Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 17/3712
uitspraak van de meervoudige kamer van 1 februari 2019 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. R. van den Berg),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. A. Theunissen).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2017 (de primaire beschikking) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het door eiseres gebruikte gedeelte van het pand aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (het object) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 1.923.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2016. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 juli 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar tegen de primaire beschikking ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2018. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden. Het object maakt onderdeel uit van een in 1989 gebouwde bedrijfsruimte op het bedrijventerrein [naam] in [stadsdeel] . Deze bedrijfsruimte heeft een totale gebruiksoppervlakte van 9.700 m², het object beslaat daarvan circa 2/3e deel (6.540 m²). Het object wordt sinds 1 oktober 2010 gehuurd door eiseres.
2. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres bepleit een waarde van € 1.250.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde van een
onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Als waarde geldt daarbij de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald.
Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatiemethode).
4. De bewijslast voor de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport overgelegd, waarbij de huurwaardekapitalisatiemethode is toegepast. In het taxatierapport wordt het object wordt vergeleken met drie referentieobjecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast heeft verweerder de huurwaarde van de objecten vergeleken met vijf referentieobjecten.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5. Eiseres voert aan dat verweerder niet (volledig) heeft voldaan aan haar verplichting om op grond van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te sturen. Zo heeft verweerder nagelaten om de door eiseres toegezonden huurovereenkomst, het verslag van de hoorzitting, het onderzoeksverslag van verweerder en de analyse van de referentieobjecten over te leggen.
6.1
Ten aanzien van het verslag van de hoorzitting overweegt de rechtbank als volgt. Uit artikel 7:7 van Pro de Awb volgt dat verweerder een verslag maakt van de hoorzitting. Volgens vaste rechtspraak kan verweerder daarvan afwijken als hij het verslag van de hoorzitting in de uitspraak op bezwaar opneemt. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de uitspraak op bezwaar heeft volstaan met de vermelding dat een hoorzitting heeft plaatsgevonden waarbij partijen hun standpunten hebben uitgewisseld. Hieruit valt niet af te leiden wat er door partijen tijdens de hoorzitting is besproken. Naar het oordeel van de rechtbank was verweerder dan ook gehouden om een verslag van de hoorzitting over te leggen. Omdat verweerder dit heeft nagelaten, heeft verweerder gehandeld in strijd met artikel 7:7 van Pro de Awb. De rechtbank acht het echter aannemelijk dat eiseres door dit gebrek niet is benadeeld. De rechtbank ziet daarom aanleiding om dit gebrek van verweerder te passeren met artikel 6:22 van Pro de Awb.
6.2
Ten aanzien van de overige stukken stelt de rechtbank voorop dat verweerder op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb gehouden is om op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank toe te zenden. Verweerder heeft de huurovereenkomst en zijn taxatierapport op 13 september 2018 als bijlage bij het verweerschrift toegezonden, zodat deze documenten onderdeel uitmaken van de gedingstukken. Voor het overige stelt de rechtbank vast dat verweerder heeft gehandeld in strijd met artikel 8:42 van Pro de Awb. Het onderzoeksverslag en de analyse van de referentieobjecten zijn op de zaak betrekking hebbende stukken. Verweerder had deze stukken dus moeten overleggen en heeft dat ten onrechte niet gedaan. Het gevolg is dat de rechtbank daaruit, gelet op artikel 8:31 van Pro de Awb, de gevolgtrekkingen kan maken die haar geraden voorkomen.
6.3
De rechtbank zal volstaan met de vaststelling dat verweerder artikel 8:42 van Pro de Awb heeft geschonden. De rechtbank ziet geen aanleiding om andere gevolgtrekkingen te maken omdat het verweerder vrijstaat om de door hem vastgestelde waarden in iedere fase van het geding met nieuwe (andere) gegevens te onderbouwen en verweerder dat in deze zaken ook heeft gedaan. Daarbij is ook van belang dat eiseres niet in haar belangen is geschaad en de rechtbank voldoende informatie heeft om de beroepen te beoordelen.
Eigen verkoopcijfer
7. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde van een onroerende zaak het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen verkoopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan anders zijn, indien de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. In een dergelijk geval geeft het eigen verkoopcijfer dan niet de waarde in het economisch verkeer weer. De rechtbank verwijst hiervoor naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 juli 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:5541.
8. Eiseres voert aan dat verweerder voor de totstandkoming van de waarde ten onrechte geen gebruik heeft gemaakt van het eigen verkoopcijfer. De laatste verkoop van het bedrijfspand waarvan het object onderdeel uitmaakt heeft plaatsgevonden op 30 oktober 2015 tussen twee professionele beleggers in vastgoed. Het bedrijfspand is toen verkocht voor € 2.500.000,-. Volgens eiseres is dit dan ook de waarde die het pand vertegenwoordigt in het economisch verkeer. Op dit bedrag dient vervolgens een correctie toegepast te worden in verband met de verkoop van het bedrijfspand in verhuurde staat en in verband met het feit dat het object slechts 2/3e van het totale bedrijfspand beslaat.
9. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het eigen verkoopcijfer niet marktconform is. Verweerder heeft daarbij in aanmerking genomen dat het bedrijfspand in 2015 drie keer is verkocht en zo in een kort tijdsbestek twee keer is doorverkocht voor een marginaal hoger bedrag. Dit was aanleiding om het eigen verkoopcijfer kritisch te bekijken. Volgens verweerder volgt uit verkoopcijfers van soortgelijke panden dat het bedrijfspand fors onder de marktprijs is verkocht. Verweerder heeft zich verder op het standpunt gesteld dat het er, gelet op het ontbreken van verkoopadvertenties van het pand, op lijkt dat er sprake is van een onderhandse verkoop.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voor de vaststelling van de waarde van het object terecht afgezien van het gebruik van het eigen verkoopcijfer. Eiseres is gebruiker van het zelfstandige gedeelde van circa 2/3e deel van het pand aan de [adres 1] . Dit heeft tot gevolg dat het pand uit meerdere WOZ-objecten bestaat. Bij de verkooptransactie op 30 oktober 2015 waarnaar eiseres refereert, is er derhalve één verkoopprijs betaald voor (ten minste) twee WOZ-objecten. Volgens de rechtbank is het eigen verkoopcijfer daarom niet bruikbaar om de marktwaarde van dit object uit af te kunnen leiden. Gelet op de systematiek van het waarderen van niet-woningen volgt de rechtbank eiseres niet in haar stelling dat 2/3e deel van het eigen verkoopcijfer representatief is voor de waarde van 2/3e deel van het pand. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurwaardekapitalisatie
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen gaat de rechtbank over tot de beoordeling van de huurwaardekapitalisatie door verweerder. Verweerder heeft ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor en van de huurwaarde de objecten vergeleken met verkoopcijfers van drie referentieobjecten:
- [adres 2] in [plaatsnaam] , verkocht op 1 juni 2016 voor € 350.000,-;
- [adres 3] in [plaatsnaam] , verkocht op 20 december 2017 voor € 625.000,- en;
- [adres 4] in [plaatsnaam] , verkocht op 1 juli 2016 voor € 900.000,-.
Daarnaast heeft verweerder huurcijfers van vergelijkbare bedrijfspanden in het taxatierapport betrokken.
12. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat zij zich niet kan vinden in de vergelijking met het object [adres 3] in [plaatsnaam] . Volgens eiseres is verweerder voor dit object uitgegaan van een verkeerd bruto vloeroppervlak, en daarmee van een verkeerde waarde per m². Verder heeft eiseres uit de akte van levering opgemaakt dat de eigenaar van dit object betalingsproblemen had en dat er schuldeisers waren, zodat geen sprake is van een marktconforme transactie. Eiseres voert verder nog aan dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn omdat deze objecten in verhouding over veel minder m² bruto vloeroppervlak beschikken, dan het eigen object aan de [adres 1] .
13. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat hij in de vergelijkingscijfers het bruto vloeroppervlak van het object aan de [adres 3] inderdaad verkeerd heeft weergegeven. In de detailinformatie van het object staat het bruto vloeroppervlak van 1.264 m² wel correct weergegeven. Dit betekent dat de waarde van het object aan de [adres 3] per m² € 494,- bedraagt. Verweerder heeft op de zitting verder erkend dat vergelijking met dit object wat minder voor de hand ligt vanwege de betrokkenheid van schuldeisers. Volgens verweerder heeft dit echter een waardedrukkende invloed op de prijs, zodat de achtergrond van deze transactie voor eiseres niet nadelig is. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. Ten aanzien van het verschil in bruto vloeroppervlak tussen het eigen object en de vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank dat verweerder op de zitting heeft toegelicht dat het verschil tussen de objecten tot uitdrukking is gekomen in de waarde van het object per m². Dit bedraagt van het eigen object € 294,- per m², terwijl de waarde van de vergelijkingsobjecten per m² meer dan € 350,- bedraagt. Volgens verweerder is het verschil tussen de objecten daarmee voldoende verdisconteerd in de prijs per m². De rechtbank acht hiermee door verweerder voldoende inzichtelijk gemotiveerd dat hij bij het vaststellen van de huurwaarde rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentieobjecten.
14. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de kapitalisatiefactor van het object niet te hoog is vastgesteld.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
16. Het beroep is ongegrond. De rechtbank ziet in de toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. De rechtbank heeft de schending van artikel 7:7 van Pro de Awb gepasseerd. Tussen partijen is niet in geschil wat inhoudelijk op de hoorzitting is besproken, zodat eisers op dat punt geen beroep heeft hoeven instellen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, voorzitter, en mr. J.J. Catsburg,
en mr. G.C.W. van der Feltz, leden, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.