Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 7149912 MC EXPL 18-6899
Vonnis van 27 maart 2019
inzake
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
en
2.[eiser sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
en
3.[eiser sub 3] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
hierna gezamenlijk ook te noemen: de verhuurders,
gemachtigde Rijnland Gerechtsdeurwaarders & Incasso,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
en
2.[gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna gezamenlijk ook te noemen: de huurders,
gedaagden,
gemachtigde H.W. de Lange.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 augustus 2018
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de akte uitlaten producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De huurders huren met ingang van 1 augustus 2017 van Maes Invest B.V. de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] . Voordien was dit een kantoorruimte.
2.2.
De overeengekomen huurprijs bedraagt € 970,00 per maand, exclusief servicekosten en kosten voor het gebruik van een parkeerplaats.
2.3.
Op 5 december 2017 hebben de huurders een verzoek bij de huurcommissie ingediend om de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs te beoordelen.
2.4.
Bij WOZ-beschikking van 31 januari 2018 is de WOZ-waarde van de onder 2.1 genoemde woonruimte per waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 153.000,00.
2.5.
Bij uitspraak, verzonden op 29 juni 2018, heeft de huurcommissie geoordeeld dat het puntenaantal van de woonruimte per 1 augustus 2017 wordt gesteld op 125. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 611,25 per maand, exclusief bijkomende kosten.
3.Het geschil
3.1.
De verhuurders vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter een uitspraak doet over het punt waarvoor door de huurders om een uitspraak door de huurcommissie was verzocht. Verder vorderen de verhuurders de huurders te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stellen de verhuurders dat zij het niet eens zijn met de puntentelling van de huurcommissie. De huurcommissie heeft naar mening van de verhuurders te weinig punten toegekend aan de keuken. Voorts zijn er ten onrechte geen punten voor een privé-buitenruimte berekend. Bij toekenning van punten voor de WOZ-waarde is de huurcommissie bovendien ten onrechte uitgegaan van de fictieve minimum WOZ-waarde van € 41.816,00. Er is tenslotte sprake van vier verwarmde vertrekken, aldus de verhuurders.
3.3.
De huurders hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering. Aan de keuken zijn teveel punten toegekend. De woning heeft verder geen buitenruimte. De door de huurcommissie vastgestelde WOZ-waarde dient gehandhaafd te blijven. Daarnaast zijn er slechts drie verwarmde vertrekken in plaats van vier, waarvan de huurcommissie uitgaat. Een en ander resulteert volgens de huurders in een puntentotaal van afgerond 118. Hierbij hoort een maximaal redelijke huurprijs per 1 augustus 2017 van € 574,94. De huurders verzoeken de huur op dit bedrag te bepalen.
4.De beoordeling
4.1.
De huurcommissie heeft in de onder 2.5 genoemde uitspraak vastgesteld dat Maes Invest B.V. geen eigenaar/verhuurder is van de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] , maar dat de verhuurders dat zijn. Nu partijen in deze procedure niet hebben gesteld dat dit oordeel niet juist zou zijn, gaat de kantonrechter er ook van uit dat [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] als de verhuurders van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben te gelden.
4.2.
De huurders hebben, in reactie op de conclusie van repliek, op 6 november 2018 alsnog een ondertekende conclusie van antwoord ingediend. De kantonrechter zal dan ook het door de huurders in deze conclusie gestelde bij haar beoordeling betrekken.
4.3.
Artikel 7:262 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De uitspraak van de huurcommissie is verzonden op 29 juni 2018. De dagvaarding is op 14 augustus 2018 betekend en de vordering is daarmee tijdig ingesteld. Op grond van artikel 7:262 BW Pro is daarom de binding aan de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen.
4.4.
De redelijkheid van de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs moet worden getoetst aan de op grond van artikel 7:249 BW Pro en artikel 10 lid 1 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte gegeven regels. De concrete uitwerking is neergelegd in het woningwaarderingsstelsel in bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte. De kwaliteit van de woning wordt daarin vertaald naar een puntensysteem. Deze kwaliteit wordt beoordeeld naar de toestand zoals deze was op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, in dit geval 1 augustus 2017.
4.5.
