ECLI:NL:RBMNE:2019:6647

• Datum uitspraak: 21 augustus 2019
• Publicatiedatum: 12 augustus 2020
• Zaaknummer: 7522365 UC EXPL 19-1380
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: L.M.G. de Weerd
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardering van woonruimten in huurprijs geschil tussen verhuurster en huurders

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Midden-Nederland, is er een geschil ontstaan tussen een verhuurster, vertegenwoordigd door [eiseres] B.V., en een groep huurders over de redelijkheid van de huurprijzen van de gehuurde woonruimten. De huurders hebben in 2017 een voorstel tot huurverlaging ingediend, omdat zij van mening waren dat de huurprijzen te hoog waren in verhouding tot de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. De Huurcommissie heeft de verzoeken van de huurders behandeld, maar de verhuurster is het niet eens met de uitspraken van de Huurcommissie en heeft de kantonrechter verzocht om de huurprijzen opnieuw te beoordelen.

De kern van het geschil draait om de vraag hoeveel punten er moeten worden toegekend voor de onderdelen energieprestatie, WOZ-waarde en privé buitenruimte in de waardering van de woonruimten. De verhuurster stelt dat de Huurcommissie ten onrechte geen punten heeft toegekend voor de energieprestatie en de WOZ-waarde, terwijl de huurders de juistheid van de door de verhuurster ingediende puntenberekeningen betwisten. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de feitelijke toestand van de gehuurde woonruimten op de peildatum van belang is en dat de energie-indexen, die na de peildatum zijn vastgesteld, niet buiten beschouwing kunnen worden gelaten.

De kantonrechter heeft de zaak aangehouden om huurders de gelegenheid te geven om hun bezwaarprocedures tegen de WOZ-beschikkingen te laten uitkomen, wat van invloed kan zijn op de toe te kennen punten in de waardering van de woonruimten. De beslissing van de kantonrechter is dat de zaak op 4 september 2019 opnieuw op de rol komt voor verdere behandeling.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 7522365 UC EXPL 19-1380 MB/40202

Vonnis van 21 augustus 2019

inzake

de besloten vennootschap

[eiseres] B.V. ,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen: verhuurster,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. G.J. Scholten,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] ,

2. [gedaagde sub 2] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 2] ,

3. [gedaagde sub 3] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 3] ,

4. [gedaagde sub 4] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 4] ,

5. [gedaagde sub 5] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 5] ,

6. [gedaagde sub 6] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 6] ,

7. [gedaagde sub 7] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 7] ,

8.
[gedaagde sub 8] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 8] ,

9. [gedaagde sub 9] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 9] ,

10. [gedaagde sub 10] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 10] ,

gedaagde sub 1 tot en met sub 10 verder gezamenlijk ook te noemen: huurders,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de 10 dagvaardingen met producties 1 tot en met 13;

- de conclusie van antwoord, tevens behelzende eis in reconventie;

- het tussenvonnis van 29 mei 2019 waarin de zitting op 4 juli 2019 is bepaald;

- de conclusie van antwoord in reconventie met aanvullende producties 14 tot en met 17;

- de brief van de zijde van huurders ontvangen op 28 juni 2019 met producties 1 en 2;

- de aantekeningen van de griffier van hetgeen op de zitting van 4 juli 2019 is besproken.

1.2.

Tot slot is vonnis bepaald.

2. De feiten

In conventie en in reconventie

2.1.

Huurders huren ieder voor zich of hebben ieder voor zich vanaf 2015/2016 van verhuurster gehuurd een zelfstandige studio of zelfstandig appartement gelegen in wooncomplex ‘ [naam wooncomplex] ’ (hierna: [naam wooncomplex] ) gelegen aan de [straatnaam] in [woonplaats] . In [naam wooncomplex] was voorheen woon- zorgcomplex [.] gevestigd. Na de transformatie van het complex in 2014/2015, bevinden zich in de ene vleugel kamers en studio’s voor de jongere bewoners en in de andere vleugel de woningen voor de oudere bewoners.

2.2.

