ECLI:NL:RBMNE:2019:6451

• Datum uitspraak: 18 december 2019
• Publicatiedatum: 14 februari 2020
• Zaaknummer: NL19.2524
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.F. van Aalst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkoper voor gebreken aan woning na verkoop

De zaak betreft een geschil tussen koper en verkoper over gebreken aan een woning die na levering zijn geconstateerd. Koper stelde dat de woning niet de eigenschappen bezat die op grond van de koopovereenkomst mochten worden verwacht en vorderde vergoeding van herstelkosten en gedeeltelijke ontbinding.

De rechtbank stelt vast dat koper voor het merendeel van de gebreken niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze het normale gebruik belemmeren of dat zij niet bekend of kenbaar waren bij het sluiten van de overeenkomst. Koper had bovendien een bouwkundig rapport laten opstellen, maar heeft geen aanvullend onderzoek verricht, waardoor hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt.

Voor de gebreken aan de badkamervloer ligt dit anders. De vloer was niet waterdicht en vertoonde gebroken tegels ondanks de renovatie, wat niet verwacht mocht worden. De verkoper is daarom aansprakelijk voor deze schade en wordt veroordeeld tot vergoeding van de herstelkosten en wettelijke rente.

De overige vorderingen, waaronder gedeeltelijke ontbinding, worden afgewezen. Ook worden buitengerechtelijke kosten toegewezen aan koper, terwijl hij in de proceskosten wordt veroordeeld. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: Verkoper aansprakelijk voor gebreken badkamervloer; overige vorderingen afgewezen.

Uitspraak

vonnis

_________________________________________________________________ _

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Zittingsplaats Lelystad

zaaknummer: NL19.2524

Vonnis van 18 december 2019

in de zaak van

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser, hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat P.P. Otte te Limmen,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE AMSTERDAMSE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ B.V. ,
gevestigd te Blaricum,
verweerster, hierna te noemen: AHM,
advocaat mr. S. Pentinga te Amsterdam.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de procesinleiding met producties (14),
• het verweerschrift met producties (5),
• de mondelinge behandeling op 22 augustus 2019, waarvan aantekeningen zijn bijgehouden,
• de spreekaantekeningen van AHM.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak over en wat vindt de rechtbank?

2.1.

AHM heeft op 20 juni 2017 aan [eiser] de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) verkocht voor een koopprijs van € 342.500,00. Na de levering op 21 juli 2017 werd [eiser] geconfronteerd met verschillende gebreken. Bij brief en daarna e-mailbericht van 13/16 november 2017 heeft [eiser] AHM hiervoor aansprakelijk gesteld. Is AHM toerekenbaar tekort geschoten omdat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten?

Volgens [eiser] is dit het geval. AHM heeft dit bestreden.

2.2.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] grotendeels in het ongelijk moet worden gesteld. Van enkele gebreken is niet voldoende gebleken dat deze het normale gebruik belemmeren. Verder is aannemelijk dat [eiser] van het merendeel van de door hem genoemde gebreken op de hoogte was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, dan wel dat hij deze had kunnen ontdekken als hij meer onderzoek had gedaan. [eiser] heeft dus niet aan zijn onderzoeksplicht voldaan.

2.3.

Naar het oordeel van de rechtbank ligt het alleen anders voor de gebreken aan de badkamervloer. Het ligt op de weg van AHM om deze kosten wel te vergoeden, omdat [eiser] op grond van de uiterlijke kenmerken van de woning, de mededelingen van AHM in de advertentie en het ontbreken van informatie over de vloer in het bouwkundige rapport mocht verwachten dat deze geen scheuren zou vertonen en waterdicht zou zijn.

Hierna wordt een en ander verder toegelicht.

Welke gebreken heeft [eiser] geconstateerd?

2.4.

Na de levering van de woning op 21 juli 2017 heeft [eiser] het volgende geconstateerd.

Riolering

[eiser] stelt dat kort na 21 juli 2017 sprake was van een rioollucht in de woning. Hij heeft op 14 augustus 2017 een loodgieter de afvoer van het toilet laten bekijken. Deze loodgieter heeft volgens hem geconstateerd dat het toilet en de riolering onvakkundig waren gemonteerd. Vervolgens heeft de loodgieter ook naar de afvoer onder de kruipruimte gekeken. Volgens [eiser] bleek dat de fonteinen in het toilet en de badkamer, en de doucheput in de badkamer daar niet waren aangesloten op de riolering, zodat al het afvalwater rechtstreeks de kruipruimte inliep. [eiser] stelt dat hij een spoedreparatie heeft laten verrichten.