Partijen zijn verdeeld over de puntentelling, en de daarop gebaseerde huurprijs, van de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] . Uitspraak zal worden gedaan over de punten waarover de huurcommissie heeft geoordeeld en partijen nog een geschil hebben. Het verschil van mening ziet op de puntentelling met betrekking tot de keuken, het al dan niet aanwezig zijn van een buitenruimte, de WOZ-waarde en het aantal verwarmde vertrekken in de woning. Bij de beoordeling wordt, ondanks de zelfstandige taak die de kantonrechter hierin heeft, het rapport van onderzoek van de huurcommissie tot uitgangspunt genomen. Uit de processtukken maakt de kantonrechter op dat de kwesties of de ramen een kierstand hebben en of de huurders een parkeerplaats tot hun beschikking hebben geen onderdeel (meer) uitmaakt van dit debat.
De puntentelling met betrekking tot de keuken
4.6.
De huurcommissie heeft in haar uitspraak opgenomen dat er vier onderkastjes dienen te worden betrokken bij de berekening van de extra kwaliteit in de keuken welke tellen voor 1 punt tezamen. Verder zijn er zes bovenkastjes. Alles meer dan zes (boven en onder) is extra dus dienen er vier kastjes als extra kwaliteit te worden berekend. Daarom wordt bij onderdeel 5 keuken voor extra kastjes 1 punt voor vier kastjes meegenomen in plaats van 0,25 punt voor één kast, aldus de huurcommissie. Daarnaast is 1 punt voor de luxe uitvoering van de keuken geteld door de huurcommissie.
4.7.
Volgens het beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte versie juni 2017 van de huurcommissie (hierna ook te noemen: het beleidsboek) kunnen er extra punten worden toegekend voor de keuken onder andere als er meer dan drie bovenkastjes aanwezig zijn. Verder kunnen ten hoogste 2 punten worden toegekend voor de algehele luxe uitvoering van de keuken, waaronder begrepen een natuurstenen aanrechtblad.
4.8.
Tussen partijen staat vast dat er meer dan drie, namelijk zes bovenkastjes zijn. De huurders zijn echter van mening dat, gelet op de afmetingen van deze kastjes, deze slechts voor de helft mogen meetellen. Een halfhoge kast biedt immers, zo stellen zij, slechts de helft van de opbergruimte in vergelijking met een kast van normale hoogte. Twee bovenkastjes zouden daarom naar hun mening als één kast aangemerkt moeten worden. Samen met de vier onderkastjes zou dit een bijtelling van 12,25 punten rechtvaardigen in plaats van de 13,00 punten die de huurcommissie heeft toegekend. De verhuurders stellen zich op het standpunt dat vier bovenkastjes moeten worden geteld, omdat er geen minimummaten voor kastjes zijn bepaald.
4.9.
Uit de nadere uiteenzetting van de in de toelichting opgenomen begrippen in het beleidsboek, volgt dat onder kast wordt verstaan
elk gefixeerd bouwelement in de keuken die is voorzien van een deur, ongeacht de breedte of hoogte. Gelet op deze definitie houdt het standpunt van de huurders geen stand en worden de zes bovenkastjes volledig in de puntenberekening betrokken. Nu de huurders geen verweer hebben gevoerd tegen het aantal punten behorend bij zes bovenkastjes, zal de kantonrechter van 1 punt extra voor de keukenkastjes uit gaan.
elk gefixeerd bouwelement in de keuken die is voorzien van een deur, ongeacht de breedte of hoogte. Gelet op deze definitie houdt het standpunt van de huurders geen stand en worden de zes bovenkastjes volledig in de puntenberekening betrokken. Nu de huurders geen verweer hebben gevoerd tegen het aantal punten behorend bij zes bovenkastjes, zal de kantonrechter van 1 punt extra voor de keukenkastjes uit gaan.
4.10.
De verhuurders stellen dat het hardstenen aanrechtblad twee kwaliteitspunten rechtvaardigt. De huurders hebben hier geen verweer tegen gevoerd. Voor de luxe uitvoering van de keuken kan volgens het beleidsboek maximaal 2 punten toegekend worden. De huurcommissie heeft hiervoor 1 punt toegekend. De verhuurders hebben niet onderbouwd waarom de luxe uitvoering naar hun mening toekenning van 2 punten zou rechtvaardigen. Deze stelling wordt dan ook als niet onderbouwd gepasseerd.
4.11.
Met betrekking tot de keuken komt de kantonrechter dan ook niet tot een andere puntentelling dan de huurcommissie.
De buitenruimte
4.12.