Huurders hebben ieder voor zich in november 2017 aan verhuurster een voorstel tot verlaging van de huurprijs per 1 februari 2018 (hierna: “de peildatum”) toegestuurd, met als reden dat de overeengekomen huurprijs te hoog was volgens de maximale huurprijs die hoort bij de puntentelling van de door hen gehuurde woonruimten.

2.3.

Huurders hebben vervolgens ieder voor zich in februari 2018 een verzoekschrift bij de Huurcommissie ingediend op grond van artikel 7:254 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”) om een uitspraak te doen over de redelijkheid van het door hen aan verhuurster gedane voorstel tot huurverlaging.

2.4.

De Huurcommissie heeft in ieder verzoek een rapport van onderzoek laten opstellen, waarin de rapporteur van de Huurcommissie het puntenaantal op basis van het woningwaarderingsstelsel en de bijbehorende wettelijke maximale huurprijs per gehuurde woonruimte heeft vastgesteld.

2.5.

Op 31 juli 2018 heeft de Huurcommissie ter zitting de verzoeken van huurders gevoegd behandeld.

2.6.

Verhuurster heeft in haar brief van 7 augustus 2018 aan de Huurcommissie en aan [gedaagde sub 3] bericht dat de Belastingsamenwerking Gemeenten & Hoogheemraadschap Utrecht (hierna: “bghu”) heeft laten weten dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2018 met waardepeildatum 1 januari 2017 voor de door [gedaagde sub 3] gehuurde woonruimte is vastgesteld op € 199.000,00 en dat de WOZ-waardebeschikking binnenkort ook digitaal zou worden geregistreerd. Verhuurster heeft de Huurcommissie verzocht om in haar uitspraak op het verzoek van [gedaagde sub 3] rekening te houden met deze WOZ-waarde.

2.7.

Verhuurster heeft op 21 september 2018 de energie-indexen (voor een groot deel) van de gehuurde woonruimten laten vaststellen en heeft deze - voor zover die nog ontbraken - op 24 september 2018 aan de Huurcommissie verstrekt met het verzoek daarmee rekening te houden in de uitspraken op de verzoeken van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 4] , [gedaagde sub 5] , [gedaagde sub 6] , [gedaagde sub 7] , [gedaagde sub 9] en [gedaagde sub 10] .

2.8.

De Huurcommissie heeft in haar uitspraken van 27 september 2018 ten aanzien van alle huurders het puntenaantal voor de afzonderlijk gehuurde woonruimten vastgesteld. Zij heeft daarbij de energie-indexen die verhuurster haar op 24 september 2018 heeft toegestuurd niet in haar beoordeling betrokken, omdat die energie-indexen na de peildatum zijn vastgesteld. Als gevolg daarvan is de Huurcommissie teruggevallen op het bouwjaar van de betreffende woonruimten en zijn er geen punten voor de energieprestatie toegekend. Ook de werkelijke WOZ-waarde van de door [gedaagde sub 3] gehuurde woonruimte heeft zij niet in haar beoordeling betrokken, omdat deze waarde enkel bleek uit het e-mailbericht van bghu en niet uit een WOZ-waardebeschikking. De Huurcommissie heeft vervolgens in al haar uitspraken enerzijds geoordeeld dat de voorgestelde huurprijsverlagingen aan verhuurster niet redelijk waren en anderzijds dat de overeengekomen huurprijzen de maximaal redelijke huurprijzen te boven gingen. Tot slot heeft de Huurcommissie de geldende huurprijzen van huurders vanaf 1 februari 2018 verlaagd.

3. Het geschil

In conventie

3.1.

Verhuurster verzoekt de kantonrechter per huurder voor recht te verklaren dat de door verhuurster op grond van het woningwaarderingsstelsel berekende huurprijs per

1 februari 2018 redelijk is, zodat het huurverlagingsvoorstel van de betreffende huurder niet redelijk is, met veroordeling van huurders in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

Verhuurster legt aan haar vorderingen artikel 7:262 BW ten grondslag. Op grond van genoemd wetsartikel komt zij op tegen de uitspraken van de Huurcommissie van 27 september 2018. Zo heeft de Huurcommissie volgens verhuurster ten onrechte geen of onvoldoende punten toegekend in de waardering van de gehuurde woonruimten voor de energieprestatie ten aanzien alle huurders met uitzondering van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 8] , voor de WOZ-waarde ten aanzien van [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 6] en voor de privé-buitenruimte ten aanzien van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 8] . Verhuurster stelt dat in haar eigen berekeningen van de huurprijs op de peildatum, overgelegd bij elke dagvaarding als productie 13, zij het juiste aantal punten voor genoemde onderdelen van het woningwaarderingsstelsel aan de verschillende woonruimten heeft toegekend.

