ECLI:NL:RBMNE:2020:1245

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 18/268

uitspraak van de meervoudige kamer van 24 februari 2020 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: D. van Luttikhuizen),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder

(gemachtigde: mr. W.G. Vos).

Procesverloop

Bij beschikking van 30 juni 2017 (
de beschikking) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (
Wet woz) de waarde van de onroerende zaak

[adres 1] in [plaatsnaam 1] (
de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2017 naar de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 1.237.000,-. Verweerder heeft gelijktijdig met de beschikking aan eiser als eigenaar van de onroerende zaak in één geschrift een aanslag onroerendezaakbelastingen (
de aanslag) bekendgemaakt, waarbij de bij de beschikking vastgestelde waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.

Bij uitspraak op bezwaar van 12 december 2017 (
de uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een

verweerschrift en een taxatierapport ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2019. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.

Overwegingen

1. De onroerende zaak betreft een in 2003 gebouwde vrijstaande woning met een aantal bijgebouwen (hooi-/stroschuur en luifel aan woonhuis) met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 393 m². De totale grondoppervlakte bij de woning bedraagt 36.289 m². De onroerende zaak is bij beschikking van de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit en de Staatsecretaris van Financiën van 26 januari 2010 aangemerkt als een landgoed als bedoeld in artikel 1 van Pro de Natuurschoonwet 1928 (
Nsw-landgoed).

2. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder stelt zich op het standpunt dat bij de beschikking de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3. Eiser voert allereerst aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet op zijn bezwaargronden is ingegaan. Verweerder heeft tijdens de zitting erkend dat de motivering van de uitspraak op bezwaar op dit punt te kort schiet. In verband hiermee heeft verweerder toegezegd de door eiser gemaakte proceskosten in bezwaar en beroep en het betaalde griffierecht te zullen vergoeden. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.

4. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet woz wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (
de marktwaarde). De marktwaarde is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

5. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet woz (
URUOW) blijven bij de waardebepaling buiten aanmerking de onroerende zaken die deel uitmaken van een Nsw-landgoed, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen (
de Nsw-uitzondering). Bij de bepaling van de waarde(n) van de onroerende zaak/zaken die deel uitmaakt/uitmaken van een Nsw-landgoed, wordt dus alleen rekening gehouden met de waarde van de tot die onroerende zaak/zaken behorende gebouwde eigendommen en de ondergrond daarvan.

6. In artikel 17, vijfde lid, van de Wet woz is een speciaal waarderingsvoorschrift opgenomen voor een gebouwd eigendom dat deel uitmaakt van een Nsw-landgoed en dat tot woning dient. De waarde van een dergelijk gebouwd eigendom (woning) wordt bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het Nsw-landgoed gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is (de bestemmingswaarde). Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning.

7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de marktwaarde van de onroerende zaak, rekening houdende met de Nsw-uitzondering, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. In de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiser en wat hij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd te worden betrokken.

8. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport blijkt dat verweerder de marktwaarde van de onroerende zaak, zonder rekening te houden met de Nsw-uitzondering, heeft berekend op € 1.834.000,- op basis van een vergelijking van de onroerende zaak met behulp van een methode van systematische vergelijking met drie, naar zijn mening vergelijkbare, onroerende zaken (
de vergelijkingsobjecten). Deze systematische vergelijking is in de onderstaande tabel samengevat.

[adres 1]

, [plaatsnaam 1]

[adres 2] , [plaatsnaam 2]

[adres 3]

, [plaatsnaam 1]

[adres 4]

, [plaatsnaam 1]

Soort

vrijstaand

Ligging

landelijk

bosrijk

in woonwijk

Type

landhuis

villa

vrijstaande woning

monumentale

villa

Gebruiksopp.^[1]

393 m2

270 m2

253 m2

309 m2

Bouwjaar

2003

2008

1903

Kwaliteit

goed

voldoende

Onderhoud

goed

Kavel

36.289 m2

3.035 m2

1.035 m2

1.204 m2

Overkapping/

luifel

Schuur

Garage

Tuinhuis

Bergzolder

Kelder

Hobbyruimte

Carport

€ 20.000

€ 7.900

€ 92.000

€ 30.000

€ 25.000

€ 20.000

€ 8.000

€ 15.000

€ 6.000

€ 25.000

€ 3.500

Grond bij woning (tuin)

Bosgrond/

Houtopstand

Natuurterrein

€ 759.680

(3.674 m2)

€ 3.318

(1.659 m2)

€ 30.956

(30.956 m2)

€ 714.950

(3.035 m2)

€ 472.875

(1.035 m2)

€ 510.900

(1.204 m2)

Woning

€ 1.012.146

€ 763.050

€ 508.625

€ 696.600

Per m2

€ 2.575

€ 2.826

€ 2.010

€ 2.254

Marktwaarde vóór Nsw-uitzondering

€ 1.834.000

Verkoopdatum

14-10-2015

03-12-2015

01-09-2016

Verkoopprijs

€ 1.600.000

€ 1.026.500

€ 1.265.000

Onder ‘woning’ wordt in de vergelijking verstaan de woning zonder overkapping/luifel, schuur en ondergrond (hierna ook:
hoofdgebouw).