De huurcommissie heeft overwogen dat aan de voorzijde van de woning een tuin van 91 m2 ligt. Deze oppervlakte leidt tot 0,67 punt per woning. Dit is meegenomen bij het onderdeel gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen. De aftrek van 5 punten bij het onderdeel privé-buitenruimten is daardoor komen te vervallen.
4.13.
Privé-buitenruimten zijn volgens het beleidsboek tot de woning behorende buitenruimten, waarvan de bewoners van de desbetreffende woning krachtens de huurovereenkomst het exclusieve gebruiksrecht hebben. Dit betekent dat uitsluitend de huurder het recht heeft om te bepalen welk gebruik hij maakt van de buitenruimten die tot de woning behoren. Er kan ook een gebruiksrecht toekomen aan een collectief van huurders dat in feite exclusief is. Van een dergelijke exclusiviteit is sprake als huurders het vermogen hebben derden te weren. Bij de aanwezigheid van uitsluitend een gemeenschappelijke buitenruimte, zonder afdwingbaar exclusief gebruiksrecht door huurders, is geen sprake van enige privé-buitenruimte en geldt een aftrek van 5 punten.
4.14.
De verhuurders stellen dat er sprake is van een exclusief gebruiksrecht van de huurders voor de gezamenlijke buitenruimte. De doorgang naar de binnenplaats zou afgesloten kunnen worden middels een hek. Hierdoor hebben de huurders het vermogen om derden te weren. Dat er op dit moment geen hek is, is niet relevant, aldus de verhuurders.
4.15.
De huurders stellen daartegenover dat de buitenruimte een betegelde binnenplaats is die als toegang dient voor de woningen in de achterbouw van het complex. De huurders kunnen derden niet weren. Er is dus geen sprake van een exclusief gebruiksrecht van de huurders, zodat de huurders geen buitenruimte hebben. Dit zou moeten resulteren in een puntenaftrek van 5, aldus de huurders.
4.16.
Partijen zijn het met elkaar eens dat er sprake is van een gemeenschappelijke binnenplaats. De huurders hebben bij antwoord gesteld dat deze binnenplaats ook gebruikt wordt als toegang tot de woningen in de achterbouw en daarom openbaar toegankelijk moet zijn voor onder andere bezoekers en (post)bezorgers. De verhuurders hebben deze stelling van de huurders niet weersproken. Zij stellen slechts dat de huurders het vermogen hebben om derden te weren door plaatsing van een hek en verwijzen daartoe naar een doorgang die te zien is op een door de huurders overgelegde foto. De verhuurders hebben hiermee hun standpunt met betrekking tot het exclusieve gebruiksrecht van de huurders onvoldoende onderbouwd, zeker in het licht van het bordje dat op voornoemde foto te zien is dat verwijst naar de huisnummers [huisnummer] tot en met [huisnummer] , welke huisnummers via die doorgang te bereiken zouden zijn. Hieruit volgt dat niet vast is komen te staan dat de huurders de mogelijkheid hebben om derden uit de buitenruimte te weren en daardoor een exclusief gebruiksrecht van de buitenruimte hebben. Dit leidt, in afwijking van het oordeel van de huurcommissie, tot een aftrek van 5 punten.
De WOZ-waarde
4.17.
De huurcommissie heeft als WOZ-waarde de minimumwaarde van € 41.816,00 gehanteerd. Zij overweegt daartoe dat er kennelijk geen WOZ-beschikking met een peildatum van 1 januari 2016, geldig voor 2017, is. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was er dus geen WOZ- of vervangingswaarde vast te stellen en om die reden wordt de minimumwaarde gehanteerd door de huurcommissie.
4.18.
De verhuurders stellen dat het uitgangspunt van de huurcommissie geen recht doet aan de waarde van de woning bij het aangaan van de huurovereenkomst. De kantonrechter kan afwijken van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen en zou dit in deze situatie ook moeten doen. Uitgegaan zou moeten worden van een WOZ-waarde van
€ 153.000,00, aldus de verhuurders.
4.19.
De huurders kunnen zich vinden in de door de huurcommissie gehanteerde minimumwaarde. De onder 2.4 genoemde beschikking was op 1 augustus 2017 namelijk nog niet vastgesteld. De verhuurders hadden een WOZ-beschikking kunnen verkrijgen die rekening zou hebben gehouden met het voortgangspercentage van de bouw op 1 januari 2017. Op grond van deze beschikking had voor de woningwaardering rekening kunnen worden gehouden met wijzigingen van na 1 januari 2017, maar vóór de aanvang van de huur. De verhuurders hebben dit echter nagelaten, aldus de huurders.