3.3.

De conclusie van huurders strekt tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van verhuurster in de proceskosten en de nakosten. Samengevat betwisten huurders de juistheid van de door verhuurster als productie 13 bij elke dagvaarding overgelegde puntenberekeningen voor de energieprestatie ten aanzien alle huurders met uitzondering van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 8] , voor de WOZ-waarde ten aanzien van [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 6] en voor de privé-buitenruimte ten aanzien van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 8] . Verder voeren huurders aan dat door verhuurster ten onrechte in geen van haar berekeningen 5 punten in mindering zijn gebracht voor de privé-buitenruimte. Ook willen huurders nog verweer kunnen voeren tegen de door verhuurster in haar berekeningen toegekende aantal punten voor de WOZ-waarden als in de lopende bezwaarprocedures tegen de WOZ-beschikkingen de bezwaren van huurders gegrond worden verklaard en de WOZ-waarden naar beneden worden bijgesteld. Huurders verzoeken de kantonrechter in dat kader om deze procedure aan te houden. Tot slot voert [gedaagde sub 6] verweer tegen het aantal door verhuurster in haar berekening toegekende punten voor 3 verwarmde ruimtes in de door haar gehuurde woonruimte, omdat haar badkamer onverwarmd is en er dus ‘slechts’ sprake is van 2 verwarmde ruimtes.

In reconventie

3.4.

Huurders verzoeken de kantonrechter voor recht te verklaren dat de in productie 3 bij elke dagvaarding overgelegde huurprijsverlaging redelijk is, met veroordeling van verhuurster in de proceskosten en de nakosten. Aan deze vordering leggen huurders artikel 7:254 BW ten grondslag.

3.5.

Verhuurster voert verweer tegen de vorderingen en concludeert tot afwijzing daarvan.

In conventie en in reconventie

3.6.

Op stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, nader worden ingegaan.

4. De beoordeling

In conventie en in reconventie

4.1.

Artikel 7:262 BW bepaalt dat wanneer de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Het gevolg van het tijdig instellen van de vordering bij de rechter is dat de uitspraak van de Huurcommissie komt te vervallen. De kantonrechter zal dan ook moeten beslissen over het punt waarover de huurder een uitspraak van de Huurcommissie had verzocht.

4.2.

In dit geval hebben huurders op grond van artikel 7:254 BW de Huurcommissie verzocht een oordeel te geven over de redelijkheid van de door hen voorgestelde verlagingen van de huurprijzen per 1 februari 2018. De hoofdvraag van deze procedure ziet dan ook op de hoogte van de huurprijzen van de door huurders van verhuurster gehuurde woonruimten per 1 februari 2018. Het geschil tussen partijen richt zich voornamelijk op de vraag of en zo ja welk aantal punten er in het kader van de waardering van de woonruimten moet worden toegekend voor de onderdelen energieprestatie, WOZ-waarde en privé-buitenruimte.

Energieprestatie

4.3.

Verhuurster stelt dat het bij het toekennen van punten voor de energieprestatie van de gehuurde woonruimten gaat om de
feitelijke kwaliteit van de gehuurde woonruimten op de peildatum. Volgens de van toepassing zijnde wetteksten gaat het immers om een oordeel over de
redelijkheid van de huurprijs in relatie tot de kwaliteit van de woonruimte. Het niet meewegen van de na de peildatum vastgestelde energie-indexen is volgens verhuurster naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Niet alleen de feitelijke toestand van de gehuurde woonruimten was qua energieprestatie op de peildatum hetzelfde als op het moment van het vaststellen en registreren van de energie-indexen, ook voldoen de door de huurders gehuurde woonruimten aan de eisen van het vigerende Bouwbesluit en de daarbij behorende energetische maatregelen.