9. Tot het taxatierapport behoort ook een overzicht van de opbouw van de vastgestelde waarde van de woning (de waarde-opbouw). Uit de waarde-opbouw blijkt dat de marktwaarde van de woning ná toepassing van de Nsw-uitzondering gelijk is aan de deelwaarde van het hoofdgebouw, verhoogd met de deelwaarden van de luifel/overkapping, de schuur en de ondergrond van het hoofdgebouw. In de waarde-opbouw is de deelwaarde van de ondergrond van het hoofdgebouw berekend op € 279.196,- (313 m2 à € 892,- per m2). Daarmee komt de marktwaarde van de woning na toepassing van de Nsw-uitzondering uit op

€ 1.319.242,- (€ 1.012.146,- + € 20.000,- + € 7.900,- + € 279.196,-).

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het taxatierapport, de waarde-opbouw en hetgeen hij overigens in de stukken en ter zitting heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat hij de marktwaarde van de onroerende zaak, vóór en na toepassing van de Nsw-uitzondering, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de herleiding van de marktwaarde van de onroerende zaak vóór toepassing van de Nsw-uitzondering uit de verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder in voldoende mate rekening gehouden met de waarderelevante verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten alsmede tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Wat betreft de toepassing van de Nsw-uitzondering heeft verweerder, met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarden van de categorieën grond bij de woning (tuin), bosgrond/houtopstand en natuurterrein niet tot te lage bedragen in mindering zijn gebracht op de waarde van de onroerende zaak vóór toepassing van de Nsw-uitzondering.

11. Hetgeen eiser in de stukken en ter zitting heeft aangevoerd, is voor de rechtbank geen reden om aan de juistheid van de onder 10 gegeven oordelen te twijfelen. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.

12. In de eerste plaats heeft eiser aangevoerd dat verweerder de gebruiksoppervlakten van de vergelijkingsobjecten niet juist heeft berekend. Verweerder is volgens eiser ten onrechte afgeweken van de oppervlaktegegevens in de Basisadministratie adressen en gebouwen (Bag). Verder komen de door verweerder gehanteerde gegevens niet overeen met de gegevens die op Funda staan. Als wel wordt uitgegaan van de gegevens uit de Bag en Funda, betoogt eiser, is de waarde per m² gebruiksoppervlakte voor zowel de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten veel lager dan die waarvan verweerder uitgaat.

13. Verweerder heeft hierover tijdens de zitting gesteld dat de gebruiksoppervlakten zijn berekend aan de hand van bouwtekeningen van de woning en de vergelijkingsobjecten. Dat in de Bag en/of op Funda andere gegevens staan, komt vaker voor. De gegevens in de Bag en/of op Funda zijn niet leidend. Het gaat om de werkelijke gebruiksoppervlakten; daarvoor bieden de bouwtekeningen de beste basis.

De rechtbank volgt verweerder hierin. Eiser heeft niet betwist dat de door verweerder in aanmerking genomen gebruiksoppervlakten van de tot woning dienende delen van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten overeenkomen met die welke blijken uit de bouwtekeningen van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Een verwijzing naar de gegevens in het Bag en/of op Funda is zonder nader bewijs onvoldoende om op grond daarvan de door verweerder in aanmerking genomen gebruiksoppervlakten in twijfel te trekken. Dat bewijs ontbreekt. De beroepsgrond slaagt niet.

14. In de tweede plaats heeft eiser aangevoerd dat verweerder van een te hoge rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van het souterrain van de woning is uitgegaan. Er is, anders dan verweerder beweert, volgens eiser sprake van een kelder (opslagruimte) zonder daglichttoetreding. De rekenprijs per m² gebruiksoppervlak voor een dergelijke kelder is veel lager dan het door verweerder in aanmerking genomen bedrag.

15. Verweerder heeft hierover tijdens de zitting gesteld dat het souterrain een volwaardige woonruimte is, met een gebruiksoppervlak van 85 m2 en voorzien van vloerwarming en een fraaie tegelvloer. Hij heeft daarbij gewezen op de foto’s van de verkoopadvertentie van de woning (te raadplegen op www. [.] .nl). Daarom is hij voor de woonkelder uitgegaan van dezelfde rekenprijs per m2 als die welke hij voor de rest van de woning heeft gebruikt
(€ 2.575,-).

