Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 7149912 MC EXPL 18-6899
Vonnis van 18 september 2019
inzake
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats]
en
2.[eiser sub 2] ,
wonende te [woonplaats]
en
3.[eiser sub 3] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
hierna gezamenlijk ook te noemen: de verhuurders,
gemachtigde Rijnland Gerechtsdeurwaarders & Incasso,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
en
2.[gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna gezamenlijk ook te noemen: de huurders,
gedaagden,
gemachtigde: H.W. de Lange.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 maart 2019;
- de akte van de verhuurders met producties;
- de antwoordakte van de huurders;
- de rolbeslissing van 26 juni 2019;
- de akte van de verhuurders van 26 juli 2019.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
De kantonrechter handhaaft hetgeen is overwogen en beslist bij het vonnis van
27 maart 2019. De inhoud van dat vonnis moet als hier ingelast worden beschouwd.
2.2.
De verhuurders zijn in voornoemd tussenvonnis in de gelegenheid gesteld om een WOZ-waarde, bepaald overeenkomstig artikel 17 lid 4 WOZ, in de procedure te brengen.
2.3.
De verhuurders stellen dat zij hier niet aan kunnen voldoen. WOZ-beschikkingen worden namelijk alleen afgegeven met een peildatum op de 1e van ieder jaar. Er worden gedurende het jaar geen beschikkingen met voortgangspercentages afgegeven. Ter onderbouwing van hun standpunt verwijzen de verhuurders naar de e-mail van 10 april 2019 van een WOZ-taxateur van de gemeente [gemeente] . Deze taxateur stelt dat de verbouwing van kantoor naar woning op 1 januari 2017 nog niet gereed was. Hieruit blijkt, zo stellen de verhuurders, dat het hier gaat om een gebouwd eigendom in aanbouw. De WOZ-taxateur bevestigt dat er geen WOZ-waarde afgegeven kan worden met een toestandsdatum van 1 januari 2017, omdat een afgebouwde woning aan de [adres] nog niet in het gemeentelijke systeem voorkwam. Het is volgens de verhuurders niet realistisch om in dat geval dan uit te gaan van de minimumwaarde van € 41.816,00. Verder stellen de verhuurders dat voor het adres [adres] twee WOZ-waardes geregistreerd staan. Voor de peildatum 1 januari 2017 is een WOZ-waarde van € 153.000,00 bepaald en voor de peildatum 1 januari 2018 een WOZ-waarde van € 165.000,00. Uitgaande van deze bedragen is het eveneens onrealistisch om per een datum die tussen twee voornoemde datums ligt, uit te gaan van de minimumwaarde. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid zal in ieder geval uitgegaan moeten worden van een WOZ-waarde van € 153.000,00, aldus de verhuurders.
2.4.
De huurders voeren in antwoord daarop aan dat de verhuurders niet aan de opdracht in het tussenvonnis hebben voldaan. Nu er ook volgens de gemeente [gemeente] geen WOZ-waarde per 1 januari 2017 is vastgesteld, moet voor de puntenwaardering worden aangesloten bij de minimumwaarde die per 1 juli 2017 € 41.816,00 bedroeg. De verhuurders hadden bezwaar aan kunnen tekenen tegen de per 1 januari 2016 vastgestelde WOZ-waarde, als huns inziens met deze waarde geen recht werd gedaan aan de op dat moment in uitvoering zijnde verbouwing. De verhuurders hadden op basis van de artikelen 16 onder c en artikel 17 lid 4 WOZ, de gemeente [gemeente] kunnen verzoeken om de waarde te bepalen als een gebouwd eigendom in aanbouw, waarmee recht wordt gedaan aan de feitelijke toestand op 1 januari 2017. Nu de verhuurders dit laatste hebben nagelaten, is het volgens de huurders aan de nalatigheid van de verhuurders te wijten dat er geen WOZ-waarde is vastgesteld per 1 januari 2016 en moet daarom uitgegaan worden van de minimumwaarde.
2.5.
