Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Amersfoort
zaaknummer: 8040476 AC EXPL 19-3337 asp/1189
Vonnis van 8 april 2020
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: R. van Schendel,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop blijkt uit het volgende:
- het tussenvonnis van 30 oktober 2019, waarin een mondelinge behandeling is bevolen,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 december 2019, waarin een tijdens de zitting een mondeling vonnis is gewezen,
- de zittingsaantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling,
- verschillende brieven.
1.2.
De kantonrechter heeft ten slotte beslist dat vonnis zal worden gewezen.
2.Wat is er aan de hand?
2.1.
[eiser] is sinds 21 mei 2019 eigenaar van de woning [adres] in [woonplaats 2] (hierna: de woning). Hij heeft de woning gekocht van mevrouw [A] .
[gedaagde] huurt de woning sinds 20 maart 2010.
2.2.
Er is een achterstand ontstaan in de huurbetaling door [gedaagde] .
2.3.
Aanvankelijk vorderde [eiser] € 2.791,31 wegens ontstane huurachterstand. Dat bedrag bestond uit :
€ 1.381,00 aan huurachterstand tot en met 30 mei 2019
€ 1.152,32 aan huurtermijnen tot en met 30 september 2019
€ 250,65 aan buitengerechtelijke kosten en
€ 7,34 aan wettelijke rente tot aan de dagvaarding.
In zijn brief van 3 december 2019, ter voorbereiding van de mondelinge behandeling, heeft [eiser] zijn vordering verminderd met € 700,00 in verband met de betaling daarvan door [gedaagde] op 4 september 2019. Doordat gedurende de procedure de huurachterstand is gegroeid heeft [eiser] in die brief zijn vordering vermeerderd met € 2.778,48, de huurtermijnen over de periode oktober tot en met december 2019. Voorts vordert hij ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning door [gedaagde] .
Deze eiswijziging is besproken tijdens de mondelinge behandeling van 11 december 2019.
2.4.
[gedaagde] voert verweer. Hij zegt dat hij met de vorige verhuurder de afspraak heeft gemaakt dat hij geen huurverhogingen behoeft te betalen zolang de verhuurder achterstallig onderhoud aan de woning niet heeft weggewerkt. De ontstane achterstand is volgens hem precies het verschil tussen de huur met huurverhoging en de door hem gedane betalingen.
3.De beoordeling
3.1.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] erkend dat hij geen huurbetalingen over de maanden oktober tot en met december 2019 heeft gedaan. Daarmee staat de door [eiser] gestelde huurachterstand van deze drie maanden vast. De kantonrechter behoeft daarnaar geen nader onderzoek te doen.
3.2.
[gedaagde] heeft verder in zijn mondelinge conclusie van antwoord en tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat hij met mevrouw [A] de afspraak had gemaakt dat hij zolang het achterstallig onderhoud niet was weggewerkt hij slechts € 725,00 per maand behoefte te betalen. Daarvan was echter geen schriftelijk bewijs. Het bleek ook niet uit de door mevrouw [A] aan [eiser] gegeven informatie over de stand van de huurbetalingen bij de levering van de woning aan [eiser] . Het zou wel kunnen blijken uit eventuele getuigenverklaringen van mevrouw [A] en [gedaagde] zelf.
3.3.
Het is tijdens de mondelinge behandeling onduidelijk gebleven wat de aard en de ernst was van het door [gedaagde] gestelde achterstallig onderhoud. [gedaagde] heeft gezegd dat hij een onderzoek door de huurcommissie laat verrichten, maar hij heeft meegedeeld daarvan geen bewijs te hebben.
Verder is gebleken dat [gedaagde] in de zomer van 2019 enkele keren de volledige huur inclusief de huurverhoging, dus € 926,16 per maand, heeft betaald. Dat is gestopt per oktober 2019.
3.4.
De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling aan [gedaagde] een bewijsopdracht gegeven. Hij mocht bewijzen dat hij:
in 2017 met mevrouw [A] de afspraak heeft gemaakt dat hij boven een bedrag van € 725,00 per maand geen huur behoefde te betalen zolang het toen bestaande achterstallig onderhoud niet was weggewerkt en
dat hij vanaf 2017 alle huurtermijnen heeft betaald door betaling van € 725,00 per maand.
3.5.
Aan [gedaagde] is meermaals de gelegenheid gegeven schriftelijk te vertellen op welke wijze hij het bewijs wilde leveren. Hem is dat tijdens de mondelinge behandeling ook nadrukkelijk uitgelegd. Desondanks heeft [gedaagde] niet gereageerd op de brieven van 18 februari 2020 en van 9 maart 2020. De laatste keer is hem nadrukkelijk meegedeeld dat, indien de kantonrechter niet uiterlijk 20 maart 2020 opgave zou ontvangen van de door hem te horen getuige(n), de kantonrechter de zaak naar de rol zal verwijzen voor vonnis.
3.6.
Omdat er op 20 maart 2020 geen reactie van [gedaagde] was ontvangen heeft de kantonrechter een vonnis gewezen. Pas daarna heeft de kantonrechter er kennis van genomen dat [gedaagde] op 24 maart 2020 contact heeft gehad met de griffie van de rechtbank. Uit een telefoonnotitie van ene griffiermedewerkster volgt dat [gedaagde] dacht nog enige tijd te hebben met reageren, omdat hij op 17 maart 2020 een (standaard)e-mail had ontvangen, waarin alleen stond dat de zitting van 26 maart 2020 (het getuigenverhoor) niet zo doorgaan. Bij die gelegenheid heeft [gedaagde] overigens opnieuw geen getuigen opgegeven.
3.7.
