Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/2739
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 augustus 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J.P. Zoer).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning aan [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 266.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 juni 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 217.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 mei 2019. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1968 gebouwde hoekwoning met vrijstaande garage. De woning heeft een inhoud van 359 m3 is gelegen op een perceel van 288 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde te weten € 180.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
3. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatierapport van [taxateur] , WOZ-taxateur, van 21 september 2019 overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreft de volgende, alle in dezelfde straat gelegen, referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 3 november 2016 voor € 285.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 30 mei 2017 voor € 290.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 augustus 2017 voor € 235.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, die gelegen zijn in dezelfde straat en waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte en de staat van onderhoud, maar ook type woning en ligging. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is in het taxatierapport inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft daarbij inzichtelijk gemaakt en ter zitting nader toegelicht dat voor de gebreken aan de woning en achterstallig onderhoud een correctie heeft plaatsgevonden.
6. Eiser voert aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing merkt hij op dat de ingeschatte herstelwerkzaamheden en het achterstallige onderhoud te laag zijn ingeschat en op € 86.000,- moeten worden begroot.
De rechtbank overweegt dat vast staat dat de woning in 2014 inpandig is getaxeerd en dat de waarde van de woning toen al met een bedrag van € 50.000,- is verlaagd vanwege gebreken en achterstallig onderhoud. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt dat op basis van de taxatie in 2014 en een indexering naar het huidige prijspeil, een aftrek voor de staat van onderhoud heeft plaatsgevonden van € 180,- per m3 woninginhoud, zijnde ruim € 60.000,-. De rechtbank is van oordeel dat daarmee voldoende rekening is gehouden met de gebreken en het achterstallige onderhoud.
7. Eiser klaagt dat de woning voor de waardevaststelling niet inpandig is opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet gehouden is de woning in het kader van de Wet woz inpandig op te nemen (zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam ECLI:NL:GHAMS:2012:BY9877). De rechtbank overweegt daarbij dat verweerder aan eiser wel de mogelijkheid van een inpandige opname heeft geboden. Dat eiser daaraan geen gehoor heeft gegeven, moet daarom voor zijn eigen risico blijven. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiser voert verder aan dat de waarde van de woning teveel is gestegen ten opzichte van het voorgaande belastingjaar. De rechtbank overweegt dat op grond van de Wet woz elk belastingjaar de waarde van de woning op de waardepeildatum opnieuw moet worden vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Vergelijking met voorgaande waarden van de voorgaande belastingjaren is niet nauwkeurig genoeg en niet conform de Wet woz. De beroepsgrond slaagt niet.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
9. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.A. Willems, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.