Dak

[eiser] stelt verder dat op 5 oktober 2017, na hevige regenval, lekkage vanaf het dak ontstond. Hij heeft deskundigen ingeschakeld die hebben geconstateerd dat er leksporen waren die er op wezen dat de lekkage al geruime tijd aanwezig is. Er was zelfs sprake van verschillende keren overschilderen van de lekkagesporen, aldus [eiser] . Volgens de deskundigen had de bestaande pannenkap een update nodig en moesten de bitumineuze daken worden vernieuwd, waarvan aan de achterzijde op zeer korte termijn.

Vloeren

Volgens [eiser] was verder sprake van houtrot in de vloer en waren de tegels in de keuken, toilet en badkamer direct op de houten vloer gelijmd wat heeft geleid tot gebroken voegen. Dit heeft weer als gevolg gehad lekkages en gebroken tegels, aldus [eiser] .

De vordering

2.5.

De vordering van [eiser] houdt in dat AHM wordt veroordeeld tot betaling van de kosten die hij heeft moeten maken in verband met de hiervoor vermelde gebreken. Volgens [eiser] is de schade een bedrag van in totaal € 32.771,71 vermeerderd met wettelijke rente. Hij heeft dit bedrag gespecificeerd in een kostenoverzicht dat als productie 3 bij procesinleiding is overgelegd waarin wordt verwezen naar verschillende offertes. Voor zover nodig vordert [eiser] ook om de overeenkomst tussen partijen partieel te ontbinden. Daarnaast vordert hij om AHM te veroordelen tot betaling van alle kosten die nog gemaakt moeten worden voortvloeiende uit de verborgen gebreken, vergoeding van de buitengerechtelijke kosten tot een beloop van € 1.102,72 en betaling van de kosten van dit geding.

2.6.

AHM vindt dat het niet op haar weg ligt om deze schade te vergoeden.

Uitgangspunten en standpunten van partijen

2.7.

Uitgangspunt is dat de verkoper een zaak moet leveren die aan de overeenkomst beantwoordt (artikel 7:17 lid 1 BW). Wanneer dit het geval is, is nader bepaald in het tweede lid van artikel 7:17 BW. Daarin staat dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag in ieder geval verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen.

2.8.

In de koopovereenkomst hebben partijen expliciet bepaald dat het registergoed als woning gebruikt zal worden. AHM heeft daarmee aangegeven dat zij er voor instaat dat het goed de eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik als woning nodig zijn. Dit betekent dat AHM aansprakelijk is voor gebreken die in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning, ook als zij die gebreken niet kende. Dit is alleen anders in het geval dat de gebreken voor [eiser] kenbaar waren op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst.

2.9.

Op de koper rust onder omstandigheden dus een onderzoeksplicht. Alleen als de verkoper op de hoogte is van bepaalde gebreken die het normale gebruik belemmeren, dan staat de op hem rustende mededelingsplicht voorop. Hij kan de koper dan niet tegenwerpen dat hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt en het gebrek had behoren te ontdekken.

De bepalingen in de koopovereenkomst tussen partijen over de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper sluiten hierbij aan. Hierin staat:

‘(…)

Mededelingsplicht

Artikel 3

Verkoper staat er voor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvatting van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt.

(…)

Verklaringen van Koper

Artikel 6

Koper verklaart:

a. Hij aanvaardt uitdrukkelijk de in dit koopcontract bedoelde lasten en beperkingen alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 3 voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar (hadden kunnen) zijn;’

2.10.

Volgens [eiser] moet vanwege de door hem geconstateerde gebreken worden aangenomen dat AHM tekort is geschoten in de nakoming van de tussen hen gesloten koopovereenkomst. Hij vindt dat kan worden vastgesteld dat de woning bij de levering niet de eigenschappen had die zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Daarbij wijst hij er op dat in de advertentie stond dat de woning de afgelopen jaren compleet is gerenoveerd en weer teruggebracht naar een uitstekende staat van onderhoud. Volgens [eiser] was het voldoende om voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een bouwkundig rapport te laten opstellen door de heer [A] van [adviesbureau] en rustte op hem geen verdergaande onderzoeksplicht.

Aan de ander kant moet AHM volgens hem door de renovatiewerkzaamheden op de hoogte zijn geraakt van de verschillende gebreken, en had hij deze dus aan hem had moeten mededelen.

2.11.

AHM heeft bestreden dat sprake is van gebreken die het normale gebruik als woning in de weg staan. Volgens haar heeft [eiser] bovendien niet aan zijn onderzoeksplicht voldaan. Zij stelt dat gelet op het rapport van [adviesbureau] voor [eiser] duidelijk moet zijn geweest dat er nog veel moest gebeuren aan de woning. Alle door [eiser] genoemde onvolkomenheden hadden tijdens een bouwkundige keuring gesignaleerd moeten worden. AHM stelt verder dat, als sprake zou zijn van gebreken die aan het normale gebruik in de weg staan, zij deze niet kende. AHM heeft de woning gekocht als beleggingsobject en heeft daar dus zelf geen gebruik van heeft gemaakt, zodat zij niet zo goed op de hoogte was van de staat van de woning als zij zou zijn geweest als zij wel zelf gebruik van de woning zou hebben gemaakt.

AHM betwist ook dat zij in verzuim is geraakt. AHM vindt dat zij niet in voldoende mate in de gelegenheid is gesteld om de gebreken te herstellen. Ook de hoogte van de schade heeft AHM bestreden.

Bezat de woning ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de eigenschappen die voor een normaal gebruik daarvan nodig waren en waarvan [eiser] de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen?

2.12.

De vraag is dus of de woning aan de [adres] in [woonplaats] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik daarvan nodig waren en waarvan AHM de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De verwachtingen van [eiser] spelen daarbij een rol. Niet elke onvolkomenheid maakt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Zeker als het gaat om een oude woning van het bouwjaar 1925, zoals in deze zaak, moet de koper rekening houden met een bepaalde mate van meteen of vrij snel te verrichten (achterstallig) onderhoud. Relevant is ook dat voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een bouwkundig rapport is opgesteld waaruit blijkt van te verwachten onderhoud. Aan de andere kant speelt een rol dat de (makelaar van de) verkoper in de advertentie van de woning heeft opgenomen dat het ging om een woning die ‘compleet gerenoveerd’ was en ‘weer teruggebracht naar een uitstekende staat van onderhoud’. Gebleken is dat de woning voor de verkoop is opgeknapt en voorzien van nieuwe badkamer en keuken.

2.13.

De rechtbank overweegt allereerst dat op basis van de stellingen van [eiser] niet in voldoende mate is komen vast te staan dat voor alle gestelde gebreken sprake is van aantasting van het normale gebruik van de woning. Het is met name niet duidelijk geworden hoe ernstig de aantasting door houtrot was. [eiser] verwijst ter onderbouwing van zijn stelling over de omvang van de herstelkosten in verband met aangetast hout en houtwormbestrijding naar een inspectierapport van [bedrijf 1] B.V. van 10 oktober 2017 dat op zijn verzoek is uitgebracht en waarbij AHM niet was betrokken.

Daaruit blijkt dat houten vloerdelen van de begane grond vervangen moeten worden. Over de omvang van de werkzaamheden kan op basis daarvan echter geen conclusie worden getrokken.

2.14.

[eiser] heeft voor de overige herstelwerkzaamheden ook verwezen naar offertes die uitsluitend op zijn verzoek zijn uitgebracht. Het gaat om de volgende offertes in verband met reparaties aan dak(opbouw), vloeren, riolering in de kruipruimte en andere uitgevoerde werkzaamheden:

• de offerte van [bedrijf 2] dakmakers voor de renovatie van de dakkapel,
• de offerte van Bouwjaar 77 voor dakrenovatie,
• de offerte van Aannemersbedrijf [bedrijf 3] voor vernieuwen van balken in woonkamer en toilet, weghalen en plaatsen van tegelvloer in toilet, weghalen parket/laminaatvloer, isoleren vloer in de woonkamer, aftimmeren van de trapkast, maken van een luik in de trapkast,
• de offerte van [bedrijf 4] voor een nieuwe vloer,
• de offerte van installatiebedrijf [bedrijf 5] voor het vervangen van de binnenriolering in de kruipruimte.

