Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/2184
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 maart 2020 in de zaak tussen
[eiseres] V.O.F., te [vestigingsplaats 1] , eiseres
(gemachtigde: mr. A.D.J. van Ruyven),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. R.M. Wiersma).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[naam derde-partij] B.V., te [vestigingsplaats 2] .
[naam derde-partij] B.V., te [vestigingsplaats 2] .
(gemachtigde: mr. A.J. Buijs)
Procesverloop
Bij besluit van 29 november 2018 (het primaire besluit) heeft verweerder aan derde-partij (vergunninghoudster) een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van bedrijfsruimten tot acht woningen aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 3] te [plaatsnaam] (de percelen).
Bij besluit van 29 april 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 januari 2020. Eiseres is vertegenwoordigd door [A] , bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en mr. [B] . Derde-partij is vertegenwoordigd door haar gemachtigde en [C] .
Overwegingen
1. Vergunninghoudster heeft op 30 augustus 2018 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het verbouwen van bedrijfsruimten op de begane grond van een appartementencomplex tot acht woningen aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 3] te [plaatsnaam] . De bedrijfsruimten aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] zijn eigendom van [naam onderneming] C.V. Eiseres huurt de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 3] . Verweerder heeft de omgevingsvergunning conform de aanvraag verleend bij besluit van 29 november 2018.
2. Op de percelen is bestemmingsplan ‘Watervogelbuurt, Hoograven, Tolsteeg’ van toepassing en op de percelen rust de bestemming ‘gemengd -2’.
Niet in geschil is dat het gebruik van de begane grond van de panden aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 3] als woningen in strijd is met het bestemmingsplan. Op grond van artikel 8.1 van de planvoorschriften mag uitsluitend op de verdiepingen worden gewoond.
3. Verweerder heeft de omgevingsvergunning verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a en onder 2º van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in samenhang met artikel 4, negende lid, van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor).
4. De beslissing om op die wettelijke grondslag al dan niet een omgevingsvergunning te verlenen voor het afwijken van het bestemmingsplan behoort tot de bevoegdheid van verweerder. Verweerder heeft bij deze beslissing beleidsvrijheid, zodat de rechtbank het bestreden besluit terughoudend moet toetsen. Dat wil zeggen dat de rechtbank zich bij haar beoordeling moet beperken tot de vraag of verweerder in redelijkheid een omgevingsvergunning heeft kunnen verlenen voor het afwijken van het bestemmingsplan.
5. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het belang bij behoud van een goed ondernemersklimaat. De vergunningverlening strookt niet met het beleid van verweerder en dit beleid is op zichzelf ook niet juist. Eiseres huurt de bedrijfsruimte al 33 jaar en is door het verlenen van de omgevingsvergunning genoodzaakt andere bedrijfsruimte te zoeken. Die is er echter niet. In het nabijgelegen winkelcentrum [straatnaam 2] is veel leegstand, maar die bedrijfsruimten zijn niet passend en veel te duur. De bedrijfsruimten in het rijtje [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 3] zijn/waren wel allemaal verhuurd en zitten buiten het winkelcentrum [straatnaam 2] .
Verder is volgens eiseres sprake van een evident privaatrechtelijke belemmering. De huurovereenkomst is weliswaar per 1 januari 2020 beëindigd, maar de verhuurder/eigenaar heeft daaraan geen gevolg gegeven. Eiseres voert haar onderneming feitelijk nog steeds in het pand, zij heeft een factuur gekregen voor de huur van het eerste kwartaal 2020, die zij ook heeft betaald. Eiseres leidt daaruit af dat is toegezegd dat ze de bedrijfsruimte mag blijven gebruiken zolang ze dat wilt.
Goede ruimtelijke ordening
6. Verweerder heeft in het kader van de goede ruimtelijke ordening in het bestreden besluit toegelicht dat het verlenen van de omgevingsvergunning aansluit bij het gemeentelijk beleid om winkelpanden buiten het centrum, die een hoge kans maken op leegstand, te transformeren naar woonruimte, waar veel vraag naar is. Verder vereist het bouwplan geen realisatie van nieuwe parkeerplaatsen, is er geen tekort aan alternatieve bedrijfsruimte en vormt het mogelijk naderbij komen van woningen die op grond van de Wet Milieubeheer worden aangemerkt als gevoelige panden, evenmin een verslechtering omdat de bedrijfsunits al direct onder de bovengelegen woningen zijn gevestigd. Ter zitting heeft verweerder hieraan toegevoegd dat het binnen het beleid past om ondernemers aan de buitenrand van het winkelcentrum [straatnaam 2] te concentreren aan de binnenrand van het [straatnaam 2] om daar de leegstand weg te werken. Voor het aanzicht is deze concentratie beter en het bevordert de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van het winkelcentrum.
7. In wat eiseres heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de transformatie van bedrijfsruimten in woningen vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is. De vergunningverlening past binnen het door verweerder geschetste beleid. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat niet in geschil is dat er veel leegstand is in het winkelcentrum [straatnaam 2] en dat de [straatnaam 1] aan het [straatnaam 2] grenst en in die zin kan worden aangemerkt als de buitenrand van het winkelcentrum. Voor de stelling dat een onjuiste invulling aan het gemeentelijk beleid is gegeven of dat dit beleid onredelijk is dan wel in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, heeft de rechtbank in wat eiseres heeft aangevoerd, geen aanknopingspunten gevonden.
Privaatrechtelijke belemmering
8. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State [1] kan een privaatrechtelijke belemmering alleen dan aan de verlening van een omgevingsvergunning in de weg staan als deze een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering aan de uitvoering van een activiteit in de weg staat. Een privaatrechtelijke belemmering is evident, indien zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de realisering van een bouwwerk de toestemming van een ander is vereist en die ander die toestemming niet geeft en niet hoeft te geven.
9. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval geen sprake is van een evident privaatrechtelijke belemmering. Er was ten tijde van het nemen van het bestreden besluit immers geen sprake van een situatie waarin zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat de transformatie van bedrijfsruimte in woonruimte niet kan worden gerealiseerd. Eiseres had een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 3] . Deze huurovereenkomst kon door de verhuurder/eigenaar worden opgezegd, wat ook diens bedoeling was. Ter zitting is zelfs gebleken dat de huurovereenkomst inmiddels per 1 januari 2020 door de verhuurder/eigenaar is beëindigd. Dat eiseres feitelijk nog in de bedrijfsruimte zit en de eerste huurtermijn voor 2020 heeft betaald maakt niet dat er sprake was van een evident privaatrechtelijke belemmering.
10. Voor zover eiseres voor het overige in beroep haar bezwaargronden en de bezwaargronden van andere bezwaarmakers heeft herhaald en ingelast, overweegt de rechtbank dat het beroep een niet nader gemotiveerde herhaling daarvan betreft. Verweerder is in het bestreden besluit op de bezwaargronden van eiseres ingegaan. Eiseres heeft, behoudens wat hiervoor is besproken, geen redenen aangevoerd waarom de motivering van het bestreden besluit onjuist of onvolledig zou zijn.
Conclusie
11. De conclusie van het voorgaande is dat verweerder in redelijkheid, bij afweging van alle betrokken belangen, gebruik heeft kunnen maken van zijn bevoegdheid om met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a en onder 2º, van de Wabo de gevraagde omgevingsvergunning te verlenen. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. G.M.T.M. Sips, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.