Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3322
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 april 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres,
en
Heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren(voorheen: de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking SWW-gemeenten), verweerder
(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuysen).
Procesverloop
In de beschikking van 20 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 421.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 1 juli 2019, verzonden op 18 juli 2019, heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. In het verweerschrift concludeert verweerder dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en dat de waarde wordt verminderd naar € 409.000,-.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 februari 2020, tegelijkertijd met de zaken UTR 19/3308 en UTR 19/3280. Er zal in alle drie de beroepen afzonderlijk uitspraak worden gedaan. Eiseres is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 1991 gebouwde twee-onder-één kap senioren semi-bungalow met een vrijstaande garagebox en tuin met tuinhuisje en een dierenverblijf. De woning heeft een inhoud van ongeveer 250m³ en ligt op een kavel van 340m².
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk ongeveer € 350.000,-. De rechtbank stelt vast dat verweerder een verweerschrift heeft overgelegd, waarin een lagere waarde wordt berekend dan is vastgesteld. De vastgestelde waarde niet wordt gehandhaafd in beroep, maar er wordt door verweerder dus een waarde van € 409.000,- bepleit. De rechtbank is daarom van oordeel dat het beroep gegrond is en dat de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd. De rechtbank zal toetsen of de door verweerder bepleite waarde niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer, omdat eiseres de door verweerder in beroep bepleite waarde ook bestrijdt.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in het verweerschrift een matrix opgenomen met verkoopinformatie van de gehanteerde referentiewoningen. In deze matrix zijn de afzonderlijke waardes van de referentiewoningen met deelobjecten genoemd alsook de waarde van de woning met deelobjecten. Bij de beoordeling of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de matrix, en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning zoals is bepleit in beroep niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de matrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Eiseres voert aan dat de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] niet goed vergelijkbaar zijn. Zij wijst op de grotere inhoud en grondoppervlakte, de indeling van de woning met een extra verdieping en met een balkon en dakkapellen. Eiseres vindt dat er vergeleken moet worden met [adres 4] waarvan de verkoopwaarde € 350.000,- was. Dit pand is een beter vergelijkingsobject dan [adres 5] . Ook vindt eiseres dat haar woning nagenoeg identiek is aan de objecten [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . Tot slot stelt eiseres dat het kippenhok voor drie kippen met € 20.000,- te hoog is gewaardeerd.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] wel mocht gebruiken. Eiseres wijst er terecht op dat er verschillen zijn tussen haar woning en deze vergelijkingsobjecten. Zoals de rechtbank heeft geoordeeld in rechtsoverweging 5, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden. Daarnaast overweegt de rechtbank dat verweerder op grond van de Wet WOZ gehouden is om de waarde van de woning vast te stellen aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkbare woningen. Verweerder heeft daarbij verkooptransacties gebruikt die binnen een jaar voor of na de waardepeildatum liggen. Eiseres heeft gewezen op andere woningen in haar straat, namelijk nummers [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] , die volgens haar beter vergelijkbaar zijn. Deze woningen zijn echter niet verkocht, zodat daarvan geen verkoopgegevens beschikbaar zijn. Daarom zijn die woningen niet bruikbaar om de waarde uit af te leiden. Ook kan haar woning niet vergeleken worden met [adres 4] omdat die verkoop te ver van de waardepeildatum is gerealiseerd. De transacties van verweerder zijn daardoor (dus) geschikter. Tot slot volgt de rechtbank eiseres niet in haar standpunt dat verweerder haar kippenhok op € 20.000,- heeft gewaardeerd. Uit de matrix blijkt dat verweerder de waarde van het kippenhok op € 500,- heeft bepaald. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat € 500,- de laagste waarde is die aan een object kan worden toegekend. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank dus niet tot een ander oordeel. De beroepsgronden slagen niet.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem in beroep voorgestane WOZ-waarde van € 409.000,- niet te hoog is vastgesteld.
9. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien, in die zin dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op de door verweerder in beroep voorgestane waarde van
€ 409.000,-.
€ 409.000,-.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. Van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten van eiseres is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2018, voor het belastingjaar 2019, tot € 409.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E.M. van Abbe, rechter, in aanwezigheid van mr. T. van Ekris, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 3 april 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd rechter
de uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.