2.15.

De werkzaamheden die hierin worden vermeld zijn veelomvattend. AHM heeft daaruit afgeleid dat de opgevoerde posten lijken te zien op algehele renovatie in plaats van herstelwerkzaamheden. Zij wijst er ook op dat niet valt uit te sluiten dat de verschillende partijen die een offerte hebben uitgebracht belang hebben bij het verrichten van de werkzaamheden. [eiser] heeft vervolgens niet duidelijk gemaakt hoe uit deze offertes afgeleid zou kunnen worden dat het bij alle onderdelen gaat om noodzakelijke herstelwerkzaamheden. Was het bijvoorbeeld noodzakelijk dat de gehele begane grond vloer, inclusief tegelvloer in het toilet en trapkast met luik vervangen zou worden? Deze vraag kan ook worden gesteld voor algehele vervanging van de riolering in de kruipruimte. En in hoeverre moest dakrenovatie plaatsvinden? Deze informatie is wel essentieel om te kunnen oordelen of de gebreken maken dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik.

Heeft [eiser] voldaan aan zijn onderzoeksplicht?

2.16.

Daarbij komt dat, als aangenomen zou kunnen worden dat de hiervoor vermelde gebreken het normale gebruik belemmerden, dan geldt dat [eiser] niet volledig aan zijn zorgplicht heeft voldaan.

2.17.

De vraag is of de gebreken voor [eiser] kenbaar waren op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam. Daarmee wordt ook gedoeld op gebreken die [eiser] niet kende maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan. Relevant is dan dat [eiser] onderzoek heeft laten uitvoeren door [adviesbureau] .

In het rapport worden opmerkingen gemaakt over onder meer de volgende onderdelen van de eerste verdieping:

- dakbeschot -het dakbeschot bestaat uit houten delen.

-Bij niet gesloten dakbeschot kan bij zware (extreme) weersomstandigheden, zoals stuifsneeuw, zware regen en storm, lekkage aan de binnenzijde van het dakbeschot optreden.

-Dakbeschot binnenzijde niet inspecteerbaar in verband met aftimmering.

-Dakbeschot binnenzijde waarschijnlijk geïsoleerd, niet kunnen waarnemen hoe en op welke wijze.

- kapconstructie (gordingen/

sporen niet inspecteerbaar

- dakkapel/raam (…)

-Lekkage ter plaatse van dakkapel wordennog opgelost door verkoper

(…)

- vloer (constructief) -Vloer uitgevoerd in houten balklaag met houten

vloerdelen.

-Bovenzijde niet inspecteerbaar in verband met

vloerafwerking

-Onderzijde niet inspecteerbaar in verband met plafond

-voor zover inspecteerbaar visueel geen gebreken

waargenomen.

(…)

-plafonds -sporen van lekkage plaatsen dakkapel achterzijde

waargenomen.

-plafonds zien er redelijk/netjes uit.

-Vloerafwerkingen

(bouwkundig) -niet met inspectie meegenomen.

-Houtrot/insecten -Geen sporen van aantasting waargenomen

behoudens genoemde punten.

-Badkamer (…)

-Afvoer van wastafel moet ter plaatse van vloertegels afgekit

worden om lekkage te voorkomen.

(…)

-Visueel geen lekkage waargenomen.

-Water stroomt voldoende snel weg.

Over de begane grond:

(…)

-Vloer (constructief) -Bovenzijde niet inspecteerbaar in verband met

vloerafwerking.

-Onderzijde beperkt inspecteerbaar in verband met

toegankelijkheid.

-Vloer uitgevoerd in houten balklaag met houten

Vloerdelen.

-Voor zover inspecteerbaar visueel geen gebreken

waargenomen.

-Daar vloer/balklaag maar beperkt inspecteerbaar

was, wordt geadviseerd om een aantal kruipluiken aan

te brengen en overige vloer te inspecteren.

-informeer bij verkopers of balklaag geheel geïnspecteerd is

en/of gebreken waargenomen zijn.