De kantonrechter begrijpt dat door de in verband met de coronacrisis in zeer veel zaken verstuurde standaardbrieven en standaard-e-mails verwarring kan zijn ontstaan, zeker als naast die standaardcorrespondentie ook op de zaak zelf gerichte brieven zijn verstuurd. De kantonrechter houdt daarmee in het onderstaande rekening, door de te nemen beslissingen een voorlopig karakter te geven en nog niet in het zogenoemde dictum op te nemen. [gedaagde] zal gelegenheid krijgen alsnog schriftelijk getuigen op te geven. Doet hij dat niet, dan zal de kantonrechter alsnog een definitief vonnis wijzen.
Die gelegenheid bestaat tot uiterlijk 1 juli 2020. Uitstel zal niet worden verleend.
Die gelegenheid bestaat tot uiterlijk 1 juli 2020. Uitstel zal niet worden verleend.
3.8.
[gedaagde] heeft vooralsnog geen bewijs bijgebracht van de door hem gestelde afspraak met mevrouw [A] en de door hem gestelde betalingen. De kantonrechter oordeelt dat de door [eiser] gestelde huurachterstand als vooralsnog bewezen wordt vastgesteld op het door [eiser] berekende bedrag. De gevorderde bedragen aan huurachterstand liggen voor toewijzing gereed. Dat geldt ook voor de gevorderde wettelijke rente en voor buitengerechtelijke kosten, die passen binnen de wettelijke regels. Gelet echter op de processuele beslissing, zoals vermeld in 3.7, zal de kantonrechter deze beslissing nog niet definitief maken.
3.9.
De kantonrechter stelt verder vooralsnog vast dat de totale huurachterstand op
1 januari 2020 meer dan drie maanden bedroeg, te weten de maanden oktober, november en december 2019, te vermeerderen met de niet betaalde huur(verhogingen) tot en met september 2019. Deze (grote) achterstand rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. Van [eiser] kan niet worden verlangd dat hij de huurovereenkomst moet voortzetten, terwijl [gedaagde] zijn verplichtingen niet nakomt. Daar komt bij dat de door [gedaagde] gestelde reden, namelijk dat er achterstallig onderhoud is en dus niet de geheel huur verschuldigd is, niet is onderbouwd, zodat de kantonrechter daarin geen rechtvaardiging kan vinden voor het niet betalen van (een deel van) de huur. [gedaagde] heeft geen verzoek tot vaststellen van de huur gedaan bij de Huurcommissie, noch bij de kantonrechter. De kantonrechter verwijst nog naar hetgeen hij zal overwegen in 3.13.
3.10.
[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog gesteld dat de woning ernstig vervuild is en dat daardoor ongedierte wordt gezien. [gedaagde] heeft dat wel bestreden. De kantonrechter zal dit punt niet verder onderzoeken, omdat de vordering tot ontbinding en ontruiming door de omvang van de huurachterstand al voldoende is onderbouwd en deze stelling, indien bewezen, de beslissing niet zal wijzigen.
3.11.
Samenvattend komt het vooralsnog neer op het volgende.
a. [gedaagde] zal aan [eiser] moeten betalen:
(€ 1.381,00 + € 1.152,32 + € 250,65 + € 7,34) -/- € 700,00 = € 2.091,31, alsmede
€ 2.776,48, in totaal € 4.867,79, te vermeerderen met de wettelijke rente over de achterstallige huurtermijnen, zoals hieronder in onderdeel 4 zal worden vermeld;
de huurovereenkomst zal worden ontbonden en [gedaagde] zal de woning moeten
ontruimen.
3.12.
De kantonrechter zal de wettelijke rente berekenen over de achterstallige termijnen tot en met september 2019 minus de betaling van € 700,00 en over de termijnen vanaf
1 oktober 2019 te rekenen vanaf 11 december 2019, de dag van de mondelinge behandeling, waar de akte vermeerdering van eis is genomen tot aan de betaling.
3.13.
Op dit moment geldt een landelijk beleid van de regering om, vanwege de situatie veroorzaakt door het coronavirus, huisuitzettingen te voorkomen (zie onder meer de Kamerbrief van Minister van Veldhoven (2020-0000163353) en de Memorie van Toelichting bij de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten).
De kantonrechter zal vanwege de gegeven omstandigheden de beslissing tot ontbinding en ontruiming aanhouden tot 1 juli 2020. Partijen zullen nader worden geïnformeerd over het verdere verloop van de zaak. Huurders dienen vanzelfsprekend, behalve de achterstand, ook de lopende huur te blijven betalen. Een beslissing op de vordering tot betaling van een vergoeding voor de periode tussen de ontbinding en de ontruiming, zal eveneens worden aangehouden.
3.14.
Datzelfde geldt, maar dan in verband met de processuele beslissing uit 3.7, voor de toewijzing van de achterstallige huursom. Ook die beslissing zal worden aangehouden en wel tot 1 juli 2020.
3.15.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] tot aan dit vonnis worden begroot op:
- dagvaarding € 103,04
- griffierecht € 231,00
- salaris gemachtigde €
420,00(2 punten x tarief € 210,00)
420,00(2 punten x tarief € 210,00)
Totaal € 754,04
De kantonrechter zal de kostenveroordeling overigens ook aanhouden tot na 1 juli 2020.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
stelt [gedaagde] voor de laatste keer in de gelegenheid opgave te doen van de door hem te horen getuigen, uiterlijk op 1 juli 2020. Hem zal geen nader uitstel worden verleend,
4.2.
houdt de beslissing omtrent de terugbetaling van de huurachterstand en de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning aan tot 1 juli 2020,
4.3.
verwijst de zaak naar de rolzitting van 8 juli 2020 voor uitlating voortprocederen door beide partijen.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.S. Penders, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 8 april 2020, in aanwezigheid van de griffier.