4.4.

Huurders betwisten de stelling van verhuurster dat het gaat om de feitelijke toestand van de gehuurde woonruimte ten tijde van de peildatum. Volgens huurders heeft verhuurster bij het aangaan van de huurovereenkomsten met de huurders geen energie-indexen voor de gehuurde woonruimten laten vaststellen, terwijl zij op grond van het Besluit energieprestatie gebouwen op dat moment verplicht was een geldig energielabel aan hen te verschaffen. Het idee van deze verplichting is dat, door de energieprestaties transparant te maken, deze effect zal hebben op de marktwaarde van de gebouwen in kwestie. Dit vormt volgens huurders alsdan een prikkel voor verhuurders om te investeren in de energieprestaties van hun vastgoed, waarmee een maatschappelijk belang is gediend. Verhuurster heeft de energie-indexen ook op de peildatum nog niet laten vaststellen. Het gevolg dat rubriek 4 van Bijlage I bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte aan deze omissie verbindt, namelijk dat er in dat geval uit moet worden gegaan van de energieprestatie behorende bij het bouwjaar van de gehuurde woonruimte waardoor er in dit geval geen punten voor de energieprestatie aan de gehuurde woonruimten worden toegekend, komen volgens huurders voor rekening en risico van verhuurster. De wet en regelgeving bieden geen ruimte om deze omissie van verhuurster te herstellen. Bovendien, als verhuurster de mogelijkheid zou krijgen om deze omissie op een later tijdstip te herstellen dan komt daarmee het nuttig effect aan bovengenoemde regelgeving te ontvallen.

4.5.

De kantonrechter stelt vast dat huurders niet, althans onvoldoende gemotiveerd, hebben betwist dat de door hen gehuurde woonruimten na de transformatie van [naam wooncomplex] allen voldoen aan de eisen van het vigerende Bouwbesluit en de daarbij genomen energetische maatregelen. Huurders hebben evenmin de stelling van verhuurster betwist dat de feitelijke toestand van de door hen gehuurde woonruimten qua energieprestatie op de peildatum (1 februari 2018) dezelfde was als op het moment van vaststellen van de energie-indexen (21 september 2018). Deze omstandigheden maken naar het oordeel van de kantonrechter dat het, mede gelet op het feit dat de wet ten aanzien van de beoordeling van de wijziging van de huurprijs de redelijkheid centraal stelt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de energie-indexen buiten beschouwing te laten en daar geen punten voor toe te kennen vanwege het enkele feit dat deze op de peildatum nog niet waren vastgesteld. Verhuurster zou dan namelijk gedurende langere tijd niet de huurprijzen ontvangen waar zij gelet op de kwaliteit van de woonruimte recht op heeft, terwijl de huurders al die tijd een voordeel zouden genieten (in de vorm van een aanmerkelijk lagere huurprijs), waarvoor tegen de achtergrond van de kwaliteit van de woonruimten geen (andere dan puur formalistische) rechtvaardiging bestaat (zie ook Ktr. Bergen op Zoom 19-09-2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:5802).

4.6.

Het door huurders gestelde maatschappelijke belang dat is gediend bij het door de verhuurster
voor of bij het aangaan van de huurovereenkomst vast laten stellen van de energie-index van de te verhuren woonruimte, speelt in deze procedure geen rol. Uit hetgeen de kantonrechter hiervoor heeft overwogen volgt dat voor het vaststellen van de huurprijs de feitelijke staat van de gehuurde woonruimte ten tijde van de peildatum van belang is. De norm dat verhuurder bij het aangaan van de huur een energielabel ter beschikking moet stellen van de huurder, heeft geen betrekking op het vaststellen van de huurprijs maar ziet op een ander (maatschappelijk) belang. Huurders kunnen zich daarom niet op deze norm beroepen.

4.7.

