenkomst: 12 maanden’is hiervoor niet voldoende. Bovendien merkt de kantonrechter op dat [eiseres sub 1] in haar brieven van 19 april, 27 mei en 17 juni 2019 ook niet eenduidig is geweest in haar formuleringen voor beëindiging van de huurovereenkomst.

4.7.

Mede gelet op het uitgangspunt dat, zoals hiervoor al is overwogen, in verband met de huurbescherming in beginsel terughoudend dient te worden omgegaan bij de aanname van het bestaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, is de kantonrechter op grond van al het voorgaande van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de onderhavige huurovereenkomst als een overeenkomst voor onbepaalde tijd moet worden aangemerkt.

4.8.

Omdat [eiseres sub 1] in haar brieven aan [gedaagde] geen (geldige) opzeggrond heeft genoemd voor haar opzegging, voldoet de opzegging van [eiseres sub 1] niet aan de vereisten uit de wet en kan de ontruiming niet op deze grond plaatsvinden.

Ten slotte heeft [eiseres sub 1] aangevoerd dat [gedaagde] overlast veroorzaakt en een kat houdt in de woning en deze omstandigheden ook voldoende grond bieden voor ontruiming. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres sub 1] dit standpunt onvoldoende heeft onderbouwd. [gedaagde] heeft toegegeven dat hij aan het begin wel eens een klacht heeft gehad van een andere huurder, maar voert aan dat hij daarop zijn gedrag heeft aangepast en hierna niets meer heeft vernomen over eventuele overlast. De twee door [eiseres sub 1] overgelegde anonieme en zeer algemeen geformuleerde klachten, zijn in het licht van het voorgaande onvoldoende om aan te kunnen nemen dat er sprake is van dermate ernstige en langdurige overlast door [gedaagde] dat de bodemrechter zal oordelen dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst zal rechtvaardigen. Ook deze grond voor ontruiming wijst de kantonrechter daarom af.

4.9.

Omdat de gevorderde ontruiming wordt afgewezen, worden alle hieraan verbonden nevenvorderingen, waaronder de gevraagde € 900,00 vergoeding per maand tot aan de ontruiming, ook afgewezen. Wellicht ten overvloede merkt de kantonrechter op dat [gedaagde] natuurlijk wel elke maand zijn huur zal moeten betalen aan [eiseres sub 1] zolang hij de woning huurt.

4.10.

Omdat [eiseres sub 1] ongelijk heeft, zal zij de proceskosten van [gedaagde] moeten betalen. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiseres sub 1] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. van Binsbergen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 november 2019.