-verhoogde vochtpercentages ter plaatse van balklaag gemeten

(20%, boven de 18% bestaat verhoogde kans op aantasting.

(…)

-Keuken, incl. tegelwerk (…)

-vloertegels zijn op houten ondergrond aangebracht, dit geeft verhoogde kans op gebreken in voegen en tegels, tijdens inspectie geen gebreken waargenomen.

-Houtrot/insecten -Geen sporen van aantasting waargenomen behoudens genoemde

punten.

(…)

En verder over ‘Riolering, waterleiding, sanitair e.d.

-Binnenriolering, standl. -Riolering zeer beperkt inspecteerbaar.

excl. de niet te controleren Riool in kruipruimte rechtsvoor is afgeplakt met Ductape

grondleidingen) e.d. aansluiting van afvoer fonteintje met riool is zeer hoog

uitgevoerd.

(…)

-Keuring geadviseerd -Riool in kruipruimte moet geïnspecteerd worden en aangepast.

Aan het slot van het rapport onder ‘Toelichting en conclusie’

Interieur van woning

Interieur van woning ziet er redelijk onderhouden uit. Riolering verdient aandacht.

Exterieur van woning

Exterieur van de woning ziet er redelijk onderhouden uit. Schilderwerk heeft onderhoud nodig. Aansluitingen dakbedekking met dakbeschot moet worden nagekeken.

2.18.

Uit het rapport blijkt dus van verschillende onderhoudspunten. Verder is duidelijk dat niet alles is geïnspecteerd. [eiser] heeft er desondanks niet voor gekozen om nader onderzoek te laten uitvoeren. Hij heeft voor enkele punten een nadere regeling getroffen met de verkoper. De makelaar van [eiser] heeft in een e-mail van 19 juni 2017 een opsomming gegeven van de punten die opgelost moesten worden. De overige punten heeft hij geaccepteerd. In de e-mail van de makelaar staat namelijk ook ‘Dit lijstje is lang niet alles maar zijn in onze ogen gebreken die direct opgelost moeten worden. Alle overige punten zijn meer onderhoudspunten die koper bereid is te accepteren.’

2.19.

Aan de nadere regeling is uitvoering gegeven. In de koopovereenkomst is opgenomen welke punten AHM uiterlijk op de datum van levering moest hebben uitgevoerd. Dit staat in de volgende bepaling:

‘Verdere bijzondere bepalingen

Artikel 14

Verkoper dient uiterlijk op de leveringsdatum zorg te dragen voor de uitvoering van de navolgende werkzaamheden:

• reparatie van de CV ketel
• afkitten van de doorvoer van de douchekraan door de tegel
• oplossen van de lekkage in de eerste slaapkamer aan de achterzijde, vermoedelijk de aansluiten tussen plat en schuin dak
• deugdelijk maken van de aansluiting van de fontein in de wc op het riool (het riool is afgeplakt met duct tape)
• vastzetten keukenkraan hendel
• afkitten aansluiting kozijn van de tuindeuren op het metselwerk (komt nu vocht door)
• verwijderen asbestplaatje in de cv ruimte
• de waterleiding en de cv leidingen moeten geaard worden.

(…)’

2.20.

Gebleken is dat [eiser] na de levering zijn goedkeuring heeft gegeven voor de punten die zijn opgesomd in de koopovereenkomst, waaronder dus de dakreparatie (aansluiting plat dak en schuin dak) en de aansluiting van de fontein in de wc op het riool.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] door deze handelwijze het risico genomen dat er na de levering nog onderhoudsgebreken naar voren zouden komen. Dit geldt in ieder voor de gebreken aan het dak, de riolering en de vloer op de begane grond. Uit het bouwkundig rapport blijkt dat er zwakke onderdelen zijn en dat cruciale inspecties niet zijn uitgevoerd. Over de keukenvloer wordt expliciet vermeld dat er kans is op het breken van tegels. [eiser] heeft vervolgens geen nadere vragen gesteld. Ondanks dat in de advertentie stond dat het ging om een gerenoveerde woning had dit naar het oordeel van de rechtbank wel op zijn weg gelegen. [eiser] was vóór de levering van de woning ook in de gelegenheid om meer informatie in te winnen. Hij heeft de woning echter geaccepteerd zonder dit te doen. De conclusie is dat [eiser] , door uit te gaan van een beperkt onderzoeksrapport waarin niet alle onderdelen zijn meegenomen, en geen nader onderzoek te laten uitvoeren, zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt.

Een uitzondering: de vloer van de badkamer

2.21.

Naar het oordeel van de rechtbank ligt het voor één gebrek anders: de gebroken tegels van de badkamervloer. Vastgesteld kan worden dat deze vloer niet geschikt was voor normaal gebruik. Tijdens de mondelinge behandeling is naar voren gekomen dat ondanks de renovatie van de badkamer voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst sprake was van gebroken tegels met lekkage tot gevolg zodat de vloer daarom moest worden hersteld. Ook is voldoende gebleken dat de oorzaak van dit gebrek al aanwezig was tijdens het sluiten van de koopovereenkomst: de tegels waren direct op de houtenvloer aangebracht.

Naar het oordeel van de rechtbank behoefde [eiser] niet te betwijfelen dat de woning een waterdichte badkamer vloer had. Hij kocht immers een woning met een gerenoveerde badkamer. In het bouwkundig rapport wordt ook geen melding gemaakt van problemen in verband met deze vloer of het niet kunnen inspecteren daarvan. Dit betekent dat AHM aansprakelijk is voor dit gebrek. De rechtbank zal haar veroordelen tot vergoeding van de kosten van herstel ten bedrage van € 3.425,51 inclusief BTW. AHM heeft de hoogte van deze door [eiser] gevorderde herstelkosten niet bestreden. De gevorderde wettelijke rente over deze kosten wordt ook toegewezen vanaf 1 december 2018 (twee weken na het e-mailbericht van 16 november 2018). Aangenomen wordt dat zij in ieder geval op dat moment in verzuim is geraakt. Uit deze e-mail blijkt in voldoende mate dat AHM de gelegenheid heeft gehad herstelwerkzaamheden te verrichten.

Mededelingsplicht AHM?

2.22.

Tenslotte moet nog het volgende worden opgemerkt. Als AHM kennis had gehad van de door [eiser] gestelde normaal gebruik belemmerende gebreken (of de gebreken had moeten kennen), dan had zij [eiser] behoren in te lichten in verband met wat hij wist of behoorde te weten. Het is echter onvoldoende gebleken dat dit aan de orde is. AHM heeft er op gewezen dat de woning voor haar een beleggingspand was en dat zij deze niet zelf heeft gebruikt. [eiser] heeft in het licht hiervan onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat dit anders ligt. Aangenomen wordt daarom dat op AHM geen verdergaande plicht rustte dan [eiser] uitdrukkelijk te wijzen op het belang van het laten uitvoeren van een bouwkundige keuring.

De conclusie

2.23.

De rechtbank komt tot de conclusie dat [eiser] zijn standpunten, behalve wat betreft de aansprakelijkheid van AHM voor de gebreken aan de badkamervloer, niet voldoende heeft onderbouwd. De vorderingen worden daarom afgewezen voor zover die het bedrag van de met het herstel van de badkamervloer gemoeide kosten van € 3.425,51 inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente, te boven gaat. Het is onvoldoende gebleken dat AHM overigens tekort is geschoten. Dit betekent dat voor een veroordeling tot betaling van meer herstelkosten geen plaats is en dat ook de vordering tot gedeeltelijke ontbinding, strekkende tot vermindering van de koopprijs, moet worden afgewezen. Deze vordering tot ontbinding is gebaseerd op dezelfde tekortkomingen.

De kosten

2.24.

De door [eiser] gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 1.102,72 worden toegewezen. Het bedrag is gebaseerd op de regels daarover.

2.25.

[eiser] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van AHM worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van AHM worden begroot op:

- griffierecht € 1.992,00

- salaris advocaat
1.390,00 (2,0 punt × tarief € 695,00)

Totaal € 3.382,00

2.26.

De door partijen gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de manier zoals in de beslissing vermeld.

3. De beslissing

De rechtbank

3.1.

veroordeelt AHM tot betaling aan [eiser] van het bedrag van € 3.425,51 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2018 tot aan de dag van algehele betaling,

3.2.

veroordeelt AHM tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.102,72,

3.3.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van AHM tot op heden begroot op € 3.382,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

3.4.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

3.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

3.6.

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2019.