4.20.
Bepaald moet worden welke WOZ-waarde moet worden gehanteerd per 1 augustus 2017. De WOZ-waarde van € 153.000,00 geldt vanaf 1 januari 2018 en kan dus niet zonder meer als uitgangspunt voor de waarde per 1 augustus 2017 dienen.
4.21.
De verhuurders stellen dat de woning op 1 januari 2017 nog niet klaar was. Er is geen WOZ-beschikking voor het jaar 2017 met als peildatum 1 januari 2016.
4.22.
Uitgaande van de stelling van de verhuurders dat de verbouwing op 1 januari 2017 nog niet klaar was, was er op die datum sprake van een
gebouwd eigendom in aanbouwals bedoeld in artikel 17 lid 4 WOZ Pro. In dat geval wordt de WOZ-waarde vastgesteld als ware de bouw voltooid. Een dergelijke beschikking is in deze procedure echter niet overgelegd. De verhuurders hebben een bewijsaanbod gedaan. De verhuurders worden daarom in de gelegenheid gesteld om alsnog een WOZ-waarde bepaald overeenkomstig artikel 17 lid 4 WOZ Pro in de procedure te brengen. De huurders mogen hierop reageren.
gebouwd eigendom in aanbouwals bedoeld in artikel 17 lid 4 WOZ Pro. In dat geval wordt de WOZ-waarde vastgesteld als ware de bouw voltooid. Een dergelijke beschikking is in deze procedure echter niet overgelegd. De verhuurders hebben een bewijsaanbod gedaan. De verhuurders worden daarom in de gelegenheid gesteld om alsnog een WOZ-waarde bepaald overeenkomstig artikel 17 lid 4 WOZ Pro in de procedure te brengen. De huurders mogen hierop reageren.
Het aantal verwarmde vertrekken
4.23.
De huurcommissie heeft, zonder nadere motivering, de slaapkamer als apart verwarmd vertrek meegerekend.
4.24.
Tussen partijen is in geschil of de slaapkamer is aan te merken als apart verwarmd vertrek. Uit de, niet door huurders weersproken, foto’s bij de dagvaarding blijkt dat de slaapkamer op een vide ligt. De slaapkamer is boven het keukenblok van de open keuken gesitueerd. De slaapkamer is te bereiken via een in de woonkamer gesitueerde trap en van de lager gelegen woonkamer afgescheiden door een hek.
4.25.
De huurders stellen dat de slaapkamer niet als afzonderlijk vertrek beschouwd kan worden. Er is namelijk geen scheidingsmuur tussen de woon- en de slaapkamer. De slaapkamer staat volledig in verbinding met de woonkamer. De slaapkamer wordt, aldus de huurders, ook niet afzonderlijk verwarmd. De verhuurders voeren aan dat de slaapkamer volledig zelfstandig op een andere verdieping ligt en is afgescheiden door een trap en een hek. Het samenvoegen van vertrekken kan, aldus de verhuurders, alleen als het gaat om horizontaal aan elkaar grenzende vertrekken.
4.26.
De kantonrechter is van oordeel dat de slaapkamer niet als afzonderlijk vertrek beschouwd kan worden. De slaapkamer staat in open niet afsluitbare verbinding met de woonkamer. Het als afscheiding geplaatste hek staat er (uitsluitend) uit veiligheidsoverwegingen. Uit het beleidsboek blijkt verder niet dat met elkaar in verbinding staande ruimtes horizontaal aan elkaar moeten grenzen. Om als vertrek te gelden mag de ventilatie ook niet via een ander vertrek of overige ruimte geschieden. Bovendien is niet vast komen te staan dat de slaapkamer met een eigen radiator verwarmd wordt.
4.27.
Hieruit volgt dat voor de verwarmde vertrekken, in afwijking van het oordeel van de huurcommissie, 6 punten wordt toegekend.
4.28.
Gelet op hetgeen ten aanzien van de te hanteren WOZ-waarde is overwogen, wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verwijst de zaak naar de rolzitting van 24 april 2019 te 11.00 uur, waar de verhuurders zich schriftelijk dienen uit te laten omtrent hetgeen hierboven onder 4.22 is overwogen;
5.2.
De huurders zullen vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren;
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C. van Haren, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2019.