Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 6964253 AC EXPL 18-1714 CS/30362
Vonnis van 3 april 2019
inzake
[eiser],
wonend in [woonplaats 1] ,
die verder [eiser] zal worden genoemd,
eisende partij,
gemachtigde: H.H. Spuijbroek,
tegen:
[gedaagde],
wonend in [woonplaats 2] ,
die verder [gedaagde] zal worden genoemd,
gedaagde partij,
gemachtigde: M.E. Fehrman.
1.De procedure
1.1.
De dagvaarding is op 4 juni 2018 bij [gedaagde] bezorgd, met daarbij de bijlagen 1 t/m 21.
1.2.
[gedaagde] heeft daarop schriftelijk geantwoord, met daarbij de bijlagen 1 t/m 10.
1.3.
De zaak is vervolgens op een zitting met de rechter besproken op 22 maart 2019. Van die zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiser] heeft op 21 februari 2018 een woning aan [adres] in [woonplaats 2] aan [gedaagde] verkocht. De overeengekomen koopprijs was € 165.000,-- en door [gedaagde] is een financieringsvoorbehoud gemaakt, dat liep tot 20 maart 2018.
Nadat [eiser] op 1 maart 2018 uit contact met [gedaagde] had afgeleid dat [gedaagde] een beroep zou gaan doen op zijn financieringsvoorbehoud, heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om hem binnen 8 dagen te berichten dat hij de overeenkomst na zou komen. [eiser] heeft tijdens de zitting verduidelijkt dat hij daarmee bedoelde dat [gedaagde] aan zijn inspanningsverplichting om de financiering rond te krijgen zou voldoen. [eiser] heeft [gedaagde] in gebreke gesteld en de koopovereenkomst ontbonden voor zover [gedaagde] hieraan niet zou voldoen. Op 2 maart 2018 heeft [gedaagde] gereageerd dat hij de financiering niet rond kreeg en dus een beroep moest doen op het financieringsvoorbehoud. Op 19 maart 2018 heeft hij [eiser] nog een formele ontbindingsbrief gestuurd, met daarbij afwijzingsbrieven van drie verschillende kredietverstrekkers om zijn mislukte financiering te documenteren.
2.2.
[eiser] zegt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst doordat hij niet serieus heeft geprobeerd financiering te krijgen of doordat hij de koopovereenkomst heeft gesloten terwijl hij al wist of moest weten dat hij geen financiering zou kunnen krijgen. Hij had namelijk een BKR-registratie. Dat [gedaagde] zijn best niet heeft gedaan financiering te verkrijgen, leidt [eiser] af uit een telefonische mededeling van de hypotheekadviseur van [gedaagde] . Zij had een week na het sluiten van de koopovereenkomst nog steeds de koopakte niet van [gedaagde] ontvangen.
Volgens [eiser] heeft [gedaagde] de overeenkomst daarna niet meer kunnen ontbinden, omdat deze al – rechtsgeldig – was ontbonden door [eiser] . Voor zover de kantonrechter niet tot dat oordeel komt, vindt [eiser] het in de gegeven omstandigheden zo onredelijk dat [gedaagde] een beroep doet op het financieringsvoorbehoud, dat hij de koop niet op die grond heeft mogen ontbinden. [eiser] wil nu dat [gedaagde] 10% van de koopsom (€ 16.500,--) aan hem betaalt, omdat dat in het koopcontract als boete is gesteld op het niet nakomen van de overeenkomst. Anders wil [eiser] in elk geval zijn schade van € 10.000,--, want hij heeft de woning na de ontbinding van de overeenkomst met [gedaagde] verkocht voor € 155.000,--. Daarbij vordert hij de kosten die hij heeft moeten maken in zijn pogingen [gedaagde] tot betaling te bewegen en de kosten van deze procedure.
3.De beoordeling
De kern van de uitspraak
3.1.