De kantonrechter overweegt als volgt.
2.6.
De beoordeling van het e-mailbericht van 10 april 2019 van de WOZ-taxateur moet worden bezien in het licht van de vraagstelling van de verhuurders die tot het e-mailbericht van voornoemde datum heeft geleid. De verhuurders zijn daarom in de gelegenheid gesteld om deze vraagstelling in de procedure te brengen. De beheerder van de woning aan de [adres] heeft bij e-mail van 8 april 2019 aan de WOZ-taxateur verzocht om een beschikking te verstrekken voor het jaar 2017 met als peildatum 1 januari 2016. De gemachtigde van de verhuurders heeft bij e-mail van 9 april 2019 aan de WOZ-taxateur gevraagd om een beschikking als bedoeld in artikel 17 lid 4 WOZ waarop staat vermeld dat er sprake is van ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’. De WOZ-taxateur heeft beide e-mails op gelijke wijze beantwoord.
2.7.
De WOZ-taxateur stelt weliswaar dat er geen WOZ-beschikking met een toestandsdatum van 1 januari 2017 afgegeven kon worden omdat er toen nog geen sprake was van een afgeronde woning aan de [adres] , maar dit laat onverlet dat op laatstgenoemde datum een toestand als genoemd in artikel 16 onder c, dan wel artikel 17 lid 4 WOZ aan de orde was, op grond waarvan een WOZ-beschikking gegeven had kunnen worden. De verhuurders stellen zelf ook dat sprake was van een gebouwd eigendom in aanbouw, waarvoor artikel 17 lid 4 WOZ een regeling kent. Een dergelijke beschikking is in deze procedure echter niet overgelegd. In de e-mail van 10 april 2019 van de WOZ-taxateur wordt geen aandacht besteed aan de WOZ-waardering van een gebouwd eigendom in aanbouw. Aandacht wordt daarin slechts besteed aan de status als kantoor en als woonhuis, maar niet aan de tussenliggende periode. Het ontbreken van een beschikking is naar het oordeel van de kantonrechter niet aan de verhuurders te wijten. Ondanks een uitdrukkelijk verzoek daartoe heeft de WOZ-taxateur geen WOZ-beschikking, geldig voor 2017, verstrekt.
2.8.
De kantonrechter acht het niet redelijk om in deze situatie van de minimumwaarde van € 41.816,00 uit te gaan. Het is niet aan de verhuurders te wijten dat zij geen relevante WOZ-beschikking kunnen overleggen. Uitgegaan zal daarom worden van een WOZ-waarde van € 153.000,00 zoals is vastgesteld per 1 januari 2017 ten behoeve van het belastingjaar 2018. Dit is immers de vastgestelde waarde die het dichtst bij 1 augustus 2017, de ingangsdatum van de huur ligt. Bij deze WOZ-waarde geldt een, niet betwist, puntenaantal van 41.
2.9.
De huurcommissie heeft, na beoordeling van de punten die partijen verdeeld hield, een puntenaantal van 125 voor de woonruimte vastgesteld. De kantonrechter brengt hierop 2 punten bij verwarming en installaties en 5 punten voor het ontbreken van de privé-buitenruimte in mindering. De punten voor de WOZ-waarde worden verhoogd van 11 naar 41. Dit brengt het aantal punten per 1 augustus 2017 op 148. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 730,51, exclusief bijkomende kosten. De kantonrechter zal de aanvangshuurprijs op deze hoogte vaststellen.
2.10.
Gelet op de uitkomst van de procedure worden de verhuurders veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van de huurders, tot op heden begroot op € 250,00 aan kosten gemachtigde.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
stelt de huurprijs per 1 augustus 2017 vast op € 730,51 per maand, exclusief bijkomende kosten, op basis van een puntenaantal van 148;
3.2.
veroordeelt de verhuurders in de kosten van de procedure gevallen aan de zijde van de huurders, tot op heden begroot op € 250,00 aan kosten gemachtigde;
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Loots, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 september 2019.