De rechtbank volgt verweerder ook op dit punt. Met hetgeen verweerder ter onderbouwing van de door hem in aanmerking genomen rekenprijs per m² voor het souterrain heeft aangevoerd, heeft hij aannemelijk gemaakt dat deze rekenprijs niet te hoog is. Eiser heeft geen gegevens overgelegd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat verweerder voor het souterrain een lagere rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak had moeten hanteren.

De beroepsgrond slaagt niet.

16. In de derde plaats heeft eiser ter zitting aangevoerd dat de onroerende zaak in de loop van 2019 is verkocht voor € 1.500.000,- en dat deze verkoopprijs bij de bepaling van de marktwaarde van de onroerende zaak vóór toepassing van de Nsw-uitzondering het uitgangspunt moet zijn. De marktwaarde van de onroerende zaak ná toepassing van de Nsw-uitzondering komt dan, na aftrek van de door verweerder gehanteerde waarden van de grond bij de woning, de bosgrond/houtopstand en het natuurterrein, uit op circa € 700.000,-.

Naar het oordeel van de rechtbank is de bij de verkoop op een datum die meer dan twee jaar na de waardepeildatum is gelegen, behaalde verkoopprijs niet geschikt om daaruit rechtstreeks de marktwaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum af te leiden. Een marktwaarde van de woning van € 1.500.000,- vóór toepassing van de Nsw-uitzondering laat zich voorts niet verenigen met de verkooprijzen die op data rond de waardepeildatum zijn behaald voor de veel kleinere vergelijkingsobjecten waarvan er één ook nog eens aanmerkelijk ouder is dan de onroerende zaak. De beroepsgrond slaagt niet.

17. Eiser heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat verweerder de bestemmingswaarde van de onroerende zaak (zie onder 6) niet juist heeft berekend. Naar zijn opvatting had verweerder een lagere instandhoudingsfactor dan 0,975 moeten toepassen en de toepassing van de instandhoudingsfactor niet moeten beperken tot de ondergrond van de woning. Eiser voert hierover nog aan dat hij in dit verband op uitlatingen van de medewerker van de Waarderingskamer heeft mogen vertrouwen. Verweerder heeft dit standpunt van belanghebbende gemotiveerd betwist.

18. In de tot de stukken van het geding behorende, onder 1 vermelde beschikking van de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit en de Staatsecretaris van Financiën van 26 januari 2010 (de aanwijzingsbeschikking) is onder meer het volgende bepaald:

“Gelet op de Natuurschoonwet 1928;

(…)

Overwegende dat de opstal, voorkomen op het perceel kadastraal bekend gemeente

[naam gemeente] , sectie [sectie-aanduiding] , nr. [nummeraanduiding] en aangeduid als [cijfer-/letteraanduiding] op de bijgevoegde

terreinkaart met een oppervlakte van ± 0.01.90 ha, geen deel uit kan maken van [het] onder de Natuurschoonwet 1928 te Natuurschoonwet te rangschikken landgoed, omdat de opstal is gebouwd na 1 januari 1940 en qua oppervlakte groter is dan 20m2;

BESLUITEN:

(…)

6. te verklaren dat het landgoed niet voldoet aan de voorwaarden als bedoeld in artikel 220d lid 1 onderdeel d van de Gemeentewet jo. artikel 8 van Pro het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928, wat betekent dat het landgoed niet voor ten minste 30 percent van de oppervlakte is bezet met houtopstanden, of anderszins dat de oppervlakte van het landgoed niet voor ten minste 20 percent met houtopstanden is bezet waarbij de oppervlakte voorts voor ten minste 50 percent bestaat uit natuurterreinen;

7. belanghebbende mede te delen dat de aangemerkte percelen nader zijn aangeduid in de bij de originele beschikking behorende bijlagen, met dien verstande dat de opstal (….) geen onderdeel uitmaakt van de rangschikking;

8. belanghebbenden mede te delen dat rangschikking van de opstal (…)niet mogelijk is omdat de opstal niet voldoet aan de criteria als genoemd in artikel 3 lid 5 van Pro het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928;

(…)”