De rechter is van oordeel dat niet [eiser] , maar [gedaagde] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, zodat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen. Waarom de rechter tot dat oordeel is gekomen, wordt hierna toegelicht.
De toelichting
3.2.
[gedaagde] heeft een woning gekocht en daarbij een financieringsvoorbehoud gemaakt, dat hem tot 20 maart 2018 de tijd gaf om financiering te regelen. Op het moment dat [eiser] hem in gebreke stelde, had hij volgens de overeenkomst nog een aantal weken de tijd om te proberen die financiering te verkrijgen. Partijen hebben daarover verder alleen afgesproken dat
op schriftelijk en gedocumenteerd verzoek van koper, de overeenkomst kon worden ontbonden als hij geen aanbod voor een hypothecaire geldlening van minimaal € 155.0000,-- had verkregen. Vóór 20 maart 2018 heeft [gedaagde] hieraan voldaan door schriftelijk te ontbinden, gedocumenteerd met 3 afwijzingsbrieven van hypotheekverstrekkers.
op schriftelijk en gedocumenteerd verzoek van koper, de overeenkomst kon worden ontbonden als hij geen aanbod voor een hypothecaire geldlening van minimaal € 155.0000,-- had verkregen. Vóór 20 maart 2018 heeft [gedaagde] hieraan voldaan door schriftelijk te ontbinden, gedocumenteerd met 3 afwijzingsbrieven van hypotheekverstrekkers.
3.3.
De inspanningsverplichting waarop [eiser] zich beroept, gaat niet zó ver dat van [gedaagde] geëist kan worden dat hij direct na het sluiten van de overeenkomst de koopakte aan zijn hypotheekadviseur zou sturen en dat hij aantoont dat hij onmiddellijk is overgegaan tot een formele hypotheekaanvraag. Uit het feit dat hij dit niet gedaan heeft, kun je niet één op één concluderen dat hij de woning lichtvaardig gekocht heeft en dat het onredelijk is dat hij een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Voorstelbaar is dat hij in de periode direct na de koop eerst informeel overleg is gaan voeren en navraag is gaan doen. Daarbij heeft hij kennelijk ontdekt dat de financiering waarschijnlijk toch niet zou gaan lukken. Dat hij een BKR-registratie bleek te hebben die aan de financiering in de weg stond, maakt nog niet dat hij van die registratie en de gevolgen daarvan (dat hij onmogelijk een hypotheek zou kunnen krijgen) op de hoogte moet zijn geweest. De BKR-registratie bevat alleen vermeldingen van een aantal kredieten op zijn naam en bijvoorbeeld geen negatieve registraties (waarop een achterstand is ontstaan). Dat het hebben van leningen het verkrijgen van een hypotheek onmogelijk maakt, is niet zonder meer duidelijk en ook niet altijd het geval. Daarbij is dit mogelijk door zijn hypotheekadviseur onvoldoende uitgevraagd, terwijl deze gevolgen niet algemeen bekend mogen worden verondersteld bij een leek op financieel gebied.
3.4.
Omdat niet genoeg is gesteld en onderbouwd dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst, heeft [eiser] de overeenkomst niet kunnen ontbinden, terwijl [gedaagde] daarna wel in overeenstemming met de inhoud van de overeenkomst heeft kunnen ontbinden. Ook komen geen omstandigheden vast te staan die maken dat het onredelijk (naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar) is dat [gedaagde] het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen.
Proceskosten
3.5.
[gedaagde] heeft in deze procedure gelijk gekregen, daarom moet [eiser] de proceskosten van [gedaagde] betalen. De kosten bestaan uit het salaris van zijn gemachtigde, waarvoor een vaste vergoeding geldt van € 720,-- (2 punten x tarief € 360,--).
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
4.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] , begroot op een bedrag van € 720,--;
4.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Bokx-Boom, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier mr. C.S. Schür in het openbaar uitgesproken, bij vervroeging op 3 april 2019.