Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/2800
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 december 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 578.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 1 juli 2019 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 26 november 2019. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1920 gebouwde benedenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 285 m².
2. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 485.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met vier referentiewoningen. Het betreft de volgende, alle in [woonplaats] , gelegen referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 8 maart 2018 voor € 525.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 28 maart 2018 voor € 585.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 16 november 2017 voor € 557.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 20 augustus 2018 voor € 650.000,-.
5. Eiser stelt dat zijn woning ten onrechte is vergeleken met panden die voor particuliere bewoning zijn bestemd, terwijl zijn woning alleen geschikt is voor werkruimte of als kamerverhuur. Tijdens de zitting heeft eiser verder toegelicht dat de woning ooit door zijn grootvader is gebouwd als een opslagruimte/loods en later is verbouwd tot winkelruimte. De woning is nu een kamerverhuurpand. Het is een ingeklemde hoekwoning die 20 tot 25 meter diep is bij een oppervlakte van 285 m² en waarbij twee zijdes geen ramen hebben. Achter in de woning komt er dus geen daglicht binnen. De woning beschikt niet over een achterom.
6. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopprijzen die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd van benedenwoningen gelegen in een andere wijk. Deze referentiewoningen worden particulier bewoond, terwijl eisers woning een kamerverhuurpand betreft. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat het gebruik van eisers woning als kamerverhuur in het kader van de Wet woz geen invloed heeft op de waardevaststelling. Bij de bepaling van de waarde moet op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz namelijk worden uitgegaan van de veronderstelling dat de woning van eiser vrij van verhuur is en dat de woning in volle eigendom verkocht kan worden.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen meer dan de helft kleiner zijn dan de woning, wel een achteringang hebben en in een betere staat van onderhoud zijn. Verweerder heeft daarbij onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij met deze verschillen rekening heeft gehouden. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat voor eisers woning een aanzienlijk lagere woningwaarde per m² is gehanteerd ten opzichte van de referentiewoningen (minder dan de helft). Op basis van de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen vindt de rechtbank deze toelichting onvoldoende. De door verweerder gehanteerde referentiewoningen kunnen dan ook niet dienen voor de onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Dit betekent dat verweerder met de hiervoor vermelde taxatiematrix niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning in het economische verkeer van € 578.000,- niet te hoog is.
8. Verweerder heeft ter illustratie en verdere onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar de verkoopprijs van het kamerverhuurpand/studentenhuis [adres 6] op 31 maart 2017. Zoals verweerder zelf heeft gesteld, is deze verkoop in verhuurde staat echter niet via de gebruikelijke kanalen op de vrije markt aangeboden en is het pand aangekocht door een belegger. Aan deze verkoopprijs kan dan ook geen betekenis toekomen als illustratie of onderbouwing van de waarde.
9. Eiser heeft op zijn beurt de gewenste waarde van maximaal € 485.000,- ook niet aannemelijk gemaakt.
10. De conclusie is dat partijen de waarden die zij verdedigen niet aannemelijk hebben gemaakt. Daarom stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 490.000,-. De aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing worden dienovereenkomstig verminderd.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
12. Er is niet gebleken van gemaakte proceskosten, zodat er geen aanleiding is voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2018, voor het belastingjaar 2019, naar € 490.000,-;
- bepaalt dat de aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 december 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.