Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/1828
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
26 november 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 418.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 juli 2019 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 november 2019. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door
[taxateur] , taxateur.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De woning is een rond 1904 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 107 m² en is gelegen op een perceel van 79 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met vier referentiewoningen. Het betreft de volgende, alle in [woonplaats] , gelegen referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 1 mei 2018 voor € 467.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 mei 2018 voor € 475.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 21 juli 2017 voor € 350.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 17 januari 2017 voor € 395.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 418.000,- niet te hoog is. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd van tussenwoningen van hetzelfde type in dezelfde wijk. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is in de matrix inzichtelijk gemaakt. Aan dit oordeel doet niet af wat eiser ter betwisting van de waarde heeft aangevoerd. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.
6. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van zijn woning. Deze is niet gemiddeld, omdat er geen stromend water is op de eerste en tweede verdieping. Er is dus geen wc en geen douche/bad aanwezig. Een bezichtiging van de woning was volgens eiser daarom essentieel geweest. In de bestreden uitspraak op bezwaar staat dat de taxateur de woning heeft bezocht en de staat van onderhoud heeft bekeken, maar dat is niet gebeurd.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat met de onderlinge verschillen wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte en het onderhoud voldoende rekening is gehouden. De rechtbank stelt hierbij vast dat verweerder de staat van onderhoud van de woning als ‘matig’ heeft gekwalificeerd en dat ook referentiewoningen bij de vergelijking zijn betrokken met een slechte tot matige onderhoudstoestand en waarbij ook alleen op de begane grond een badkamer aanwezig is. De omstandigheid dat geen inpandige opname is verricht, leidt niet tot een ander oordeel. Het is niet gebleken dat verweerder over onvoldoende gegevens beschikte om de waarde vast te stellen. Daarbij betrekt de rechtbank de toelichting van verweerder tijdens de zitting dat de woning vier jaar geleden wel inpandig is opgenomen en dat niet is gebleken dat de situatie sindsdien is veranderd. De staat van onderhoud is ten opzichte van vier jaar geleden niet verbeterd, maar ook niet verslechterd. Verweerder heeft naar aanleiding van eisers stellingen in bezwaar en beroep dan ook geen aanleiding hoeven te zien voor een inpandige opname.
8. Verder voert eiser aan dat de woz-waarde sinds 2016 flink is gestegen, namelijk met 44%. Eiser vindt dit een ongeloofwaardige stijging die boven alle gemiddelden ligt.
9. De rechtbank overweegt dat het de bedoeling van de wetgever is dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is. Omdat bij die waardebepaling weer andere referentiewoningen kunnen worden gebruikt, is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van het vorige belastingjaar. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde is echter onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling voor het belastingjaar 2019 onjuist te achten.
10. Eiser wijst nog op de woning van zijn buren [adres 6] die in november 2019 te koop staat voor € 400.000,-. Aan deze huidige vraagprijs, die ook nog te ver na de waardepeildatum ligt, kan echter geen betekenis toekomen. Daarbij overweegt de rechtbank dat uit de taxatiesystematiek voortvloeit dat moet worden vergeleken met daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen op de markt. De mogelijke vraagprijs biedt daarom onvoldoende basis voor het bepalen van de economische waarde. Bovendien heeft verweerder tijdens de zitting gewezen op relevante verschillen tussen deze woning en de woning van eiser. Eiser heeft hierover verder ook geen concrete informatie verstrekt, zodat de vraagprijs ook om die reden niet gebruikt kan worden als onderbouwing van de waarde van eisers woning.
11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de aan de woning toegekende waarde niet in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de referentiewoningen. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
12. Partijen zijn ter zitting gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te komen op de wijze zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 november 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.