Door huurders is niet betwist dat er 11 punten moeten worden toegekend aan die woonruimten waarvoor een energie-index tussen 1,8 en 2,1 is vastgesteld en 15 punten voor de door [gedaagde sub 3] gehuurde woonruimte waarvoor een energie-index tussen 1,4 en 1,8 is vastgesteld. Deze door verhuurster in haar berekeningen, overgelegd als productie 13 bij elke dagvaarding, toegekende punten voor de energieprestatie van de gehuurde woonruimten zijn naar het oordeel van de kantonrechter dan ook redelijk.

WOZ-waarde [gedaagde sub 3]

4.8.

Verhuurster stelt ook ten aanzien van het toekennen van punten voor de WOZ-waarde van de gehuurde woonruimte dat het gaat om de
feitelijke kwaliteit van de gehuurde woonruimte op de peildatum. Volgens de van toepassing zijnde wetteksten gaat het immers om een oordeel over de
redelijkhei d van de huurprijs in relatie tot de kwaliteit van de woonruimte. Het niet meewegen van de werkelijke WOZ-waarde van de door [gedaagde sub 3] gehuurde woonruimte is volgens verhuurster naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. In rubriek 9 van Bijlage I bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte is bepaald dat de WOZ-punten moeten worden toegekend op basis van de voor de woning
laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde met een minimum van € 41.816,00 (per 1 juli 2018 € 44.284,00). Uit niets blijkt volgens verhuurster dat de WOZ-waarde moet zijn vastgesteld of zijn geregistreerd op het moment waarop de huurovereenkomst wordt gesloten of op de peildatum. Het uitgangspunt van de redelijkheid brengt volgens verhuurster ook op dit punt met zich dat die punten moeten worden toegekend aan de door [gedaagde sub 3] gehuurde woonruimte, die corresponderen met de daadwerkelijke WOZ-waarde op de peildatum.

4.9.

[gedaagde sub 3] betwist de stellingen van verhuurster. Hij sluit zich ten aanzien van het onderdeel WOZ-waarde aan bij het oordeel van de Huurcommissie. De wet biedt nou eenmaal geen ruimte voor het toekennen van punten anders dan op grond van een WOZ-beschikking van de gemeente.

4.10.

De kantonrechter stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat het gaat om de WOZ-waarde die per 1 januari 2017 door de gemeente middels een WOZ-waardebeschikking voor de door [gedaagde sub 3] gehuurde woonruimte is vastgesteld. Verhuurster stelt dat de WOZ-waarde per 1 januari 2017 in een WOZ-waardebeschikking is vastgesteld op € 199.000,00. Ter onderbouwing van deze stelling heeft zij in de procedure bij de Huurcommissie een e-mail van 1 augustus 2018 van bghu overgelegd waarin wordt bevestigd dat de waarde van de betreffende woonruimte bij beschikking is vastgesteld. De Huurcommissie heeft hierover geoordeeld dat niet van deze e-mail kan worden uitgegaan omdat acht weken na de zitting (nog) geen WOZ-waarde voor de door [gedaagde sub 3] gehuurde woonruimte was geregistreerd. In deze procedure heeft de verhuurster haar stelling nader onderbouwd met een uitdraai van het WOZ-waardeloket en met het formele taxatieverslag van bghu van de door [gedaagde sub 3] gehuurde woonruimte. Uit beide stukken blijkt dat de WOZ-waarde van € 199.000,00 per 1 januari 2017 bij beschikking is vastgesteld. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat op grond van deze laatstelijk vastgestelde WOZ-waardebeschikking er punten in de waardering van de door [gedaagde sub 3] gehuurde woonruimte moeten worden toegekend die corresponderen met de WOZ-waarde op de peildatum, zijnde € 199.000,00.

4.11.

