Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/2398
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 november 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. Y.M.S.M. Oevering-Raemaekers).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 400.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 mei 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 5 november 2019. Eiser is verschenen in persoon. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1999 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 166 m2 en ligt op een kavel van 165 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen in [woonplaats] .
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen die wat betreft bouwperiode, grootte en kaveloppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de woning. Met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen heeft verweerder voldoende rekening gehouden door voor de woning de laagste prijs per m2 te hanteren.
6. Aan dit oordeel doet niet af wat eiser ter betwisting van de waarde heeft aangevoerd. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.
7. Eiser voert aan dat er op 16,5 meter van zijn achtertuin een hoogspanningsmast staat en dat dit de waarde van zijn woning vermindert. Volgens de makelaar van eiser zou dit een waardevermindering van € 35.000,-- betekenen. Uit de taxatiematrix van verweerder blijkt dat drie van de vier referentiewoningen in dezelfde straat als de woning liggen. De woning van eiser ligt weliswaar het dichtst bij de hoogspanningsmast, maar verweerder heeft er terecht op gewezen dat door voor de woning de laagste waarde per m2 te hanteren er al een correctie van ongeveer € 47.000,-- is toegepast. De rechtbank volgt verweerder. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder gelet op de prijs per m2 die voor de woning is gehanteerd voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning dicht bij een hoogspanningsmast. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
9. De rechtbank stelt tot slot vast dat verweerder in zijn verweerschrift heeft toegezegd het door eiser betaalde griffierecht van € 47,-- te vergoeden. De rechtbank gaat er vanuit dat verweerder hier zorg voor zal dragen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 november 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat