Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7108251 UC EXPL 18-8668 BB/40236
Vonnis van 27 februari 2019
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M. Taheri,
tegen:
[gedaagde],
wonende te .,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R.P.A. Vermeer.
Partijen worden hierna ook [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 oktober 2018;
- de akte wijziging van eis, ontvangen op de griffie op 23 januari 2019;
- de comparitie van partijen van 28 januari 2019, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 25 februari 2016 heeft [eiser] van [gedaagde] gekocht het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bovenwoning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna ook: de woning).
2.2.
In de verkoopadvertentie van de woning op Funda.nl stond onder meer het volgende vermeld:
“(…)
De dakbedekking van het hoofddak is van 2006/2007
(…)”
2.3.
In de door [gedaagde] ingevulde vragenlijst bij de verkoopbrochure van de woning, die voor de koop aan [eiser] is verstrekt, staat:
“(…)
B. Zijn asbesthoudende materialen in het appartement aanwezig?
Weet ik niet
(…)”
2.4.
In de koopovereenkomst zijn onder andere de volgende bepalingen opgenomen:
“artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
6.1
De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…)
6.3
De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis(…).
(…)
6.4.3
Aan verkoper is niet bekend of /Aan koper is bekend datin de onroerende zaak asbest is verwerkt.
(…)”
2.5.
Op 2 juni 2016 is de woning geleverd.
2.6.
In de zomer 2016 is tijdens een verbouwing aan het dak van de woning door [eiser] asbest aangetroffen in het dakbeschot. Dit betrof zogenoemd hechtgebonden asbest.
2.7.
[eiser] heeft bij brief van 11 juli 2016 bij [gedaagde] melding gemaakt van de aanwezigheid van het asbest, met daarbij het verzoek om samen tot een oplossing te komen waarbij [gedaagde] zou bijdragen in de kosten van de sanering van het asbest en vervanging van het dakbeschot. [gedaagde] heeft op 23 juli 2016 geantwoord dat zij daarvoor geen aanleiding ziet.
2.8.
Op 8 september 2017 heeft [eiser] schriftelijk aan [gedaagde] aangegeven dat hij de sanering en het verbouwen van het dak zelf heeft laten uitvoeren. [eiser] heeft [gedaagde] daarbij aansprakelijk gesteld voor de kosten die hij daarbij heeft gemaakt. [gedaagde] heeft de aansprakelijkheid betwist.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, na wijziging van eis, uitvoerbaar bij voorraad:
- een verklaring voor recht dat [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden, en onrechtmatig heeft gehandeld;
- een verklaring voor recht dat [gedaagde] wanprestatie heeft geleverd en aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade;
- betaling van door [eiser] geleden schade van € 12.838,90, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten;
- één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag dat [gedaagde] in gebreke is aan de gevorderde betaling te voldoen.
3.2.
Aan de vordering legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde] voorafgaand aan de verkoop van de woning haar contractuele mededelingsplicht heeft geschonden. [gedaagde] wist dat het dakbeschot asbest bevatte, tenminste dat had ze moeten weten, en zij had hiervan melding moeten maken aan [eiser] . Door dit niet te doen heeft [gedaagde] onrechtmatig tegenover [eiser] gehandeld. De verkoopmakelaar van [gedaagde] heeft, volgens [eiser] , op vragen tijdens de bezichtiging van de woning uitdrukkelijk aangegeven dat de woning geen asbest zou bevatten.
3.3.
Daarbij stelt [eiser] dat de aanwezigheid van het asbest het normaal gebruik van de woning in de weg stond, zodat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met artikel 6.3 uit de koopovereenkomst.
3.4.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en nakosten. Zij baseert haar verweer op het volgende.
3.5.
[gedaagde] was niet bekend met de aanwezigheid van asbest in het dakbeschot, en heeft dit naar waarheid verklaard in de vragenlijst bij de verkoopbrochure en de koopovereenkomst. Ook de door haar ingeschakelde verkoopmakelaar heeft niet gemeld dat de woning geen asbest zou bevatten. Volgens [gedaagde] stond het aangetroffen asbest het normaal gebruik van de woning niet in de weg. Daarbij komt dat [eiser] [gedaagde] niet de mogelijkheid tot herstel heeft geboden. [eiser] heeft [gedaagde] wel op de hoogte gesteld van de aanwezigheid van het asbest, en haar om een bijdrage in de saneringskosten gevraagd, maar is daarna overgegaan tot het saneren en vervangen van het dakbeschot.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen twisten over de vraag of sprake is van non-conformiteit van de geleverde woning in de zin van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek. Hierbij is van belang of [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden, en of de geleverde woning bij de levering de eigenschappen bezat die nodig zijn voor het normaal gebruik als woonhuis.
Schending mededelingsplicht
4.2.