19. De in de onder 18 geciteerde passages van de aanwijzingsbeschikking genoemde opstal is de woning. Naar het oordeel van de rechtbank laten de onder 18 geciteerde passages van de aanwijzingsbeschikking, met name de paragrafen 7 en 8, er geen misverstand over bestaan dat de woning van de aanwijzing van de onroerende zaak als Nsw-landgoed is uitgesloten. Een van de aanwijzing als Nsw-landgoed uitgesloten woning maakt naar het oordeel van de rechtbank geen deel uit van het aangewezen landgoed en komt reeds om die reden niet voor toepassing van de regeling van artikel 17, vijfde lid, van de Wet woz in aanmerking. Hetzelfde heeft te gelden voor de ondergrond van de woning die immers volgens vaste jurisprudentie deel uitmaakt van de woning. Daarbij komt nog dat in paragraaf 6 van de aanwijzingsbeschikking is bepaald dat het aangewezen landgoed niet voldoet aan de voorwaarden als bedoeld in artikel 220d, lid 1, onderdeel d, van de Gemeentewet jo. artikel 8 van Pro het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928. Aangezien het voldoen aan deze voorwaarden een vereiste is om voor toepassing van de van de regeling van artikel 17, vijfde lid, van de Wet woz in aanmerking te komen, is ook dit een reden om deze regeling met betrekking tot de woning, met inbegrip van de ondergrond, buiten toepassing te laten. De beroepsgrond slaagt niet.

20. Voor zover eiser stelt dat hij in dit verband op uitlatingen van de medewerker van de Waarderingskamer heeft mogen vertrouwen, vormt deze stelling voor de rechtbank geen aanleiding om van het wettelijk stelsel, zoals hiervoor overwogen, af te wijken. De rechtbank is niet gebleken van enige uitdrukkelijke en ondubbelzinnige toezegging van de zijde van de heffingsambtenaar. Dat de medewerker van de Waarderingskamer zou hebben gezegd dat de instandhoudingslast wordt berekend over het gebouwde woz-object en niet over de ondergrond van het gebouwde, wat daarvan ook zij, maakt niet dat eiser daaraan een gerechtvaardigd vertrouwen kon ontlenen nu deze medewerker niet bevoegd was om namens de heffingsambtenaar daarover bindende toezeggingen te doen.

Voor het geval dat het standpunt van eiser inzake het door uitlatingen van de medewerker van de Waarderingskamer gewekte vertrouwen aldus moet worden opgevat dat er naar de opvatting van eiser sprake is van bijzondere omstandigheden die meebrengen dat aan door of vanwege de fiscus verstrekte inlichtingen, hoewel zij geen toezeggingen zijn, rechtens te honoreren vertrouwen kan worden ontleend (vergelijk Hoge Raad van 26 september 1979, nr. 19 250, ECLI:NL:HR:1979:AM4918, BNB 1979/311), overweegt de rechtbank nog het volgende. Door een medewerker van de Waarderingskamer verstrekte inlichtingen zijn niet door of vanwege de heffingsambtenaar verstrekt en kunnen evenmin aan de heffingsambtenaar worden toegerekend. Reeds hierom is van een door deze inlichtingen gewekt rechtens te honoreren vertrouwen geen sprake. Daarbij komt nog dat de Hoge Raad in het genoemde arrest voor het bestaan van door inlichtingen gewekt vertrouwen de eis stelt dat de belanghebbende die zich op dat vertrouwen beroept, afgaande op de inlichtingen, een handeling heeft verricht of nagelaten, ten gevolge waarvan hij niet alleen de wettelijk verschuldigde belasting heeft te betalen, maar daarenboven schade lijdt (dispositie-eis). Eiser heeft geen feiten gesteld waaruit volgt dat aan deze eis is voldaan.

Het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt niet.

21. Eiser heeft tijdens de zitting nog gesteld dat in het taxatierapport bij de bepaling van de tuingrond ten onrechte de waarde van de tuingrond van 215 m² van de buurman is betrokken. Dit blijkt uit de door hem tijdens de zitting overgelegde gegevens van het Kadaster (perceelnummer [perceelnummer] ). Verweerder heeft dit tijdens de zitting erkend. Voor de uiteindelijke waardering maakt dit echter geen verschil. De rechtbank kan verweerder hierin volgen, aangezien de omliggende aanhorige grond (eigen tuin en erf) onder de Nsw-uitzondering valt.

22. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag vastgesteld.

23. Het beroep is ongegrond. Niettemin zal de rechtbank verweerder op grond van hetgeen onder 3 is overwogen veroordelen in de proceskosten van eiser en bepalen dat aan eiser het door hem betaalde griffierecht wordt gerestitueerd. De rechtbank stelt de proceskosten die verweerder aan eiser moet vergoeden op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.311,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, een waarde per punt van

€ 261,- en een wegingsfactor 1; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1).

De vergoeding van het griffierecht bedraagt € 46,-.

Beslissing

De rechtbank

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 1.311,-;
bepaalt dat verweerder eiser het door deze betaalde griffierecht van € 46,- dient te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. in 't Veld, voorzitter, en mr. L.C. Michon en

mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2020.

griffier voorzitter

(
de voorzitter is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen)

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Beoordeling marktwaarde landgoed onder Natuurschoonwet 1928 in WOZ-zaak

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

uitspraak van de meervoudige kamer van 24 februari 2020 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

Procesverloop

Overwegingen

Beslissing

Rechtsmiddel

Voetnoten