Het op de zitting door de gemachtigde van [gedaagde sub 3] ingenomen standpunt dat [gedaagde sub 3] bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening heeft kunnen houden met de WOZ-waarde, omdat hij toen niet bekend was met de WOZ-waardebeschikking, kan hem naar het oordeel van de kantonrechter niet baten. [gedaagde sub 3] heeft zich bij het aangaan van de huurovereenkomst onweersproken een beeld kunnen vormen van de kwaliteit en ligging van de woonruimte. Nu er bij het aangaan van de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig een huurprijs overeen is gekomen, waarvan niet is gesteld of gebleken dat die wordt verhoogd vanwege de later met terugwerkende kracht vastgestelde WOZ-waarde, wordt [gedaagde sub 3] naar het oordeel van de kantonrechter niet in zijn belangen geschaad indien er in het kader van de beoordeling van de wijziging van de huurprijs punten voor deze WOZ-waarde aan de door haar gehuurde woonruimte worden toegekend.

4.12.

Door [gedaagde sub 3] is niet betwist dat er 48 punten bij een WOZ-waarde van

€ 199.000,00 moeten worden toegekend. Deze door verhuurster in haar berekening overgelegd als productie 13 bij de dagvaarding toegekende punten voor de WOZ-waarde van de door [gedaagde sub 3] gehuurde woonruimte zijn naar het oordeel van de kantonrechter dan ook redelijk.

WOZ-waarde [gedaagde sub 6]

4.13.

De stelling van verhuurster dat ten aanzien van de door [gedaagde sub 6] gehuurde woonruimte moet worden uitgegaan van een WOZ-waarde van € 150.000,00 met een bijbehorend puntenaantal van 42, is niet door [gedaagde sub 6] betwist. Deze door verhuurster in haar berekening overgelegd als productie bij de dagvaarding toegekende punten voor de WOZ-waarde van de door [gedaagde sub 6] gehuurde woonruimte zijn naar het oordeel van de kantonrechter dan ook redelijk.

Privé-buitenruimte [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 8]

4.14.

Verhuurster stelt dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 8] , net als [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 4] , [gedaagde sub 5] , [gedaagde sub 7] , [gedaagde sub 9] en [gedaagde sub 10] , gebruik kunnen maken van de gemeenschappelijke balkons. Op grond van dit gemeenschappelijk gebruiksrecht hoeven er, anders dan de Huurcommissie heeft geoordeeld, ook in de waardering van de door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 8] gehuurde woonruimten geen 5 punten in mindering te worden gebracht.

4.15.

[gedaagde sub 8] en [gedaagde sub 2] betwisten deze stelling van verhuurster. Zij stellen dat toen zij in [naam wooncomplex] kwamen wonen de balkons nog niet voor hen beschikbaar waren. Gebruik daarvan was dus ook geen onderdeel van de huurovereenkomst.

4.16.

De kantonrechter stelt vast dat, anders dan in de conclusie van antwoord in conventie is gesteld, [gedaagde sub 8] op de zitting heeft verklaard dat zij en [gedaagde sub 2] inmiddels wel gebruik kunnen maken van het gemeenschappelijke balkons, ook al wonen zij helemaal verderop in het gebouw. Gelet op het feit dat de feitelijke toestand op de peildatum geldt bij de beoordeling van de redelijkheid van de wijziging van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat ook [gedaagde sub 8] en [gedaagde sub 2] een exclusief gebruikrecht hebben voor de gemeenschappelijke balkons, zodat er geen 5 punten op de waardering van de door hen gehuurde woonruimten in mindering hoeven te worden gebracht.

4.17.

Door [gedaagde sub 8] en [gedaagde sub 2] is niet betwist dat er 0 punten voor dit gebruiksrecht moeten worden toegekend. Dat verhuurster in haar berekening overgelegd als productie 13 bij de dagvaarding geen 5 punten in mindering heeft gebracht voor het ontbreken van een privé-buitenruimte bij de door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 8] gehuurde woonruimten is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook redelijk.

Privé-buitenruimte alle huurders

4.18.

Huurders stellen dat verhuurster in haar berekeningen ten onrechte geen punten in mindering heeft gebracht voor het ontbreken van het exclusieve gebruik van de gemeenschappelijke balkons. Zij stellen daartoe primair dat in hun huurovereenkomsten geen toegang tot de balkons van [naam wooncomplex] is inbegrepen en subsidiair dat de aanwezige balkons zo klein zijn in aantal (5 balkons) en oppervlakte (20 m2 per balkon) dat – gedeeld door 160 wooneenheden – bezwaarlijk kan worden gesproken van een privé-buitenruimte. Verhuurster betwist deze stellingen van huurders, vanwege het enkele feit dat zij allemaal nou eenmaal gebruik kunnen en mogen maken van de voor huurders van [naam wooncomplex] beschikbare gemeenschappelijke balkons. Vanwege dit gebruiksrecht hoeven er geen punten in mindering op de waardering van de woonruimten te worden gebracht.