Ten aanzien van de mededelingsplicht van [gedaagde] , stelt de kantonrechter voorop dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] kennis heeft gehad van de aanwezigheid van asbest in de woning. Anders dan [eiser] betoogt, kan niet worden geoordeeld dat [gedaagde] had moeten weten dat asbest in het dak aanwezig was, omdat zij een aantal jaar daarvoor werkzaamheden aan dat dak heeft laten verrichten. [eiser] heeft gesteld dat de persoon die namens [gedaagde] werkzaamheden aan het dak heeft verricht, gezien moet hebben dat asbest in het dakbeschot aanwezig was, en dat deze persoon dit aan [gedaagde] moet hebben verteld. Dat betreft een aanname van [eiser] die niet is vast komen te staan, en is betwist door [gedaagde] . [gedaagde] heeft aangegeven dat zij niet wist of in de woning asbest aanwezig was en dit voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst in de voornoemde vragenlijst opgenomen. Dit is herhaald in artikel 6.4.3. van de koopovereenkomst, zodat [eiser] niet zonder meer mocht verwachten dat de woning asbestvrij zou worden geleverd.
4.3.
[eiser] heeft verder gesteld dat tijdens de bezichtiging de verkoopmakelaar van [gedaagde] na een vraag over asbest op de vliering is gaan kijken, en heeft geantwoord: “Kijk er zit geen asbest”, op basis waarvan [eiser] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat geen asbest in het dak aanwezig was. Deze stelling is door zowel [gedaagde] als de verkoopmakelaar in zijn brief van 23 augustus 2018, uitdrukkelijk betwist. [eiser] heeft aangeboden om bewijs te leveren van zijn stelling, maar de kantonrechter passeert dit bewijsaanbod. Uit vaste jurisprudentie volgt dat een makelaar in beginsel geen volmacht heeft om de partij voor wie hij optreedt te vertegenwoordigen. Dit betekent dat de mededelingen van de verkoopmakelaar niet één-op-één aan de verkoper kunnen worden toegerekend; hiervoor zijn aanvullende feiten en omstandigheden nodig. [eiser] heeft echter geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht op basis waarvan de gestelde mededelingen van de verkoopmakelaar aan [gedaagde] zelf zouden kunnen worden toegerekend, zodat zijn stelling op dit punt onvoldoende is onderbouwd en aan bewijslevering niet wordt toegekomen.
Normaal gebruik
4.4.
Anders dan [eiser] betoogt, kan niet worden geoordeeld dat de enkele aanwezigheid van asbest in het dakbeschot van de woning in de weg staat aan normaal gebruik van die woning. Omdat het hechtgebonden asbest betreft en bij alledaags gebruik van de woning geen sprake is van verwijdering/bewerking van dat asbest, is van schadelijkheid voor de gezondheid of ander nadeel namelijk geen sprake. De aanwezigheid van het asbest maakt de woning niet ongeschikt voor bewoning.
4.5.
[eiser] heeft aangegeven dat het asbest wel moest worden verwijderd bij het uitvoeren van de werkzaamheden aan de dakkapel en het dak, zodat de aanwezigheid van het asbest daardoor in weg staat aan het normaal gebruik van de woning. Het uitvoeren van niet direct noodzakelijke verbouwingswerkzaamheden valt echter niet onder normaal gebruik, maar is een aanpassing van de woning op grond van persoonlijke wensen, die in beginsel niet ziet op de algemene bewoonbaarheid van de woning. Dat [eiser] bij het vervangen van de dakkapel en de overige verbouwingswerkzaamheden aan het dak het asbest diende te laten saneren, maakt dus nog niet dat de geleverde woning niet de eigenschappen beschikte die noodzakelijk zijn voor normaal gebruik. Als [eiser] de verbouwingswerkzaamheden niet zou hebben uitgevoerd, bestond namelijk geen noodzaak of plicht het asbest te laten verwijderen. Dit kan anders zijn wanneer de werkzaamheden aan het dak wel noodzakelijk waren voor de algemene bewoonbaarheid van de woning. [eiser] heeft daarover aangevoerd dat het dak van de woning in een slechte staat zou verkeren waardoor de uitgevoerde werkzaamheden noodzakelijk zouden zijn geweest, maar heeft deze stelling onvoldoende onderbouwd met enig bewijs.
4.6.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat van non-conformiteit van de woning geen sprake is, zodat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde] heeft ook niet onrechtmatig gehandeld tegenover [eiser] .
Verzuim
4.7.
Verondersteld dat wel sprake zou zijn geweest van non-conformiteit, is [gedaagde] niet in verzuim komen te verkeren en is ook om die reden niet schadeplichtig tegenover [eiser] . [eiser] heeft [gedaagde] namelijk niet in de gelegenheid gesteld alsnog haar verplichtingen na te komen. [eiser] heeft bij brief van 11 juli 2016 bij [gedaagde] melding gemaakt van de aanwezigheid van het asbest, met daarbij het verzoek om samen tot een oplossing te komen waarbij [gedaagde] zou bijdragen in de kosten van de sanering van het asbest en vervanging van het dakbeschot. [gedaagde] is daarbij echter niet in gebreke gesteld en in de gelegenheid om een eigen (tegen)onderzoek te laten plaatsvinden of om eigen herstel- of saneringswerkzaamheden te laten uitvoeren. Toen [eiser] op 8 september 2017 [gedaagde] aansprakelijk heeft gesteld voor de kosten van de sanering en de verbouwing van het dak, had hij die werkzaamheden al laten uitvoeren.
Conclusie
4.7.
Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
4.8.
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [eiser] in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 720,- aan salaris gemachtigde, namelijk 2 punten x liquidatietarief € 360,-.
De nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld.
De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 720,- aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt [eiser] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,-, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening, en te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;
5.4.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.B.W. Beekman, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2019.