4.19.

De kantonrechter stelt vast dat door huurders niet wordt betwist dat zij allen gebruik kunnen maken van de aanwezige gemeenschappelijke balkons en dat deze balkons alleen voor huurders van [naam wooncomplex] toegankelijk zijn. Dit maakt dat elke huurder een exclusief (in de zin van niet openbaar toegankelijk) gebruiksrecht heeft voor de aanwezige buitenruimtes. Hoewel het juist is dat dit gebruiksrecht collectief is en ziet op een klein oppervlak, worden deze twee factoren meegewogen in de wijze waarop de punten voor dit gebruiksrecht worden berekend. Het verweer van huurders op dit punt slaagt derhalve niet.

Verwarmde ruimtes [gedaagde sub 6]

4.20.

heeft verweer gevoerd tegen de door verhuurster toegekende punten op basis van 3 verwarmde ruimtes in de door haar gehuurde woonruimte. Haar stelling dat er sprake is van 2 verwarmde ruimtes omdat haar badkamer niet is verwarmd, heeft [gedaagde sub 8] namens haar op de zitting met foto’s aangetoond. Omdat verhuurster als reactie op deze foto’s op de zitting heeft aangegeven zich bij dit verweer neer te leggen, zal de kantonrechter bij de per 1 februari 2018 vast te stellen huurprijs voor de door [gedaagde sub 6] gehuurde woonruimte 1,5 punten in mindering brengen op de door verhuurster overgelegde berekening als productie 13 bij de dagvaarding.

WOZ-waarde alle huurders

4.21.

Huurders stellen dat verhuurster in onderdeel 9 van de door haar gemaakte puntenberekeningen naar hun mening te veel punten heeft toegekend voor de WOZ-waarden van de gehuurde woonruimten. Huurders stellen namelijk dat bij de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarden is uitgegaan van onjuiste taxaties. In meerdere taxaties wordt een te groot woonoppervlak vermeld en daarnaast zijn enkele identieke woonruimten verschillend getaxeerd. Om deze reden hebben huurders bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikkingen. Als de bezwaren van huurders tegen de beschikkingen gegrond worden verklaard waardoor de WOZ-waarde van de door huurders gehuurde woonruimten naar beneden wordt bijgesteld, willen huurders de mogelijkheid hebben om verweer te voeren tegen de punten die door de verhuurster op basis van de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde aan de door huurders gehuurde woonruimten zijn toegekend en om hun berekeningen die ten grondslag liggen aan de reconventionele vorderingen aan te passen. Huurders hebben de kantonrechter daarom verzocht de procedure aan te houden.

4.22.

De kantonrechter heeft op de zitting bepaald dat huurders, gelet op hun belang bij het meewegen van de uitkomst van de bezwaarprocedure tegen de WOZ-beschikkingen in deze procedure, de gelegenheid krijgen een nadere akte te nemen. De kantonrechter zal de procedure hiervoor verwijzen naar de rolzitting van 4 september 2019 en zal iedere verdere beslissing in conventie en in reconventie aanhouden.

5. De beslissing

De kantonrechter:

In conventie en in reconventie

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 4 september 2019 voor het nemen van een akte door huurders, waarin zij zich uitlaten over uitkomst van de bezwaarprocedures tegen de WOZ-waardebeschikkingen en de eventuele gevolgen daarvan voor de toe te kennen punten in de waardering van de door hen gehuurde woonruimten van de verhuurster;

5.2.

bepaalt dat verhuurster vervolgens in de gelegenheid wordt gesteld om op de rol van 18 september 2019 bij antwoordakte op de akte van huurders te reageren;

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.M.G. de Weerd, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2019.